„Жилищностроителната кооперация“ – същност, членствени правоотношения, права, задължения
🔷 Адвокат Ивелин Йорданов
✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.
📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg
Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.
Жилищностроителната кооперация е правен субект със строго определен предмет на дейност и специфична цел – да построи сграда и да снабди член – кооператорите със собствени жилища, гаражи и ателиета, или с помещения, предназначени за стопански, административни и други обществени нужди, предвидени в утвърдения застроителен план.
ЖСК има преходен характер като юридическо лице и с постигането на изначално известната цел се прекратява. С чл. 1, ал. 2, т. 2 от Търговския закон, жилищностроителните кооперации изрично са изключени от кръга на търговците, защото по дефиниция не могат да извършват дейност с цел извличане на печалба.
В ТР № 5/ 2016 г., ОСГК на ВКС приема, че ЖСК като юридическо лице, макар и възникващо с ограничение във времето и с определена цел, не е напълно лишена от възможностите за равно участие в различните сфери на гражданския оборот – тя може да се разпорежда с обекти, изградени, но неразпределени на член – кооператори, да ги отдава под наем на трети лица и да реализира ползи от собствеността на тези обекти.
Членствени правоотношения
Съгласно чл. 6, ал. 1 и 2 от Закона за жилищностроителните кооперации, жилищностроителна кооперация се образува за изграждане най – малко на шест самостоятелни имота. За учредяването й са необходими най – малко шест члена.
(2) Жилищностроителна кооперация се образува на учредително събрание, което взема решение за учредяването й, приема устава и избира управителен и контролен съвет.
Жилищностроителната кооперация се счита учредена, след като бъде регистрирана в окръжния съд по седалището й. Членовете на жилищностроителната кооперация се приемат въз основа на писмена молба, подадена до управителния съвет.
Според новелата на чл. 11, ал. 1 и 2 ЗЖСК, в жилищностроителна кооперация не могат да се приемат членове, за които няма свободен имот.
(2) Няколко лица могат да членуват в жилищностроителна кооперация, за да придобият имот в съсобственост.
Основното имуществено право, заради което член – кооператорът участва в ЖСК, е правото да придобие в собственост жилище или друг имот, построен от жилищностроителната кооперация.
Правоотношенията в ЖСК са членствени, като връзките между членовете и между тях и органите й произтичат от наличието на валидно членствено правоотношение. Член – кооператорът не може да прехвърли членственото правоотношение.
Задължителната сила на решението на общото събрание на ЖСК се отнася и до тези членове, които са участвували при тяхното приемане, но изрично са изразили несъгласие, както и тези членове на кооперацията, които не са участвували в събранието, на което е прието дадено решение.
Всеки член на жилищностроителна кооперация има право (чл. 17 ЗЖСК):
1. да придобие в собственост жилище или друг имот, построен от жилищностроителната кооперация;
2. да участвува с право на глас в общото събрание;
3. да избира и да бъде избиран в управителния и контролния съвет;
4. да иска отмяна на решения на управителния съвет и на общото събрание;
5. да иска свикване на общото събрание в предвидените в закона случаи.
Всеки член на жилищностроителна кооперация е длъжен (чл. 18 ЗЖСК):
1. да внесе в жилищностроителната кооперация в определения срок встъпителна и дялова вноска, както и други вноски, определени от общото събрание;
2. да съдействува за постигане целите на кооперацията и да изпълнява разпоредбите на този закон, на устава и решенията на органите на жилищностроителната кооперация.
Прекратяване на членствено правоотношение
Съобразно чл. 19 ЗЖСК, членството в жилищностроителна кооперация се прекратява поради:
1. доброволно напускане;
2. освобождаване по решение на общото събрание;
3. изключване;
4. смърт.
При смърт на кооператор членствените му права и задължения преминават върху членовете на неговото семейство, които имат право да придобият имота. Когато членовете на семейството се откажат от членуване в жилищностроителната кооперация или когато няма такива, в членствените му права могат да встъпят неговите низходящи по права линия, а когато няма низходящи – възходящите му по права линия до първа степен, ако в едномесечен срок от смъртта на наследодателя, съответно от отказа на членовете на семейството му, уведомят писмено управителния съвет.
Също така, при прекратяване на членството бившият кооператор, съответно наследниците на починалия кооператор, имат право да получат средствата, внесени в жилищностроителната кооперация от него или от наследодателя им.
В реш. № 220/ 2005 г., ВКС обяснява, че наследниците по завещание на починалия член – кооператор имат правото да получат само вноската му в ЖСК, но не и вещно право върху имота, който е определен за същия с разпределителния протокол. Те не могат да се ползват от правата, които завещателят е имал като член – кооператор, освен от правото да получат внесените в ЖСК средства.
Напусналият член кооператор губи правото по чл. 17, т. 1 ЗЖСК да придобие в собственост жилище или друг имот, построен от жилищностроителната кооперация, а кооперацията е длъжна да му изплати внесените до този момент средства (из реш. № 862/ 2010 г., ВКС).
При прекратяване на имуществената общност между съпрузите,
ако и двамата са членове на жилищностроителната кооперация, както и ако единият е член, а на другия съпруг бъде присъдена част от жилищноспестовния влог или от вноските в касата на жилищностроителната кооперация, съдът по иск на заинтересувания, предявен в едномесечен срок от прекратяване на имуществената общност, решава кой от двамата съпрузи да продължи членството, като взема предвид интересите на децата, жилищните нужди и здравословното състояние на съпрузите. В тези случаи съдът може да реши членството да продължи и от двамата съпрузи, ако има самостоятелни имоти за всеки от тях или имотът може да се раздели на два самостоятелни.
Освобождаването от членство в жилищностроителна кооперация се допуска в следните случаи (чл. 20 ЗЖСК):
1. когато утвърденият архитектурен план на сградата предвижда по – малко жилища и други имоти от броя на членовете на жилищностроителната кооперация. В тези случаи се освобождават от членство кооператорите, които са приети последни. Ако няколко кооператори са приети едновременно, освобождаването се извършва по жребий между тях;
2. когато след разпределянето на имотите от общото събрание се промени архитектурният план и се намали броят на имотите и поради това няма имоти за всички кооператори. В тези случаи се освобождават от членство кооператорите, за които са били предназначени отпадналите от архитектурния план имоти.
(2) В случаите по точка 2 на предходната алинея, когато е засегнат имот на член на кооперацията по право, той избира друг имот, съответен на отпадналия, а общото събрание извършва преразпределение на останалите имоти.
А разпоредбата на чл. 21 ЗЖСК предвижда, че изключване от жилищностроителна кооперация се допуска, когато кооператорът не внесе в срок дяловата си вноска или системно не изпълнява задълженията си по този закон или по устава, с което пречи за постигане целите на кооперацията.
Правото на собственост върху имота и идеалните части от общите части на сградата и от мястото, съответно от правото на строеж, се придобива с издаването на нотариалния акт.
Вярно е, че ЗЖСК предвижда, че член – кооператорите придобиват собствеността върху разпределените им имоти чрез снабдяването им с нотариален акт по реда на чл. 35, ал. 2 ЗЖСК. Наред с това, съдебната практика приема, че член – кооператор може да придобие по давност обекта, който е определен за него, напр. реш. № 200/ 2019 г., ВКС.
В този съдебен акт се казва още, че не може да бъде отречена правната възможност лице, което не е член – кооператор в ЖСК, също да придобие по давност недвижим имот – собственост на ЖСК. Това е така, защото става дума за основен първичен придобивен способ, който се прилага във всички случаи, освен когато съществува изрична забрана (а такава не е налице по отношение на имот на ЖСК). Достатъчно е имотът да представлява годен обект на владение, т.е. да съществува като самостоятелен обект в сграда, изградена до степен груб строеж.
Цена на недвижимия имот
Според текста на чл. 35, ал. 1 ЗЖСК, в едномесечен срок от определяне на цената на имотите в сградата на жилищностроителната кооперация управителният съвет е длъжен да свика общото събрание, което въз основа на разпределението по чл. 28, ал. 1, точка 5 приема окончателната цена на имотите и определя припадащите се идеални части от общите части в сградата и от мястото, съответно от правото на строеж.
Съгласно чл. 36, ал. 2 ЗЖСК, ако общото събрание на ЖСК не вземе решение по въпросите, посочени в чл. 35, ал. 1 ЗЖСК, т.е. по окончателното ценообразуване на имотите, а решаването на тези въпроси включва и определянето на сумите, които едни следва да доплатят и сумите, които следва да се възстановят на други, неговото решение може да бъде заместено от съдебно решение. Решението на съда по чл. 36, ал. 2 ЗЖСК, така както и решението по чл. 35, ал. 1 ЗЖСК, се взема след завършването на строежа на сградата „въз основа на разпределението по чл. 28, ал. 1, т. 5“, т.е. след влязло в сила решение на общото събрание на ЖСК за окончателно разпределение на имотите между членовете на жилищностроителната кооперация въз основа на утвърдения архитектурен план.
При предявяване на съдебен иск по чл. 36, ал. 2 от ЗЖСК от един или няколко член – кооператори, ответници са всички останали член – кооператори, на които са били разпределени обекти в ЖСК, без значение дали са се снабдили с нотариални актове.
Съдебен контрол
Решенията на общото събрание на жилищностроителната кооперация, взети в нарушение на закона или устава, се отменят от районния съд.
Молбата за отменяване се подава в двуседмичен срок от деня на вземане на решението, съответно от утвърждаването му, а за непоканените на събранието – от деня на узнаването. Към подадената молба може да се присъедини всеки от останалите членове и да я поддържа даже ако подателят й я оттегли. Районният съд до произнасяне по делото може да спре изпълнението на решението на общото събрание.
Общото събрание не може да пререшава въпроси, решени от съда, освен при нововъзникнали обстоятелства. Когато общото събрание не се съобрази с разпоредбата на предходната алинея, съдът, по молба на кооператор, подадена в срок, отменя решението на общото събрание. В този случай съдът може да постанови да не бъде открито или да бъде спряно финансирането на строежа за срок до три месеца.
Решението на районния съд подлежи на въззивно обжалване пред окръжния съд, чието решение е окончателно.
Когато пък съдът отмени решението за изключване на член на жилищностроителна кооперация, приетият на негово място се счита за освободен, а кооперацията в едномесечен срок е длъжна да му изплати направените вноски.
Накрая да се каже и това, че жилищностроителната кооперация може да бъде прекратена и преди започване или завършване на строежа с решение на общото събрание, което определя начина за уреждане на имуществените отношения.
При нужда от правен съвет или процесуално представителство, можете да се свържете с мен за компетентно съдействие!
Използвани източници:
- Закон за жилищностроителните кооперации;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.