pravenanaliz.eu

🔷 Адвокат Ивелин Йорданов

✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.

📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg

Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.

Съгласно чл. 109 от Закона за собствеността, собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.

Според разясненията, съдържащи се в Тълкувателно решение № 31/ 1984 г., ОСГК, искът основан на чл. 109, ал. 1 ЗС предоставя правна защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което може и да не накърнява владението, но ограничава, смущава и пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта/ имота, според нейното предназначение, отдадено от собственика й.

В т. 3 на ТР № 4/ 2017 г., ОСГК на ВКС, се приема, че за уважаване на иска с правна квалификация чл. 109 ЗС е необходимо ищецът да докаже, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право.

В мотивите е прието, че за уважаването на този иск във всички случаи е необходимо ищецът да докаже не само че е собственик на имота и че върху този имот ответникът е осъществил неоснователно въздействие /действие или бездействие/, но и че това действие или бездействие на ответника създава за ищеца пречки за използването на собствения му имот по – големи от обикновените (чл. 50 ЗС).

Преценката за това кои въздействия са по – големи от обикновените и поради това са недопустими, е конкретна по всяко съдебно дело.

Искът може да се упражни срещу всяко лице, което проявява неоснователните, ограничаващи правото на собственост въздействия.

Лицето, което поддържа противоправното състояние, смущаващо правото на собственост, носи отговорност по реда на чл. 109 ЗС, дори и това състояние да е последица от действия, извършени от други лица (така напр. е възприето в решение № 63/ 2022 г. на ВКС).

Общите части биват два вида – такива по естеството си и такива по предназначение.

Съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗС, при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

От това следва, че общите части по естеството си са тези, без които сградата – етажна собственост не може да функционира, или без които етажните собственици не могат да използват обектите си на собственост.

За общо ползване в сграда в режим на етажна собственост могат да служат и помещения, предназначени за пералня, сушилня, за съхраняване на детски колички и други помещения, които по предназначение, с оглед предвижданията на инвестиционния проект или по волята на всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, следва да бъдат притежавани и използвани общо, при спазване на специалните правила, уреждащи отношенията между притежателите на самостоятелни обекти по повод тези части. Това по същността си представляват общите части по предназначение. Това предназначение би могло да се промени при допустими от закона условия и при съгласието на всички етажни собственици, като последното трябва да е изразено изрично. Безспорно е, че законът не допуска придобиване чрез присъединяване, чрез сделка или по давност на обща част по естеството си. Не така стои въпросът за общите части по предназначение.

Общите по естеството си части на сградата са предназначени да обслужват всички етажни собственици и тяхното преграждане без решение на ОС на ЕС представлява неправомерно действие. Не във всички случаи обаче това неправомерно действие може да бъде отстранено по реда на чл. 109 ЗС, а само когато то пречи на всички или на някои от етажните собственици да упражняват пълноценно правото си на собственост върху своите обекти в сградата.

Съобразно чл. 185, ал. 1 и 2 от Закона за устройство на територията, не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато:

1. не се променя предназначението им;

2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;

3. не се изменят съществено общите части на сградата;

4. се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;

5. се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;

6. се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради;

7. преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и 6.

(2) В случаите извън тези по ал. 1 се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.

Така, съгласно разпоредбата на чл. 185, ал. 2 от Закона за устройство на територията, е необходимо решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, както и доколкото се касае до завземане на общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.

Общите части на сградата са в режим на задължителна съсобственост и са принадлежност към основните обекти в сградата.

Тяхното предназначение е да осигурят пълноценното ползване на отделните обекти в етажната собственост и поради това всеки от съсобствениците има право на гарантиран непосредствен достъп до тях, независимо дали те пряко обслужват неговия имот.

Ако етажен собственик преустрои обща част или я ползва не според нейното предназначение, без съгласието на останалите етажни собственици, той накърнява правото им да ползват тази обща част по предназначението и същите могат да искат преустановяване на действията или възстановяване на фактическото положение чрез иск по чл. 109 ЗС.

Затова негативното въздействие върху общите части, приобщаването им към обект – индивидуална собственост, или промяна на вида им без съгласието на етажните собственици е въздействие върху правото на собственост на всеки етажен собственик, независимо къде се намира обектът му, защото се отразява върху стойността му, като етажната собственост или отделен собственик може да иска преустановяване на действията или възстановяване на фактическото положение чрез иск по чл. 109 ЗС. В горния смисъл се е ориентирала съдебната практика, напр. решения на ВКС № 220/ 2013 г., № 345/ 2010 г.

В някои случаи съдът намира, че преградената част от коридора е обща част по предназначение, предвид нейната характеристика.

Коридорът в сграда – етажна собственост по правилото на чл. 38, ал. 1 от ЗС е обща част по предназначение (в този смисъл и решение № 1019/ 2010 г. на ВКС). По изключение обща част по предназначение може да бъде придобита по давност, като условие за това е никой от етажните собственици да не се е противопоставил на установеното владение от етажен собственик и от това да може да се направи извод за недвусмислено изразено тяхно съгласие (или съответно да е дадено съгласие в установената в ЗУТ форма), както и кумулативно, ако придобиването по давност не би противоречало на строителните правила и норми, а и на императивните норми на ЗУТ.

Това се налага по съображения, че принципът, отразен и в чл. 38, ал. 3 от ЗС е, че общите части са неделими, те не могат да се придобиват чрез сделка, по давност или по други оригинерни или деривативни способи, предвидени в ЗС, като те следват собствеността на главната вещ, която е конкретен самостоятелен обект. Това се отнася както за общи части по естеството си, така и за общи части по предназначение.

В чл. 38, ал. 2 от ЗС е уредена възможността частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват, като за това следва да е налице съгласие от страна отново на всички етажни собственици.

В решение № 119/ 2020 г. на ВКС е прието, че искът по чл. 109 ЗС е процесуално допустим и в случаите, когато има за предмет защита на общи части на етажната собственост.

В реш. № 283/ 2013 г. на ВКС е разгледан случай, при който поставеното преграждение с врата на стълбището между сутеренния и партерния етаж прегражда един от двата входа /главния/ към сутерена на сградата, където се намират магазините на ищците, т.е. налице е пречене по смисъла на чл. 109 ЗС и затова искът за премахване на това заграждение е уважен.

Но в реш. № 743/ 2025 г., върховните касационни съдии отхвърлят предявения от етажните собственици иск по чл. 109 ЗС за осъждане на ответниците да преустановят неоснователните си действия, с които пречат на ищците да упражняват правата си в общите части на сградата, като премахнат преграждението в дъното на общ коридор на третия етаж от сградата пред апартаменти, направено чрез монтиране на лека конструкция от плоскости – гипсокартон върху метални профили, в която конструкция е монтирана врата, с което преграждение е отделена част от коридора с площ от 5,05 кв. м. С мотивите, че ищците не са доказали с какво това преграждение им пречи да упражняват правото си на собственост върху своите обекти в сградата. Преграждението се намира в дъното на общ коридор и ограничава достъпа единствено до двата крайни апартамента № 39 и № 40. Заградената площ от около 5 кв. м. има за предназначение да осигурява достъп непосредствено до тези два апартамента, т.е. собствениците на други самостоятелни обекти в сградата не преминават през тази площ, за да достигнат до своите обекти.

Ако темата Ви засяга лично и търсите адвокат, не се колебайте да се свържете с мен!

За мен

Използвани източници:

• Закон за собствеността;
• Закон за устройство на територията;
• Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.

*Изображението към настоящата статия е илюстративно и е създадено с помощта на изкуствен интелект (AI).