pravenanaliz.eu

🔷 Адвокат Ивелин Йорданов

✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.

📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg

Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.

Съгласно чл. 34 и 35 от Закона за собствеността,  (1) Всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. 

(2) Разпоредбите за делба на наследство важат съответно и за делба на съсобствен имот. 

(3) Искът за делба не се погасява с давност.

Чл. 35.  (1) Доброволната делба на движими вещи на стойност над 50 лв., както и на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи. 

(2) Когато в делбата участвуват недееспособни или отсъствуващи, необходимо е предварително разрешение на районния съд. 

Съгласно чл. 18 ЗЗД, договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Но облекчената форма по чл. 35, ал. 1 ЗС се отнася само за съсобственици предприели доброволна делба на недвижими имоти.

Когато делбата е между наследници, чл. 69 и следващи от Закона за наследството уреждат делбата на наследство, включително доброволната делба. Прилага се субсидиарно и Закона за задълженията и договорите, защото доброволната делба представлява договор и съответно важат общите правила за действителност, форма, пороци на волята и др.

Доброволната делба е самостоятелен вид възмезден договор, с който се прекратява съсобствеността върху общата вещ.

В практиката на ВКС се приема, че договорът за доброволна делба, макар по резултата си да има вещно – прехвърлително действие, не може да бъде разглеждан като типичен акт на разпореждане с право на собственост. Според приетото в т. 2 на ТР № 3 от 19.12.2013 г. по тълк. д. № 3/ 2013 г. на ОСГК на ВКС, договорът за доброволна делба представлява самостоятелен вид договор, целта на който е всеки съсобственик да получи реален дял от съсобственото имущество доколкото това е възможно, срещу което и останалите съсобственици, при възможност, получават такъв реален дял, максимално близък по стойност до стойността на дела им в съсобствеността. 

Това следва от нормата на чл. 69 от ЗН, според която при делбата всеки сънаследник може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно, като неравенството в дяловете се изравнява с пари или имот. В същия смисъл е и предвидения в разпоредбата на чл. 74 ал. 3 от ЗН начин на преодоляване на несъответствието в дяловете на съсобствениците (делът на увредения бъде допълнен в пари или натура).

Когато при извършването на делбата бъде пропуснато някое наследствено имущество, то се поделя допълнително. А когато делбата е извършена без участието на някой от сънаследниците, тя е изцяло нищожна.

Според установената практика на ВКС, за да е сключен договор за доброволна делба следва при сключването му да е постигнато съгласие за начина по който следва да се извърши уравняването на дяловете, не е необходимо да са посочени точно сумите, които съсобствениците заплащат за постигане на уравнението.  

Недействителен е договор за доброволна делба, по силата на който участващ в делбата съделител не получава никакъв насрещен еквивалент – имот или парично уравнение на дела си, а другия съделител получава имуществото предмет на договора (реш. № 272/ 2014 г., ВКС).    

В реш. № 129/ 2020 г., състав на ВКС приема, че ако с договора за доброволна делба, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите, се прехвърли право на собственост върху самостоятелен обект на лице, което към сключване на договора не притежава права в съсобствеността, договорът би бил нищожен на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, поради неспазване на предвидената от закона форма на действителност на сделката. Аналогично следва да е разрешението и в случаите, при които с договор за доброволна делба на съсобствен имот, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите, един от съделителите, който е съсобственик на имота и изключителен собственик на построен в имота самостоятелен жилищен обект, прехвърли собствеността си върху жилищния обект на друг съделител, който е съсобственик на имота, но не притежава идеална част от прехвърления жилищния обект.   

А договор, с който е постигнато съгласие между съсобствениците за поделяне на съсобствено имущество чрез поставяне в дял на недвижим имот на един от тях, срещу което е поето задължение за издръжка и гледане на друг съделител, представлява договор за делба и не е нищожен, ако е сключен в предвидената в чл. 35, ал. 1 ЗС форма (из ТР № 3/ 2013 г., ОСГК на ВКС).   

Съдържание на договора за делба

Той трябва да съдържа съществените елементи, които са страните, предметът и правните последици, които страните целят със сключването му. 

В този договор се включват:

• Данни на страните;

• Подробно описание на имотите;

• Квоти на съсобственост;

• Кой какво получава;

• Парично уравнение (ако има).

А сред документите, които са необходими за сключване на договор за доброволна делба на недвижим имот са:

• Документ за собственост – напр. нотариален акт;

• Удостоверение за липса на тежести;

• Скица/ схема на имота;

• Удостоверение за наследници, ако е наследствена съсобственост;

• Данъчна оценка.

Договорът задължително се вписва в Службата по вписванията по местонахождение на имота. 

При сключването на договор за доброволна делба чрез пълномощник,

пълномощното задължително трябва да бъде с нотариално заверени подписи и съдържание. В пълномощното трябва да е посочено изрично, че пълномощникът има право да представлява съделителя при сключване на договор за доброволна делба на конкретен имот.

А когато упълномощителя се намира в чужда страна, единият вариант е да се заверят документите при българския консул. А другият – да се завери документа пред местен нотариус, като на заверката на нотариуса трябва да е отбелязана датата, на която е заверен документа и дали е заверен подпис или съдържание или и двете.

Ако страната е членка на Хагската конвенция, след заверката на нотариуса се слага апостил – щемпел, който може да бъде поставен от надлежен орган на страната, в която практикува нотариусът и следва да се прикрепи неразделно с документа, който се заверява. После документите се превеждат в България. Страните членки по Хагската конвенция от 1961 г. премахват нуждата от сложна легализация на документи, заменяйки я с поставяне на единен печат – Апостил (Apostille).

Ако страната пък не е членка на Хагската конвенция, заверката се извършва съобразно Правилника за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа – заверява се от нотариус в чужбина, после се поставя печат от орган в тази страна – като МВР, следва заверка от българското консулство там и изпращане на документите в оригинал у нас, където се прави превод и се слага печат на МВнР.

Ако темата Ви засяга лично и търсите адвокат, не се колебайте да се свържете с мен!

За мен

Начало

Използвани източници:

• Закон за собствеността;
• Закон за наследството;
• Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.