pravenanaliz.eu

🔷 Адвокат Ивелин Йорданов

✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.

📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg

Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.

Съгласно чл. 37 от Закона за собствеността, етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици – държавата, общините и други юридически или физически лица.

Следващата се разпоредба на чл. 38, ал. 1 ЗС регламентира, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. 

(2) Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. 

(3) Общите части не може да се делят.

Общите части са такива по естеството си или по предназначение. Върховният касационен съд приема, че по естеството си, общи са ония части, без които е невъзможно съществуването на самата сграда, а останалите са такива по предназначение и то може да се променя, но само със съгласието на всички съсобственици.

Поначало таванът (пространството между покрива и покривната плоча на последния етаж) е обща част. Когато е общ по естеството си, е предназначен да обслужва всички самостоятелни обекти и сградата като цяло, няма самостоятелно правно значение и не може да променя предназначението си. Поради това не може да бъде обект на самостоятелно придобиване, включително като обслужващ някой от самостоятелните обекти в етажната собственост.

Характерно пък за общите части по предназначение е, че сградата може да съществува и да се ползва и без тази обща част.

При преценка на правното положение и собствеността на подпокривното пространство, на сграда в етажна собственост, в което има необходимото пространство за изграждане на едно или няколко складови помещения, следва да се съобразяват разрешенията, приети с ТР № 34/ 1983 г.. на ОСГК на ВС (за правното положение на подпокривното пространство), ТР № 39/ 1986 г. на ОСГК на ВС (за промяната на предназначението на общата част по предназначение) и Решение № 743/ 2011 г. на ВКС, за това, че: промяна в предназначението може да се извърши по общо съгласие на собствениците, за което не се изисква особена форма, като може да бъде дадено и мълчаливо или да следва недвусмислено от поведението им. Общите части по предназначение могат да преминат в самостоятелна собственост на някои от собствениците или на трети лица, а също и да се придобиват по давност.     

В реш. № 154/ 2015 г., ВКС приема, че подпокривното пространство на сграда в режим на етажна собственост е обща според естеството си част, но когато към възникване на етажната собственост в подпокривното пространство чрез преустройство са обособени отделни помещения, режимът на обща според естеството си част е изключен. Статутът на такова помещение е или на самостоятелен обект в сградата (извън елементите на неделима съсобственост) или на обща по предназначението си част.    

Така, само подпокривното пространство (таван), в което няма изградени жилища, ателиета, тавански стаи и др., представлява обща част на сградата по своето естество. Но подпокривното пространство може да се превърне в обща част по предназначение и след решение на етажните собственици, ако бъде преустроено и в него бъдат оформени отделни помещения, при наличието на определени условия – височина, пространство, обем и достъп.  

Затова и в реш. № 95/ 2015 г. на ВКС, се казва, че подпокривното пространстнство между покривната плоча на втория етаж и покривната конструкция представлява обща част на сграда по естеството си, когато в нея не могат да бъдат обособени тавански помещения, а когато с оглед височината му това е възможно, но такива не са изпълнени, то е обща част по предназначение.    

Критериите за преценка на характера и естеството на подпокривното пространство изцяло или отчасти като обща част, са както фактически, така и юридически. Фактическите се базират на данните за актуално /към момента на търсената правна защита/ състояние на подпокривното пространство, данните, при изградени обекти на собственост, към кой момент са изградени и налице ли е съгласие – явно или мълчаливо от страна на собствениците на обекти в етажната собственост по отношение на извършеното преустройство, а юридическите – на съответствието на изградените обекти с действащите към момента на изграждане подзаконови нормативни актове.   

Придобиването по давност на складово помещение, което би имало за последица лишаване на друг самостоятелен обект от такова, би противоречало на закона.

Ако в сградата различни лица притежават самостоятелни обекти, за които по закон е предвидено наличие и на складово помещение, необходимо е такова помещение (независимо дали в тавана или в зимника) да съществува като принадлежност към всеки самостоятелен обект, т.е. собственикът на всеки един самостоятелен обект да има възможността да ползва такова помещение и да притежава собственост върху него.

Това следва и от буквата на закона, по своята същност избеното и таванското помещения представляват принадлежност към жилището – чл. 37 ЗС и поради това следват собствеността на главната вещ – чл. 98 ЗС (принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго). Принципно таванско помещение не представлява самостоятелен обект, няма характер на жилище и по своята правна същност представлява принадлежност към жилищата в сградата, и поради това следва собствеността на главната вещ – жилищата. Този характер на акцесорност към жилищата ще води до основание за нищожност напр. на договор с предмет продажба на таванско помещение.

Но доколкото има изградени самостоятелни обекти в таванския етаж, е възможно те да се придобиват по давност или да бъдат предмет на съдебна делба (реш. № 100/ 2021 г., ВКС).   

Придобиване по давност

Съгласно разпоредбата на чл. 77 от ЗС, правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона, като такива в същия закон са посочени приращението, преработването и присъединяването, както и посочените в специални закони начини.

Според правната доктрина придобивната давност е способ за придобиване на право на собственост и други вещни права, чрез фактическо упражняване на тези права в продължение на определен от закона срок от време. Нормата на чл. 79, ал. 1 ЗС, регламентира, че правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години.

Така, за придобиване правото на собственост върху един недвижим имот на основание давностно владение е необходимо осъществяване на фактическата власт върху имота с намерение за своене, като владението следва да бъде постоянно, непрекъснато, спокойно и явно.

Без да се установи, че владението е постоянно, непрекъсвано, спокойно, явно и несъмнително, упражняването на фактическа власт върху една вещ не може да се определи като владение. Като елемент от придобивната давност владението трябва да е явно и несъмнително и да се осъществява постоянно – да няма инцидентен характер, и да е от такова естество, че да не позволява на други лица да владеят вещта. Обективният признак на владението изисква упражняване на непосредствена власт върху вещта, защото по този начин се отблъсква владението на собственика. Не е достатъчно владелецът да манифестира пред трети лица собственическото отношение към вещта, ако за тях собственикът не може да узнае, необходимо е да си служи с вещта, а ако се касае за недвижим имот – да осъществява физическо присъствие в него, да го посещава и да извършва явни действия по стопанисването му.

Винаги следва да се има предвид нормата на чл. 185 от Закона за устройство на територията, когато става въпрос за извършено преустройство в условията на етажна собственост

Преустройството и изграждането на отделни обекти или сервизни помещения в подпокривното пространство може да стане по съгласие на всички етажни собственици при спазване на законните изисквания за извършване преустройството.

Чл. 185 от ЗУТ разписва хипотезите, в които следва да се иска или не следва да се иска съгласието на съсобствениците в етажната собственост при преустройства на собствени обекти и издаване на разрешения за тях. 

Разпоредбата на чл. 185, ал. 1 и следващи от ЗУТ, гласи че не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато:

1. не се променя предназначението им;

2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;

3. не се изменят съществено общите части на сградата;

4. се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;

5. се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;

6. се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради;

7. преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и 6 (самостоятелни обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, при условие че се спазват изискванията на чл. 185, ал. 1, т. 2 – 4 и не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване. Ако не са налице тези условия, се спазват изискванията на чл. 185, ал. 2 и 3. Не се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда).

(2) В случаите извън тези по ал. 1 се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.

(3) Когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част в сграда – етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда – етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост. Въз основа на одобрения проект и на договора се издава разрешение за строеж.

(4) Държавата и общините сключват договори по ал. 3 при условия и по ред, определени съответно с правилника за прилагане на Закона за държавната собственост и с наредбата по чл. 8, ал. 2 от Закона за общинската собственост.

(5) Преустройството по ал. 1 и 2 се допуска само ако не може да се намери друго техническо решение и отговаря на архитектурните, строително – техническите, санитарно – хигиенните и противопожарните правила и нормативи и се извърши по начин, най-благоприятен за засегнатия имот.

(6) В случаите по ал. 1 и 2 собственикът на преустроените помещения е длъжен да отстрани всички повреди, причинени във връзка със строителните работи, като се прилага чл. 210.

(7) Преустройството по ал. 3 се отбелязва в кадастъра, а договорите по ал. 3 и 4 се вписват в имотния регистър.

Преустройство означава, че се правят конструктивни и/ или функционални промени в сграда/ помещение, например преустройство на таванско помещение в жилище.

В реш. № 10189/ 2022 г., върховните административни съдии заключават, че монтирането на нови конструктивни елементи съставлява съществено изменение на общата част. На основание чл. 185, ал. 2 ЗУТ и по аргумент за противното от ал. 1, т. 3 на текста, в тази хипотеза се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изричното писмено съгласие на непосредствените съседи. Двете предпоставки по нормата са елементи от фактическия състав на РС [разрешение за строеж], трябва да са налице кумулативно и обуславят законосъобразността на разрешителния акт от материалноправна страна. 

Следва да се има и предвид, че обслужващите помещения, макар и преустроени като жилищни, не придобиват статут на самостоятелен обект на правото на собственост, ако не отговарят на законовите изисквания за жилище. И в този смисъл са решение по чл. 290 ГПК № 214/ 2012 г. на ВКС, което препраща към решение № 673/ 1996 г. и решение № 585/ 2003 г. на ВКС.

Процесуални аспекти

Исковата претенция за признаване от съда за установено, че е придобито право на собственост поради давноство владение, е с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК (всеки може да предяви иск, за да възстанови правото си, когато то е нарушено, или за да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес от това), във връзка с чл. 79, ал. 1 ЗС.

Размерът на цената на иска е данъчната оценка, а ако няма такава – пазарната цена на вещното право. Държавната такса се определя върху една четвърт от цената на иска. А дължимата такса е 4% върху цената на иска.

Преди да започне да се разглежда делото от съда, исковата молба трябва да бъде вписана в съответната служба по вписванията към Агенция по вписванията. Впоследствие и съдебното решение, с което се уважава този иск и е влязло в сила, също се вписва.

По такива съдебни дела бива назначавана съдебно – техническа експертиза, която да даде отговори на въпроси относно височината на таванското помещение, има ли нормален достъп до него, могат ли в подпокривното пространство да се обособят помещения, съществуват ли обособени складови помещения към отделните самостоятелни жилищни обекти и други подобни. Свидетелски показания са необходими също за доказване на исковата претенция.

Ако темата Ви засяга лично и търсите адвокат, не се колебайте да се свържете с мен!

За мен

Начало

Използвани източници:

• Закон за собствеността;
• Закон за устройство на територията;
• Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.