Определянето на „идеалните части“ от общите части на сграда в режим на Етажна собственост

Адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна и гр. Добрич, тел. 0876 196 193, e-mail pravenanaliz@abv.bg, принципно работя на територията на цялата страна.
Кантората не дава безплатни консултации.

Етажната собственост представлява правоотношение във връзка с притежаването на самостоятелен обект в сграда, в която етажи или части от етажи, които могат да бъдат обект на самостоятелно право на собственост заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника принадлежат на отделни собственици. Тази самостоятелна собственост в една сграда се съчетава със съсобственост върху общите части в същата сграда. Недопустимо е едно лице да притежава идеални части от общите части на сградата без да притежава самостоятелен обект в нея, както и обратното. С оглед на това, когато етажния собственик прехвърли на трето лице собственото си жилище, приобретателят придобива правата на своя праводател и върху съответните идеални части, дори и това да не е изрично упоменато в нотариалния акт.

Дяловете на етажните собственици в общите части на сградата се определят по правилото на чл. 40, ал.1 от Закона за собствеността, като съотношение между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост. Правилото е императивно и се прилага за всички самостоятелни реално обособени обекти в етажната собственост, независимо от:

  • тяхната площ,
  • функционално предназначение,
  • нивото на сградата, на което са разположение и пр.

Но по изключение (както се приема в реш. № 43/ 2016 г., по гр. д. № 4172/ 2015 г., ВКС), когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата (съгл. чл. 17, ал. 4 от Закона за етажната собственост),

идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти.

По този ред се определят идеалните части от общите части въз основа на представените данни от собствениците или от информация от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, или от съответната община за площта на самостоятелния обект и складовите помещения придадени към него, и когато:

1. сборът от процентите на идеалните части на собствениците в общите части на сградата не е равен на 100;

2. управлението се осъществява във всеки отделен вход, а сборът от процентите на идеалните части на собствениците от общите части във входа не е равен на 100.

Както разпоредбата на чл. 40 ЗС, така и разпоредбите на чл. 17, ал. 4 и 5 ЗУЕС не предвиждат възможност за определяне на идеални части от общите части на сградата на база съотношение между стойността или площта на обектите към стойността и площта на отделните нейни етажи или нива.

Така определените идеални части се одобряват с решение на общото събрание с квалифицирано мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа. Общото събрание може да откаже да одобри определените идеални части само ако е допусната грешка в пресмятането.

Разпоредбите на чл. 17, ал. 3, т. 3 (за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити – с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части) и чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС регламентират изискуемото се мнозинство при вземане на решения за извършване на обновяване и основен ремонт,

като тези норми не се отнасят за хипотезите, касаещи извършването на необходим и неотложен ремонт, при които с оглед необходимостта за вземане на спешни мерки изискуемото се мнозинство е обикновено. Разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

Протоколът от Общото събрание

Следва да се посочи, че за да е законосъобразно решението на Общото събрание на ЕС за одобряване на определените идеални части, в протокола от събранието трябва да се отрази, наред с участвалите на събранието етажни собственици, кой от тях как е гласувал по отделните решения и самите решения, трябва да се съдържат и изявленията, разискванията и направените предложения от участниците на събранието при вземането на решенията.

Използвани източници:

  • Закон за управление на етажната собственост;
  • Закон за собствеността;
  • Практика на ВКС – http://www.vks.bg/search.html