pravenanaliz.eu

🔷 Адвокат Ивелин Йорданов

✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.

📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg

Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.

Съгласно чл. 181, ал. 1 и следващи от Закона за устройство на територията, правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. 

(2) След завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея. 

(3) Завършването на сградата в груб строеж се констатира с протокол по наредбата по чл. 168, ал. 3 (Наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството за актовете и протоколите, съставяни по време на строителството), който се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и на служител по чл. 223, ал. 2 (т.е. служителите за контрол по строителството в администрацията на всяка община/ район).

А според дефиницията дадена в пар. 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, „Груб строеж“ е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

Когато върху чужд имот е учредено право на строеж за изграждане на сграда, с изграждането на сградата до етап „груб строеж“ учреденото право на строеж се трансформира в право на собственост върху построената сграда или съответния самостоятелен обект. Поради това удостоверяването на етапа на строителството има значение при извършването на сделки с вече изградената сграда или самостоятелния обект.

Разлика между Акт 14 и Удостоверението за степен на завършеност по чл. 181, ал. 3 ЗУТ

Макар и двата документа да се отнасят до един и същи етап от строителството – „груб строеж“, те са коренно различни по своята същност, издатели, предназначение.

Докато Акт 14 констатира, че конструкцията на сградата е завършена, то удостоверението е официален административен документ, издаван от общинска администрация въз основа на вече изготвения Акт 14.

Но да се подчертае, че удостоверението за степен на завършеност не удостоверява, че сградата е годна за ползване.

Кога е необходимо удостоверението

При ипотечни кредити бива изисквано от банките.

В решение № 22/ 2020 г. на ВКС се приема, че от систематичното място и граматическото тълкуване на нормата на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ /сега чл. 181, ал. 3 от ЗУТ/ следва, че изискването за удостоверяване на степента на завършеност на сграда на етап груб строеж с акт на общинската администрация е свързано с нотариалното производство в случаите, в които страните искат да изповядат сделка за прехвърляне на право на собственост на сграда или самостоятелен обект в нея, изградени въз основа на учредено право на строеж, но преди издаване на протокол за установяване годността за ползване на строежа по Приложение 16 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството или разрешение за ползване по чл. 177, ал. 2, респ. удостоверение за въвеждане в експлоатация по чл. 177, ал. 3 от ЗУТ, и с оглед задължението на нотариуса по чл. 586, ал. 2 от ГПК да провери, въз основа на съответните документи, че придобитото от праводателя право на строеж се е трансформирало в право на собственост, което може да бъде предмет на исканата сделка чрез завършване на грубия строеж на сградата. Приема се, че нормата на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ е диспозитивна, приложима в нотариалното производство, като при спор, моментът на изграждане на сграда в груб строеж, може да се установи с всички доказателствени средства в исковото производство.

Така, самото удостоверение не следва да се разглежда като документ, който сам по себе си създава или прехвърля право на собственост. Както приема ВКС, изискването за удостоверяване на степента на завършеност е свързано с нотариалното производство и с проверката на нотариуса относно наличието на предпоставките за извършване на сделката.

Издаването на протокол (удостоверение) за установяване степента на завършеност на строеж представлява административна услуга по смисъла на § 1, т. 2 от Допълнителната разпоредба на Закона за администрацията, като при обжалването на отказа за извършването е приложим редът за индивидуалните административни актове, съобразно § 8 от ПЗР на АПК.

С оглед съдържанието на посочената разпоредба, уредените в АПК производства за издаване на индивидуални административни актове и тяхното обжалване по административен и съдебен ред се прилагат и при извършването на административни услуги, както и при обжалването на отказите за извършването им, освен ако в специален закон е предвидено друго. Отказът за издаване на удостоверението, като индивидуален административен акт, се обжалва пред Административен съд.

А сред документите, които трябва да се представят пред административния орган, за да бъде издадено удостоверението попадат:

•   Копие на документ за собственост или учредено право на строеж;

•  Копие на издаденото разрешение за строеж;

• Копие на акт обр.14 за приемане на конструкцията, ако сградата е завършена в груб строеж;

•  Копие на протокола за линия и ниво със съответни заверки /изкоп, цокъл, корниз, било/;

• Пълномощно /в случаите, че искането се подава от пълномощник/

Ако темата Ви засяга лично и търсите адвокат, не се колебайте да се свържете с мен!

За мен

Начало

Използвани източници:

• Закон за устройство на територията;
• Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.

*Изображението към настоящата статия е илюстративно и е създадено с помощта на изкуствен интелект (AI).