Изваждане от сградата на етажен собственик по решение на общото събрание на етажната собственост

Адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна и Добрич, бихте могли да ме потърсите на тел. 0876 196 193 или на e-mail pravenanaliz@abv.bg, принципно работя на територията на цялата страна. Кантората не дава безплатни консултации.

Сред правомощията на общото събрание на етажната собственост е и това, закрепено в чл. 11, ал. 1, б. „е” от ЗУЕС, за изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по – дълъг от три години.

И така, съгласно този чл. 45 ЗС, собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години:

  • ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и
  • ако систематически (т.е. поне три нарушения) нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя (напр. под формата на нотариална покана), че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението. Собственикът може да иска от районния съд отмяна на решението на общото събрание за изваждането, съгл. чл. 46, ал. 1 от Закона за собствеността.

В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата (за определянето на идеалните части от общите части на сграда в режим на ЕС прочети тук, а за общите части тук). 

Сред решенията, които приема Общото събрание на собствениците е и именно това (чл. 17, ал. 1, т. 2 от Закона за управление на етажната собственост) за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на априорния чл. 45 от ЗС, за определен срок, но не по – дълъг от три години – с мнозинство не по – малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя.

Като собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването. А за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по – малко от 75 на сто от идеалните части от общите части. И в Закона за задълженията и договорите е упоменато, че наемателя на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост – виж чл. 235.

Още в реш. № 1260/ 1957 г., IV г. о., на Върховен съд, се среща следната постановка на проблема: „Замърсяването на сградата с държане на кокошки и системните скандали, обиди и клевети наистина могат да послужат като основание за изваждане на жалбоподателката от сградата. Но законът иска и други условия: с това замърсяване да се създава опасност от пожар или значителни вреди, да се нарушава правилникът за вътрешния ред в сградата или решение на общото събрание на етажната собственост и това да продължава и след като е направено на провинилия се собственик писмено предупреждение от управителя за прекратяване на тези нарушения. В тази насока предупреждението следва да бъде конкретно за провиненията, които се възвеждат като основание за изваждането, а не е достатъчно да е направено предупреждение за изваждане за каквото и да е провинение, макар и не от категорията на тези, упоменати в чл. 45 ЗС.

Законодателят, зачитайки правото на собственост, допуска изваждането само в краен случай: само когато след предупреждение провинението продължава.

А щом предвижда такова предупреждение, той обезпечава на провинилия се възможност да се поправи. Изваждане за провинение, за което няма предупреждение от управителя, осуетява възможността за такова поправяне. По същите съображения не може и да се допусне изваждане на собственика за провинение, за което не е бил предупреждаван, ако то е вече прекратено“.

И още за значението на „предупреждението“

Предупреждението за изваждане на етажен собственик от сградата на етажна собственост, част от процедурата по изваждане на етажен собственик по чл. 45, ал. 1 ЗС, е задължителна предпоставка, за да започне процедурата. Предупреждението се отправя от управителя, защото съгласно чл. 23, ал. 1, т. 2 ЗУЕС той следи за спазване на вътрешния ред на етажната собственост. Решението за изваждане на етажен собственик от етажната собственост може да се вземе от общото събрание само ако след предупреждението на управителя, той не преустанови нарушението. Ако предупреждението е отправено без да има нарушения, от това няма никакви последици за етажния собственик, както и ако преустанови извършването на нови нарушения (потвърждава и ВКС в определение № 225/ 2014 г.). Затова етажният собственик, до който е отправено предупреждението няма правен интерес от иск за отмяната му. На отмяна би подлежало решението на общото събрание за изваждане, в производството по което се проверява наличието на основанията за това и спазването на процедурата (повече за отмяната на решение на общото събрание на ЕС прочети тук).

Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове.

Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14 – дневен срок от оповестяването им, т.е. от съобщаването за изготвянето на протокол от проведено общо събрание (повече за протокола при провеждане на общо събрание на ЕС виж тук). А председателят на управителния съвет (управителят) в 7- дневен срок от провеждане на събранието поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.

Издаване на изпълнителен лист

Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 ГПК (повече за заповедното производство по чл. 410 ГПК можете да прочетете тук, повече за изпълнителното производство тук). Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание. 

Въз основа на влязлото в сила решение на общото събрание по чл. 45 ЗС управителят или председателят на управителния съвет може да поиска издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс.

За издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността.

Към примери из съдебната практика

По казус, по което е постановено реш. № 3032/ 2017 г., на Варненски районен съд, ищцата не изпълнява решението на ОС на ЕС и изискванията на ЗУЕС, пречи на другите собственици да ползват общите части, като месеци наред държи кресло от боклука на стълбищната площадка. Складирането на множество боклуци, липсата на вода и ток през годините, събирането на боклуци и тяхното складиране в жилището, създават опасност от епидемии и пожар; не изпълнява решенията на органите на управление на етажната собственост, не заплаща припадащите й се части от сумите необходими за ремонт и поддържане на общите части.

В протокола от ОС са обективирани следните решения:

  • да се предприеме процедура по изваждане от апартамента. Дава се срок от 14 дни, лицата да почистят и дезинфекцират апартамента си, да изхвърлят всички боклуци, кашони и да си пуснат течаща вода в апартамента;
  • да се състави протокол от домоуправителя и в присъствието на свидетели, предупреждението по чл. 45, ал. 2 от ЗС да се връчи или да се залепи на вратата;
  •  да се предприемат мерки от страна на Д.Л. да лекува сестра си принудително;
  • да се извади изп. лист в полза на етажната собственост за сумата представляваща висящи задължения.

Отразено в протокола е, че за взетото решение са гласували „3А” 94 % ид. части от общите части. Дори към доказателствата по делото е прието разпореждане, подписано от инспектор – служител от Първа РС „Пожарна безопасност и защита на населението”. Разпореждането е постановено след извършване на проверка, инициирана от етажната собственост. Видно от разпореждането проверката е констатирала: Складиране на горивни вещества и материали в големи количества в помещения с друго функционално предназначение /жилище/, което е в нарушение на изискванията на чл. 32, т. 1 от Наредба за правилата и нормите за пожарна безопасност при експлоатация на обектите – обн. ДВ бр. 89 от 2014 год. Съгласно разпореждането в определения срок Л. следва да използва жилището по предназначение, като се преустанови складирането на горими материали и вещества. Обекта да се почисти от големите количества горими материали и вещества с цел намаляване на горимото натоварване.

В процесния протокол в табличен вид са вписани осемнадесет домакинства -етажни собственици, от които срещу подпис е установено присъствието на шестнадесет. Срещу всеки от етажните собственици е посочен процента на идеални части от общите части от етажната собственост. Представен е и списък на гласувалите лица, който е съответен на присъстващите. Посочено е, че за принудителното  изваждане на М.Г.Л. от сградата на обекта и от апартамент №* на първи етаж  са гласували 78%, един против и един въздържал се.

Но въпреки всичко това, така взетото решение се явява незаконосъобразно, постановява съда, тъй като ответника не ангажира доказателства, че в етажната собственост правно и фактически съществуват осемнадесет обекта, както и такива, от които да се установява правното основание на лицата, като собственици в етажната собственост и размера на техните идеални части от общите части на сградата.

Предвид на това се явява недоказано обстоятелството, че изискуемия от закона и формално посочен в протокола кворум, изхожда от легитимни лица, притежаващи правото на собственост в етажната собственост, при соченото в протокола квотно участие в процентно отношение в общите части на етажната собственост, с оглед на което решението се явява незаконосъобразно и само на това формално основание следва да се отмени.

Така и в определение № 81/ 2015 г. на ВКС, се достига до извода, че ответникът не е представил доказателства за размера на притежаваните идеални части на лицата, които са гласували решението.

„Текстът на  чл. 45, ал. 1, б. „б“ ЗС урежда като основание за изваждане от сградата систематическото нарушаване на правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави. Това поведение следва да е еднотипно и най – малко трикратно – три нарушения на правилника или три нарушения на добрите нрави. Ищецът е следвало да бъде предупреден писмено от управителя на ЕС за конкретното систематично провинение и след предупреждението да продължава да проявява същото поведение. Конкретните действия, мотивирали обжалваното решение на ОС на ЕС, са: късане на обяви от публичното табло; оставяне на вратата на асансьора отворена и престой в кабината на асансьора. Нито едно от тези действия не е конкретизирано по време на извършване. Няма писмено предупреждение за второто нарушение, а за другите две няма данни да са продължили след предупреждението. Късането на кабели на асансьора не е посочено като нарушение в обжалваното решение, а дадената квалификация „вандалско действие“ не сочи на конкретно нарушение“.

Липсата на достоверни данни за размера на идеалните части от общите части, припадащи се към всеки един от обектите в етажната собственост е попречило на съда да направи изчисления и да прецени дали в случая е формирано изискуемото от закона мнозинство. Следва да се има предвид обстоятелството, че първоначално определените при строителството на сградата идеални части от общите части са претърпели промяна след надстрояването на пети етаж и след последващото обособяване на две отделни етажни собствености на вх. „А“ и вх. „Б“. Няма данни за преизчисляване на общите части след тези две събития.

В друг случай (описан в определение № 348/ 2014 г. на ВКС), установено било, че ответницата не живее в апартамента, от който ищците искат да бъде извадена, а обстоятелството, че не полага грижи на сина си, който живее в този апартамент, не представлявало нарушение на правилника за вътрешния ред, доколкото било установено, че синът й е пълнолетно лице, което не е поставено под запрещение и ответницата не е негов попечител или настойник. Съдът е приел и че от обстоятелството, че ответницата е назначена да изразява информирано съгласие относно лечението на психично болния си пълнолетен син по реда на чл. 162, ал. 3 от Закона за здравето, за нея не произтичало задължение да упражнява надзор над него.

По първият поставен от касаторите правен въпрос (дали връчването на препис от искова молба за заведен срещу етажния собственик иск по чл. 45 от ЗС за изваждането му от обект в сградата на етажната собственост е годен начин за уведомяването на този етажен собственик за взето от общото събрание на етажната собственост решение, когато етажният собственик се укрива и не посещава обекта си в сградата на етажната собственост) няма противоречие между обжалваното решение и посочената от касаторите практика на съдилищата: В решение № 79/ 2010 г. на Разградския районен съд и в решение от 14.03.2012 г. по гр. д. № 57737 от 2010 г. на Софийския районен съд, е прието, че решението на общото събрание на етажната собственост следва да бъде съобщено на етажния собственик по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, включително чрез връчването на препис от искова молба за заведен срещу етажния собственик иск по чл. 45 от ЗС за изваждането му от обект в сградата на етажната собственост, когато етажният собственик се укрива и не посещава обекта си в сградата на етажната собственост.

И още онагледяващи процедурата примери:

„Предвид установеното, съдът намира, че предвидената в чл. 45, ал. 2 ЗС процедура, не е спазена – извършено е писменото предупреждение по чл. 45 ЗС, но липсват доказателства, че след отправянето му нарушенията не са преустановени, поради което съдът намира настоящия иск за извеждането на собственика на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС за неоснователен” – реш. № 17149/ 2023 г., Софийски районен съд.

„В отправеното предупреждение обаче се съдържат единствено констатации за неспазване на правилника за вътрешния ред в етажната собственост, без да е налице изявление, че собственикът ще бъде изваден от имота ако и след предупреждението не прекрати нарушението. При това няма как да се приеме, че ответникът е бил предупреден писмено, че ще бъде изваден от имота. Допуснатото нарушение на чл. 45, ал. 2 ЗС  води до незаконосъобразност на решението на общото събрание за изваждане на етажния собственик и обосновава извод за неоснователност на предявения иск, който следва да бъде отхвърлен, въпреки събраните по делото доказателства за нарушаване от страна на ответницата на правилника за вътрешния ред в сградата по смисъла на чл.45, ал. 1, б. б. от ЗС– реш. № 1123/ 2018 г., РС – Добрич.

„Тежестта на извършените от ищците нарушения обаче не кореспондира на определената от ОС санкция изваждане от жилището за срок от година и половина, макар и да е под предвидения в чл. 45 ЗС максимум от три години. Безспорно среднощното нарушаване на спокойствието в сграда в режим на ЕС има множество негативни последици за етажните собственици изразяващи се най – вече в засягане на общоприетия за нормален ритъм на живот, съгласно който гражданите са трудово и социално активни през светлата част на деня до към десет часа вечерта, след което настъпва времето за задължителната междудневна почивка. Всяко нейно прекъсване от собственик, ползвател или обитател в сградата посредством шумни скандали представлява самостоятелно нарушение на чл. 29 от Правилника, което може да бъде санкционирано от районния кмет посредством налагането на съответната глоба в размер на до 150,00 лв. по реда предвиден в глава пета от ЗУЕС.

Отделно от носената административно наказателна отговорност засегнатите граждани могат да ангажират по съдебен ред и деликтната отговорност на ищците, за вредите понесени от противоправното поведение на последните, установено по несъмнен за съда начин по делото. Изваждането на ищците от дома им за период от осемнадесет месеца обаче е санкция, която е в ярък дисонанс с извършеното от тях. Този извод на съда се налага дори само от сравнението между тежестта на нарушението и финансовата загуба, която би настъпила за ищците от невъзможността да ползват своята собственост за период от година и половина, която и без експертни познания съдът може да оцени, че се равнява на хиляди левове, доколкото месечните наеми на жилищата в гр. Варна започват на няколко стотин лева. Отделно от това, вредите, които ищците биха претърпели в социален план като последствие от лишаването им от правото да обитават собствения си дом за период от осемнадесет месеца са далеч по – големи от неудобствата, които са настъпили за смутените от среднощните скандали собственици. Констатираната несъразмерност всъщност е толкова голяма, че не подлежи на разумно съмнение. Във връзка с това според съда би било мислимо на ищците да се наложи санкция от естеството на процесната за извършените от тях нарушения в размер на отстраняване от жилището за период от няколко дни до седмица.

Период от година и половина обаче се явява нехуманна мярка. Този извод на съда не се променя от обстоятелството, че наред със среднощното вдигане на силен шум ищците са хранели и безпризорните котки пред входа на кооперацията (обстоятелство, което също се доказа по делото от показанията на свидетелите разпитани по инициатива на ответника), доколкото това нарушение нито в съвкупност с друго, а още по-малко самостоятелно, би могло да обоснове налагането на мярката по чл. 45 от ЗС. В обобщение съдът намира, че атакуваното решение на ОС от дата 07.03.2018 г. е незаконосъобразно поради явната несъразмерност между извършените от ищците нарушения на Правилника за вътрешния ред в Етажна собственост на сграда, находяща се гр. * и наложената им санкция от ОС. Поради това и доколкото чл. 42, ал. 2 от ЗУЕС, сочи, че съдът оставя в сила или отменя решението на ОС, съответно не може да пререши поставения на разглеждане пред ОС въпрос, обжалваното решение следва да се отмени изцяло” – фрагменти от реш. № 2432/ 2019 г., РС – Варна.

И мотивите из решение, чрез което съдът осъжда лицето да изпълни решението на общото събрание на ЕС, като напусне сградата на ЕС:

„Съдът намира, че изложеното от свидетелите поведение на Л. Ш., изразяващо се в разбиване на външната врата и залостването й, рязане и дърпане на кабелите за телевизия и за интернет по стълбището, среднощни крясъци, скандали и блъскане на предмети, тъпчене на цветята в градинката на кооперацията, пушене в общите коридори на сградата безспорно представлява нарушение на добрите нрави, разбирани като морални норми на благоприлично поведение, при което следва да бъде зачитано правото на останалите граждани да живеят спокойно и да не бъде посягано по негативен начин на личния им живот и имущество. Отделно от това вдигането на шум във времето между 22,00-08,00 ч. и между 14,00-16,00 ч. е в нарушение и с чл. 21 от Правилника за вътрешния ред в сградата” – реш. № 378444/ 2018 г., Софийски районен съд.

Използвани източници:

  • Закон за управление на етажната собственост;
  • Закон за собствеността;
  • Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html ;
  • Регистър на съдебните решения – https://legalacts.justice.bg/;
  • Закон за задълженията и договорите.