pravenanaliz.eu

Адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна, но принципно работя на територията на цялата страна. За контакти: тел. 0876 196 193, e-mail: pravenanaliz@abv.bg. Кантората не дава безплатни консултации.

„Добрите огради правят добри съседи”–

поговорка от XVII век, цитирана и в стихотворение на американския поет Робърт Фрост от 1914 г.

Оградата представлява конструкция, която огражда зона, обикновено на открито. Тя се различава от стената по това, че няма солидна основа по цялата си дължина.

Оградите представляват самостоятелен вид обекти, които са строежи съгласно т. 38 на пар. 5 ЗУТ. Имот би могъл да се огражда тогава, когато със съответен административен акт за него се отреди самостоятелен УПИ. Съобразно чл. 48, ал. 1 ЗУТ, регулираните поземлени имоти могат да се ограждат към улицата и към съседните урегулирани поземлени имоти.  

Тази разпоредба обаче не въвежда забрана за ограждане на имоти по имотните или кадастралните граници, като такова е допустимо за неурегулираните имоти или в случаите, в които няма приложена регулация, постановява ВАС, реш. № 8307/ 2019 г.

В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се категоризират в категории. Оградите са строеж от шеста категория, съобразно чл. 137 ЗУТ.    

Общинският съвет може да определя общите изисквания към оградите (вид, форма, височина, материали и други) съобразно видовете устройствени зони и територии, оформянето на първостепенната улична мрежа и другите публични пространства, теренните особености, предназначението на поземлените имоти и в съответствие с правилата и нормативите към действащите подробни устройствени планове. 

Оградите към съседните урегулирани поземлени имоти се разполагат с равни части в двата имота,

според разпоредбата на чл. 48, ал. 3 ЗУТ. Когато оградата е плътна с височина над 0,6 м, тя се допуска

• въз основа на изрично писмено съгласие на собствениците на засегнатите имоти и
• ако разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сграда в съседния урегулиран поземлен имот е по-голямо или равно на височината на плътната част на оградата.

Допустимо е оградата да се разположи и изцяло в имота на възложителя. При това изключение не се изисква изрично писмено съгласие на собствениците на засегнати УПИ, защото такива имоти няма, след като оградата няма да се разполага и в тях при равни части.

Но дори в този случай, когато оградата се разполага изцяло в имота на възложителя, също се съблюдава правилото, че при строителството на плътна ограда между съседни имоти с височина на плътната част над 0,6 м, разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сграда в съседния урегулиран поземлен имот трябва да е по-голямо или равно на височината на плътната част на оградата. 

Иначе извън границите на урбанизираните територии и в неурегулираните части на населените места се допуска поземлените имоти да се ограждат само с леки огради.

Разрешението за строеж

Нито предписание на проектант, нито предходно съществували огради могат да валидират липсата на строителни книжа, изискуеми се по ЗУТ, приема ВАС в реш. № 295/ 2010 г. 

Чл. 147, ал. 1, т. 7 гласи, че не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м, с изключение на случаите, когато строителството на огради е в отклонение от изискванията по чл. 48 ЗУТ и тогава то се разрешава от главния архитект на общината въз основа на индивидуален архитектурен проект съобразно предназначението на урегулирания поземлен имот и с оглед осигуряването на архитектурно единство. А тези изисквания по чл. 48 ЗУТ са:

• оградите да бъдат с височина до 2,2 м над прилежащия терен. При денивелация на терена между съседни урегулирани поземлени имоти височината на плътната част на оградата се отчита спрямо котата на по-ниския прилежащ терен и
• към улицата височината на плътната част на оградата трябва да бъде до 0,6 м.     

Според чл. 151, ал. 1, т. 11 ЗУТ, не се изисква разрешение за строеж за леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот.

В тази хипотеза попадат напр.:

• ограда с плътна част, по – малка от 0,60 м и над плътната й част е лека, прозирна или
• прозирна ограда състояща се от метални пана.

А плътна би била ограда напр. от стоманобетонова конструкция – колони, пояс, бетонови тухли, шапка от керемиди.

Съобразно реш. № 3216/ 2018 г., ВАС, при спорен строеж – ограждение, което е прозирно и разположено изцяло в имота на възложителя, а не по регулационната му граница, не се изисква разрешение за строеж съгласно чл. 151, ал. 1, т. 11 ЗУТ, поради което извършването му без такова не е незаконно и при наличие на заповед за премахването му правилно ще е да бъде отменена.

Следва да се има предвид, че ако оградата е предвидена в архитектурния проект, който е част от инвестиционния проект въз основа на който е издадено разрешение за строеж на сграда, оградата не е изградена без разрешение за строеж.

Съгласно чл. 152, ал. 1 от ЗУТ, разрешението за строеж се издава за целия строеж (допустимо е да се издаде и за отделни етапи на строежите, които могат да се изпълняват и използват самостоятелно), поради което и същото не може да бъде отменено частично, а се постановява решение за цялостната отмяна на разрешението за строеж.

Разрешението за строеж, като индивидуален административен акт по ЗУТ, се обжалва пред съответния административен съд по местонахождението на недвижимия имот. А и с разпоредбата на чл. 149, ал. 5 АПК е въведена възможността административните актове да могат да се оспорят с искане за обявяване на нищожността им, без ограничения във времето.

Временна ограда

Собствениците на поземлени имоти, за които с подробните устройствени планове е предвидено изграждане на обекти – публична собственост на държавата и общините, имат право да изградят временни строежи – ограда, съобразени и с изискванията към оградите определени от Общината, ако държавата или общината: 

• откаже да измени подробния устройствен план; 
• да изкупи имот по пазарни цени в случаите, когато по подробен устройствен план същият е предвиден за изграждане на обект – публична държавна или публична общинска собственост или в тримесечен срок не отговори на направеното предложение за продажба.

Временна забрана за ограждане

Съгл. чл. 48, ал. 12 ЗУТ, по предложение на кмета на общината с решение на общинския съвет, прието с мнозинство две трети от общия брой на съветниците, може да се налага временна забрана за ограждане на поземлени имоти в територии, предвидени с общ или подробен устройствен план за изграждане на първостепенната улична мрежа, за метрополитена, за трамвайни или железопътни линии, за обекти на зелената система и за съоръжения за третиране на отпадъци. Забраната се налага еднократно за срок не по-дълъг от три години. За целта на налагането на забраната според ВАС и реш. 12348/ 2019 г.:

• е без правно значение какво би било конкретното предназначение на имота по ПУП, а
• налагането на забраната е приложимо и при одобрено изменение на частично изменение на влязъл в сила и действащ ОУП/ ПУП.

Премахване на оградата

Съгласно разпоредбата на чл. 225а, ал. 1 от ЗУТ, кметът на общината или упълномощено от него длъжностно лице издава заповед за премахване на незаконни строежи от четвърта до шеста категория. А строеж или част от него е незаконен, когато се извършва:

• в несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план;
• без одобрени инвестиционни проекти и/ или без разрешение за строеж;
• има съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект;
• със строителни продукти, несъответстващи на изисквания (напр. това, че строежите се проектират, изпълняват и поддържат в съответствие с основните изисквания към строежите, определени в приложение І на Регламент (ЕС) № 305/2011 на Европейския парламент и на Съвета от 9 март 2011 г. за определяне на хармонизирани условия за предлагането на пазара на строителни продукти) или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на този закон;
• при наличие на влязъл в сила отказ за издаване на актове, които в зависимост от вида и големината на строежа са необходимо условие за разрешаване на строителството по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон, както и отразяване на мерките и условията от тези актове в проекта;
• в нарушение на изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита

Негаторният иск

Според разясненията на т. 1 от ТР № 4/ 2015 г. на ОСГК на ВКС, негаторният иск е способ за защита на правото на собственост от неоснователно въздействие върху обекта на това право, което пречи на допустимото ползване на вещта според предназначението й, но без да се отнема владението. Това е така, защото при отнемане на владение способът за защита е искът за ревандикация. Предмет на негаторния иск е несъществуването на правото на ответника да въздейства върху вещта.

А след като построеното в имота на ищеца не е за нуждите на ищеца, ищецът не приема оградата като подобрение на имота си, а търпи загуби от неизползването му следствие отнемането на площ от терена, е налице основание да се приеме, че построеното от ответника пречи на ищеца да ползва собствеността си. (Решение № 710/ 1973 г., ВС).

Според задължителната практика, изразена в решения на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК – № 453/ 2011 г.;  № 430/ 2010 г. – когато правото на собственост е накърнено с незаконно строителство на регулационната линия или на недопустимо от нея отстояние, ищецът не следва да доказва как и с какво строителството ограничава правата му, достатъчно е само да изложи твърдения, че накърнението е в резултат на нарушението на благоустройствените норми. Смисълът е, че благоустройствените норми, регулиращи отношенията по повод огражденията на имотите и отстоянията на постройките са създадени така, че да се гарантира спокойното упражняване на правата на собствениците на имотите. Затова всякога тяхното нарушаване води до извод за накърняване на тези права.

Негаторният иск може да бъде насочен не само срещу извършителя на нарушението, но и всяко лице, което поддържа това действие. 

Използвани източници:

• Закон за устройство на територията;
• Практика на ВАС – http://www.sac.government.bg/pages/bg/reports;
• Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html