Изменения и допълнения в Закона за етажната собственост през 2023 – 2024 г.

Във връзка със съдебни производства касаещи етажна собственост, бихте могли да ме потърсите на тел. 0876 196 193 или на e-mail pravenanaliz@abv.bg– адвокат Ивелин Йорданов, принципно работя на територията на цялата страна.
Кантората не дава безплатни консултации.

Редица важни изменения и допълнения бяха направени в Закона за етажната собственост, което налага тяхното разглеждане.

Онлайн провеждане на общо събрание и неприсъствено гласуване

В закона се изменя начина на провеждане на общото събрание, като се добавя възможност то да се провежда и в смесен режим на работа – присъствено и онлайн чрез платформите за видеоконференции, за да може да се увеличат възможностите за участие на повече собственици, ползватели и обитатели в него.

А за приемане на някои решения от общото събрание може да се провежда и неприсъствено гласуване. Например такива решения са за:

  • извършване на полезни разходи и за получаване на кредити – с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
  • опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им – с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
  • основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/ или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/ или собствени средства или други източници на финансиране – с мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части;
  • поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата, за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост, както и за изграждане на зарядни точки за електрически превозни средства – с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части.

В неприсъствено гласуване за вземане на решения могат да участват лица, имащи право на глас, които няма да могат да вземат участие в заседание на общото събрание присъствено или онлайн.

Неприсъственото гласуване за вземане на решения се осъществява в 7-дневен срок след провеждане на общото събрание, като лицата депозират на хартиен носител собственоръчно подписана декларация пред управителния съвет (управителя) или по електронен път, подписана с електронен подпис по смисъла на чл. 13 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги. Решението за провеждане на неприсъствено гласуване се взема от общото събрание и се вписва в протокола от провеждането му.

Декларацията трябва да съдържа датата на проведеното общо събрание, трите имена, идеалните части, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който се гласува за всяко от предложените проекторешения от дневния ред – „за“, „против“ или „въздържал се“.

Декларацията може да бъде изпратена на електронния адрес на председателя на управителния съвет (управителя) на етажната собственост само ако електронният адрес е вписан в поканата за свикване на общото събрание.

Протоколът от провеждането на общото събрание трябва да съдържа и опис на декларациите.

Промяна на мнозинството за вземане на решения

За да бъде улеснен процесът по вземане на решение за извършване на основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/ или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/ или собствени средства или други източници на финансиране,  мнозинството за вземане на тези решения се намалява от 67 на сто идеални части от общите части на 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

По отношение на провеждането на общо събрание се намалява кворума, за провеждане на общо събрание, от най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост на най-малко 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 26 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

Разпределянето на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части

До момента разпределянето на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части и тяхната дължимост от собствениците или ползвателите бе с оглед на обитаемостта на самостоятелните им обекти, и освобождаването на тези лица изцяло от заплащането им понякога създаваше условия за несправедливо разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане, както и за възникване на напрежение между живущите в етажната собственост.

Така, разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост вече се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят, напр. ще заплащат за поддръжката на асансьор и живущи на първи етаж.

Освен това, за самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, вече ще се заплащат разходите за управление и разходите за поддържане в размера, който е определен за един собственик, ползвател или обитател.

Ежемесечно задължение на управителя

С оглед на повишаването на отчетността на средствата и дейността на управителния съвет (управителя)  се въвежда ежемесечното задължение на управителя да публикува на видно и общодостъпно място отчет за приходите и разходите на етажната собственост за месеца.

Книгата на етажната собственост

вече може да бъде в хартиен или в електронен вариант под формата на електронен документ.

В отделно обособено поле на книгата на етажната собственост председателят на управителния съвет (управителят) вписва подадените данни от всеки собственик или ползвател за притежаваните или за взетите за отглеждане животни в конкретния самостоятелен обект, които се извеждат на обществени места, а за кучетата – и номера на ветеринарномедицинския паспорт.

Също така, собственици, ползватели и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост – за електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно обслужване на асансьора, за всяко животно в размер като за един обитател.

Професионалните домоуправители

Целта на новите разпоредби, касаещи професионалните домоуправители е да се създаде правна рамка на дейността, чрез която да се повиши контролът над тях, да се повиши качеството на предлаганите услуги, както и защита и гаранции за етажните собственици.

Затова е създадена детайлна уредба на дейността на лицата, които извършват по занятие дейност по управление на етажна собственост, като се въвеждат изисквания, за да може лицата, които упражняват по занятие тази дейност или възнамеряват да я упражняват, да се впишат в публичен електронен регистър, който ще се поддържа от Министерството на регионалното развитие и благоустройството и който ще е част от единната информационна система, която ще поддържа освен този регистър и регистъра на сдруженията на собствениците и регистъра на управителните съвети (управителите) на етажната собственост на територията на страната.

След вписването на физическото лице, регистрирано като едноличен търговец или юридическо лице, то ще получи удостоверение за регистрация със срок 5 години и правото да упражнява дейност по управление на етажна собственост, като вписването в регистъра е условие за извършването на дейността. За да бъде осъществено вписването в Единния централизиран публичен електронен регистър, в раздел „Регистър на професионалните управители на етажна собственост“, физическите лица, регистрирани като еднолични търговци, членовете на управителния орган на търговското дружество, както и неограничено отговорните съдружници в командитно или събирателно дружество трябва да отговарят на следните изисквания:

1. да не са осъждани за умишлено престъпление от общ характер, освен ако не са реабилитирани;

2. да не са били през последните три години преди определената от съда начална дата на неплатежоспособността, съответно свръхзадължеността, членове на управителен или на контролен орган или неограничено отговорни съдружници в дружество, за което е открито производство по несъстоятелност, или в прекратено поради несъстоятелност дружество, ако са останали неудовлетворени кредитори;

3. да не са лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност;

4. да не са включени в списъка по чл. 4б, т. 3 от Закона за мерките срещу финансирането на тероризма;

5. да нямат публични задължения с изключение на задълженията по невлезли в сила актове, както и разсрочени, отсрочени или обезпечени задължения;

6. да имат осигурен административен капацитет от минимум едно лице, наето по трудов договор;

7. да са заплатили такса.

Въвежда се задължение за сключване на застрахователен договор за застраховка „Професионална отговорност“. Застраховката следва да бъде подновявана ежегодно без прекъсване, докато професионалният управител-търговец изпълнява дейността по професионално управление на етажна собственост, съответно е вписан в съответния регистър.

Променя се и квалифицираният кворум, предвиден в чл. 19, ал. 8 ЗУЕС за възлагане на правомощията или на част от тях на професионален управител-търговец, като от повече на 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост кворумът се намалява на повече от 50 на сто идеални части, с което се улеснява процесът по вземане на решение за избор на управител за онези етажни собствености, в които се наблюдава нисък интерес в участието в управлението и в заседанията на общите събрания и рисковете етажната собственост да няма избран  управителен съвет (управител) са високи.

В закона са поместени нови административнонаказателни разпоредби

Предвидено е административно наказание за собственик и ползвател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задълженията си в 15-дневен срок от придобиване правото на собственост или ползване, както и при отдаване на самостоятелния обект под наем или встъпване в друго правоотношение, допускащо пребиваване на трети лица, да подаде декларация за вписване в книгата на етажната собственост, да бъде наказван с глоба от 50 до 250 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 100 до 500 лв., когато е юридическо лице.

Въвежда се и налагане на административно наказание за физическо или юридическо лице,  но в сила от 31.12.2024 г., което извършва управление на етажна собственост, в която няма собственост или право на ползване, и няма необходимата по този закон регистрация или продължава да осъществява такава дейност след заличаване на регистрацията, като търговецът се наказва с имуществена санкция в размер от 500 до
1000 лв., а при повторно нарушение от 1500 до 2000 лв.

Използвани източници:

  • Закон за управление на етажната собственост.