pravenanaliz.eu

🔷 Адвокат Ивелин Йорданов

✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.

📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg

Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.

Съгласно чл. 19, ал. 1 и следващи от Закона за задълженията и договорите, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. 

(2) Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. 

(3) Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Договорът, с който страните си обещават да сключат окончателен за прехвърляне на правото на собственост върху конкретен недвижим имот срещу цена, е предварителен договор за покупко – продажба на имота. За него законът изисква писмена форма за действителност.

Същата е и формата за извършените заместване или замяна на купувача по предварителния договор. Тогава се променя една от страните по договора (чл. 20а, ал. 2 ЗЗД), а замяната или заместването следва да отговарят също на писмената форма за действителност, произтичаща от чл. 19, ал. 1 ЗЗД, се приема в реш. № 94/ 2019 г. на ВКС.

При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – напр. да се подготви и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор.

Но когато в сключения между страните предварителен договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като купувача заплати цената му и това условие не е изпълнено, същият не може да иска прехвърлянето да се извърши.

Съдържание на предварителния договор

Предварителният договор е договор, с който страните се задължават да сключат в бъдеще друг договор, като предварителният договор подготвя окончателния договор. Преценката дали договорът е предварителен или окончателен зависи от това какви са задълженията, поети с него. Договорът е предварителен, когато поетото с него задължение е за сключване на окончателен такъв.

Предварителният договор следва да съдържа същественото съдържание на окончателния. Когато предварителният договор е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за вещта и цената.

Клаузата за неизменност на цената по предварителния договор до момента на сключване на окончателния такъв е стандартна, тя възпроизвежда нормативно разрешение, което важи и без да е изрично посочено в договора.

Когато страните веднъж са постигнали съгласие за съществените му елементи, то едностранна промяна в съдържанието на договора не може да има, а промяна по взаимно съгласие може да се постигне винаги, независимо какво е посочено при първоначалното договаряне.

Стандартна е и уговорената клауза за неустойка за неизпълнение. Това е обичайната практика при сключване на предварителни договори, когато купувачът плаща авансово цялата продажна цена по тях: в този случай той е изпълнил изцяло задълженията си и неизпълнение е възможно само в лицето на продавача.

В ТР № 4/ 2023 г., ОСГТК на ВКС постулира, че изпълнението на насрещното задължение на купувача за заплащане на цената, дори и да е с уговорен по – ранен срок на изпълнение, не винаги съставлява предпоставка за изискуемостта на задължението на продавача. То би съставлявало такава предпоставка, само ако страните са уговорили, че сключването на окончателния договор ще се извърши в определен срок след заплащане на цената.

Когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като календарна дата и/ или като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача са уреждат от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК.

В случай на неизпълнение на задължението на страната – продавач по предварителния договор да прехвърли собствеността, с оглед интереса му, за купувача може да се породи и право да развали договора (реш. № 40/ 2020 г., ВКС).

Кога предварителният договор е действителен

Един договор, нищожен като окончателен, може да бъде валиден като предварителен, ако отговаря на изискванията за предварителен договор. Иначе нищожният предварителен договор не поражда права и задължения за страните.

Съгласно трайната практика на ВКС, напр. реш. № 14/ 2024 г., преценката дали предварителния договор е валиден следва да се извършва към момента на сключване на окончателния договор, т.е. към момента в който страните са уговорили да настъпят правните последици на последния. Преценка за валидност може да бъде извършена и към момента на сключване на предварителния договор, когато уговорките в него относно съществените условия на окончателния договор, респективно и целения му правен резултат, са въобще невъзможни.

Сключен пък под отлагателно условие предварителен договор за продажба на недвижим имот е действителен, щом е в резултат на постигнато общо съгласие на договарящите и не противоречи на повелителните разпоредби на закона.

Относно цената, продажбата с окончателен договор при цена, различна от договорената в предварителния договор, не е симулативна само на това основание, ако не са налице останалите елементи по чл. 17 ЗЗД – привидна (явна) сделка; прикрита (скрита) сделка (чиито правни последици страните реално желаят да настъпят); съглашение за привидност; валидност на прикритата сделка. Страните могат, в съответствие с чл. 9 ЗЗД (който предвижда, че страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави) да постигнат съгласие по отношение на съществените елементи на договора до неговото сключване, без да бъдат обвързави от постигнатото съгласие с предварителния договор по тези елементи.

Също така, тъй като продажната цена се включва в същественото съдържание на предварителен договор за продажба на недвижим имот, липсата на съгласие между страните по този съществен елемент от договора ще води до неговата недействителност. Равносилно на липса на съгласие относно цената е неясно изразена от страните воля, която не може да се определи чрез тълкуване на договора по правилото на чл. 20 от ЗЗД.

Предварителният, както впрочем и окончателният договор, за продажба на обект от сграда, която не е изградена в груб строеж, е относително недействителен поради липса на годен обект до момента на завършването на сградата до този етап.

Предварителният договор е нищожен, ако с него се цели обезпечаване на кредитор преди вземането му да е възникнало (реш. № 300/ 2001 г., ВКС).

Иск за окончателно сключване

Съобразно чл. 362, ал. 1 и 2 от Гражданския процесуален кодекс, при иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. 

(2) Ако в срока по ал. 1 ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението.

А според новелата на чл. 363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

С решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски. Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

Предварителният договор не е акт на разпореждане с право на собственост. Правото на собственост върху имота преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача едва при сключването на окончателния договор, респ. от момента на влизане в сила на решението, с което предварителният договор бива обявен за окончателен.

Предварителният договор за покупко – продажба може да бъде обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако съдържа уговорка за съществените условя на окончателния и страните са поели обещание за неговото сключване. Според чл. 362, ал. 1 от ГПК, при иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако според предварителни договор ищецът следва да изпълни свое насрещно задължение при сключване на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор при условие ищецът да изпълни задължението си. Това насрещно задължение следва да е договорено между страните конкретно.

Идентифицирането на имотите в предварителния договор по начин, който да изразява волята на страните за разпореждане с тях, е нужно с оглед преобразуващото действие на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД – ако предметът на предварителния договор не е уточнен, то съдебното решение не може да замести окончателния договор (реш. № 47/ 2009 г., ВКС).

В ТР № 4/ 2023 г. на ОСГТК на ВКС се казва, че е „необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор“.

Когато искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е предявен от купувача по предварителния договор, продавачът по него, който е ответник по иска, може да противопостави на ищеца възражение за неизпълнен договор. Това възражение може да бъде направено, когато правото да се иска сключването на окончателен договор е поставено в зависимост от изпълнението на уговорени в предварителния договор задължения на купувача, като например заплащането на цялата или на част от цената, и възниква в резултат на изпълнението на тези задължения. В тези случаи правото на купувача да иска сключване на окончателния договор, а съответно и потестативното му право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ще възникне едва след изпълнението на предвидените в договора задължения (из реш. № 240/ 2019 г., ВКС).

Вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД има не само оповестително, но и защитно действие, предвидено в чл. 114, б. ”б” от Закона за собствеността (трябва да бъдат вписани исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот) – на ищеца по иска са непротивопоставими придобити вещни права или вписани възбрани след извършване на вписването. Защитното действие се проявява спрямо разпореждания с имота, извършени от ответника по иска, след вписването.

Иск за окончателно сключване и Павлов иск

В ТР № 2/ 2019 г. на ОСГТК на ВКС пише, че когато обещан с предварителен договор имот е продаден на трето лице, за купувача по предварителния договор сделката е увреждаща поради осуетената възможност за реализиране на правото да се иска сключване на окончателен договор. Поради това и за кредитора по предварителния договор е налице правен интерес да предяви отменителния иск и съответно успешното му провеждане дава възможност да се обяви за окончателен сключеният преди увреждащата сделка предварителен договор. Връзката на обусловеност е обратна – в този случай производството по чл. 135 ЗЗД се явява преюдициално спрямо производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, респективно последното е това, което подлежи на спиране.

Разваляне на предварителен договор

Действието на предварителния договор не се прекратява с изтичането на уговорения срок за сключване на окончателен договор и той продължава да обвързва страните и всяка от тях дължи изпълнение. За да прекрати действието си договорът трябва да бъде развален поради неизпълнение от една от страните по причина, за която насрещната отговаря – било чрез упражняване на правото на отказ от изправната страна, било по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, който гласи, че когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. 

Давност на иска за окончателно сключване

Правата и на разваляне, и на иск за обявяване на предварителен договор в окончателен са потестативни. Те се погасяват по давност. Правото да се сключи окончателен договор се погасява на основание чл. 110, ал. 1 от ЗЗД (с изтичане на петгодишна давност се погасяват всички вземания, за които законът не предвижда друг срок) в петгодишен срок, а правото на разваляне на договор, се погасява на основание чл. 87, ал. 5 от ЗЗД също в петгодишен срок.

В реш. № 40/ 2020 г., върховните касационни съдии обясняват, че давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване на окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. Ако е уговорен друг срок или условие за прехвърляне на собствеността, то от този момент на настъпване на уговорения срок или сбъдване на условието започва да тече давностният срок.

Предаване на владението при предварителен договор

Когато купувачът получи владението по силата на предварителен договор и за сключването на окончателен договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма, той не придобива правото на собственост върху вещта с факта на получаване на владението. Между него и продавача се създават само облигационни отношения, които се регулират от облигационното право и са защитени с иска по чл. 19 ЗЗД.

Предаването на владението от страна на продавача не го лишава от правото му на собственост върху същия имот.

Когато имотът е предаден по сключен предварителен договор, но този договор е прекратен, съответно и основанието, с оглед на което е предаден имотът – бъдещото прехвърляне на правото на собственост върху същия по предвидения в закона ред, не се е осъществило. В този случай е налице хипотезата на чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД (който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне) на упражняване на държание върху имот на неосъществено основание, като дадената вещ следва да бъде върната.

В заключение, могат да се изведат следните практически препоръки:

Предварителният договор не прехвърля собствеността върху имота

Предварителният договор за покупко – продажба на недвижим имот има за цел да обвърже страните с поемане на задължение за сключване на окончателен договор при договорените между тях условия. Сам по себе си той не води до придобиване на правото на собственост върху имота. Поради това и плащането на част от продажната цена при сключването му не означава, че купувачът вече е придобил вещно право върху бъдещия имот.

При покупка на имот в строеж този въпрос има особено значение, тъй като между сключването на предварителния договор и окончателното прехвърляне на собствеността може да изтече значителен период. През това време купувачът е изложен на различни рискове, поради което съдържанието на предварителния договор трябва да бъде преценено не само от гледна точка на уговорената цена, но и на начина на плащане, сроковете и последиците при неизпълнение.

Размерът и моментът на плащанията

Съществен елемент от предварителния договор е уговорката кога и при какви условия купувачът трябва да заплаща отделните части от продажната цена. При имотите в процес на строителство страните могат да обвържат отделните плащания с достигането на определени етапи от строежа. По този начин задължението за плащане може да бъде свързано с действителното развитие на строителството, а не само с настъпването на определена календарна дата.

От значение е и каква част от цената остава дължима към момента на окончателното прехвърляне. Колкото по – голяма сума е платена преди придобиването на собствеността, толкова по – голяма е експозицията на купувача при неизпълнение от страна на продавача.

Срокове и етапи на изпълнение

Добре изготвеният предварителен договор не следва да се ограничава само до посочване на крайния срок, в който имотът трябва да бъде завършен и прехвърлен. От практическа гледна точка е полезно да бъдат определени и междинни етапи, свързани с изпълнението на строителството, както и сроковете за тяхното достигане.

Когато в договора са конкретизирани отделните строителни етапи и съответните срокове, по – лесно може да бъде установено дали е налице забава и от кой момент тя е настъпила. Освен това така се създава по – ясна договорна основа за претендиране на уговорени неустойки.

Неустойки при забава на продавача

Предварителният договор следва ясно да урежда последиците при забавяне на продавача. Възможно е да бъде договорена неустойка за просрочване на определен етап или на крайния срок за изпълнение.

Клаузи относно изменението на цената и развалянето на договора

След сключването на предварителния договор продавачът не може по свое усмотрение едностранно да изменя договорените условия, включително уговорената продажна цена. Съгласно чл. 20а, ал. 2 ЗЗД изменението на договора може да бъде извършено по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона.

При преценка на съдържанието на предварителния договор следва да се обърне внимание на клаузите, които предвиждат възможност за изменение на цената, нейното индексиране или едностранно разваляне на договора от страна на продавача. В тези случаи е необходимо да се установи при какви конкретни предпоставки могат да настъпят съответните последици и дали уговорките са съобразени със закона.

Предварителен договор и разрешение за строеж

Когато договорът се отнася до имот, който все още не е построен, от значение е и етапът на развитие на инвестиционния проект към момента на подписването му. Препоръчително е предварителният договор да се сключва след влизането в сила на разрешението за строеж, тъй като преди този момент могат да възникнат административни и технически препятствия, които да доведат до забавяне или до допълнителни разходи по проекта.

Следователно при преговорите по предварителния договор купувачът следва да изясни не само параметрите на самия имот, но и в какъв етап се намира проектът, какви разрешителни са издадени и какви условия трябва да бъдат изпълнени до започването и завършването на строителството.

Ако темата Ви засяга лично и търсите адвокат, не се колебайте да се свържете с мен!

За мен

Използвани източници:

• Закон за задълженията и договорите;
• Закон за собствеността,
• Граждански процесуален кодекс;
• Регистър на съдебните решения – https://legalacts.justice.bg/;
• Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.

*Изображението към настоящата статия е илюстративно и е създадено с помощта на изкуствен интелект (AI).