pravenanaliz.eu

Жилището се проектира като група от функционално и пространствено обединени помещения и отворени покрити и открити пространства, които трябва да задоволяват жилищните нужди на определен брой обитатели.

Нормите, които уреждат от какво следва да се състои едно жилище и какво е допустимото разположение на помещенията в него, са поместени в Закона за устройство на територията и Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.

Така според пар. 5, т. 30 ДР на ЗУТ, „Жилище“ е съвкупност от помещения, покрити и/ или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.

ЗУТ регламентира минимално изискуемите за всяко жилище помещения. Съгласно чл. 40, ал. 1 ЗУТ, всяко жилище трябва да има:

• самостоятелен вход (в съдебната практика е застъпено разбирането, че наличието на самостоятелен вход е основно и задължително изискване за всяко жилище, което не може да се компенсира с използването на пожарникарска стълба за единствен достъп до помещение – напр. опр. № 56/ 2014 г., ВКС), 
• най-малко едно жилищно помещение,
• кухня или кухненски бокс и
• баня – тоалетна (съгл. пар. 5, т. 38 ЗУТ,„Строежи“ са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация, реконструкция по автентични данни по смисъла на чл. 74, ал. 1 от Закона за културното наследство и адаптация на недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението; в този смисъл банята – тоалетната представлява строеж, независимо, че е необходима част от жилището, поради което за изграждането й е нужно разрешение, тъй като строежите могат да се извършват само ако са разрешени  –  чл. 148, ал. 1 ЗУТ и при съобразяване с чл. 151, ал. 1 ЗУТ в кои случаи не се изисква разрешение за строеж), както и
• складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.

Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани – тоалетни. Ал. 2 на чл. 40 ЗУТ, допълва, че санитарни помещения над жилищно помещение, над кухня или килер за хранителни продукти се допускат само в жилището, което обслужват.

Разпоредбата на чл. 40 ЗУТ е императивна и нейното нарушаване влече незаконосъобразност на оспорения административен акт и разрешението за строеж (реш. № 3233/ 2019 г., ВАС). 

Но въпреки законовите изисквания не са редки случаите, когато напр. жилища в т. нар. апартаментни хотели изобщо нямат складово помещение. Да не говорим, че жилищната сграда в апартаментен туристически комплекс, в зависимост от категоризацията си – две, три, четири или пет звезди, следва да е изградена и да предлага обслужване съобразно изискванията разписани в Наредба за изискванията към категоризираните места за настаняване и заведения за хранене и развлечения, за реда за определяне на категория, както и за условията и реда за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости.

Извън това отстъпление, в чл. 108 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, се конкретизират предвидените в жилището:

1. жилищни помещения (помещения с основно предназначение за обитаване) – дневни, спални, детски стаи и трапезарии;

2. помещения със спомагателно и обслужващо предназначение (относно това, кои са конкретните спомагателни помещения към жилището, следва да се определи с акта за придобиване на собствеността):

а) помещения за подготовка на храна – кухни, кухни-трапезарии, кухненски бокс;

б) помещения за санитарно-хигиенно обслужване – бани, тоалетни и бани-тоалетни;

в) помещения за домакински дейности (пране, сушене и гладене);

г) складови помещения – дрешници и килери и др. (във или извън жилището);

3. комуникационни площи – входни и изолационни преддверия, коридори, вестибюли и вътрешни стълби;

4. отворени пространства (балкони, лоджии и тераси) и др.

Нека се и отбележи, че се вземат предвид и строителните правила и норми действащи към момента на построяване на сградата. Например Наредба № 5 от 1977 г. за правила и норми по териториално и селищно устройство, и чл. 39, който гласи че складови помещения са: помещенията за зимнина, за отоплителни материали и др. Те се разполагат извън очертанията на самото жилище – в избата, в тавана или на самия етаж, в близост до комуникационния възел.

Тоест към момента на строеж на жилищен блок, когато е била в сила тази Наредба, е било задължително да има складово помещение, извън апартамента, докато актуалните норми позволяват то да е в самото жилище. 

Складовото помещение/ мазе / изба

Както се посочи, в ЗУТ е предвидено наличие на складово помещение (независимо в тавана или в мазе), което да съществува като принадлежност към всеки самостоятелен обект, в една жилищна сграда. Така собственикът на жилище трябва да има възможност да ползва такова помещение и да притежава собственост върху него.

Според Класификатора за предназначението на сградите, на съоръженията на техническата инфраструктура със самостоятелни обекти и на самостоятелни обекти в тях, Приложение № 4 към чл. 16, ал. 3 от Наредба № РД – 02 – 20 – 5/ 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, за жилище – апартамент например е определен код, докато за мазетата такъв не е определен. И според някои съдебни решения (виж напр. реш. № 5026/ 2021 г., Административен съд – София – град) затова мазетата не представляват самостоятелен обект в сграда и като такива не е възможно да им бъде сменено предназначението съгл. пар. 5, т. 41 ДР на ЗУТ („Промяна на предназначението“ на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане).

Но когато помещения се обособяват чрез преустройство в самостоятелен обект, посредством строителни и монтажни работи, необходимо е издаване на разрешение за строеж, а също така и изготвяне на инвестиционен проект, защото обособяването на отделни обекти в сградата ще възникне в резултат на преустройство.

Иначе в съдебната практика е изяснено, напр. опр. № 245/ 2011 г. на ВКС, че складовото помещение няма самостоятелен статут и е прилежаща част към жилищния, търговския или друг обект, поради което е изключена от гражданския оборот, както и другите несамостоятелни части на недвижимите имоти.

Поради тези причини и доброволна делба при която придадените към отделните жилища помещения се отреждат в самостоятелна собственост, без да са обособени съгласно строителните правила и норми в самостоятелни обекти, е нищожна (опр. № 245/ 2011 г., ВКС). 

От друга страна, обстоятелството, че помещение се намира в жилищна сграда и е заснето с предназначение „склад“ не следва да означава, че е складово помещение към жилището, щом към последното има други складови помещения – мазе, таван. 

В решение № 1368/ 2008 г. на ВКС пък е прието, че въпреки че мазето няма самостоятелен статут, то може да се придобива самостоятелно само ако е променен статутът му по начин, даващ възможност за притежанието му като самостоятелен обект. Прието е и че е допустимо избеното помещение да се придобива от лице, притежаващо в същата сграда, която е в режим на етажна собственост, друг самостоятелен обект и по този начин избата става прилежаща част към него. Във всички случаи обаче избеното помещение не трябва да е единствено складово помещение на друг обект в сградата, за който по закон задължително се предвижда наличие на такова. В противен случай отделянето му е невъзможно.

Самостоятелният обект на право на собственост

Съгл. пар. 1, т. 1 от ДР на Закона за кадастъра и имотния регистър, „самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура“ е обособена част от сградата или съоръжението, която е обект на собственост и има самостоятелно функционално предназначение.

Съдебната практика еднозначно приема, че   обслужващите помещения, дори да са преустроени като жилищни, не придобиват статут на самостоятелен обект на право на собственост ,  ако не отговарят на  законовите изисквания за жилище (реш. № 585/ 2003 г., ВКС). И щом такъв обект няма статут на самостоятелно жилище, т.е. на самостоятелен обект на собственост, то не може да бъде и предмет на прехвърлителна сделка, нито може да бъде придобит по давност, както се посочи. Този извод следва и от разпоредбата на чл. 98  от ЗС, според която принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго. Имотът може да бъде прехвърлен само с главната вещ, като нейна принадлежност.

При все това, относно придобиването по давност на складово помещение, в реш. № 81/ 2014 г., ВКС обаче посочва, че такова придобиване, което би имало за последица лишаване на друг самостоятелен обект от такова помещение би противоречало на изискването на закона, което е установено като задължително. Само ако в сградата има повече на брой складови помещения отколкото са самостоятелните обекти, би било възможно собственик на самостоятелен обект да придобие по давност правото на собственост върху складово помещение, което ползва явно, необезпокоявано и непрекъснато повече от 10 години.

А преценката дали добавъчното помещение е принадлежност към жилищния обект и следва главната вещ, трябва да се извършва към момента, в който настъпва ефектът на съответния придобивен способ (арг. от реш. № 61/ 2018 г., ВКС). 

И така, прехвърлителна сделка с имот нямащ статут на самостоятелен обект, дори да е описан в нотариалния акт като самостоятелно жилище, ще представлява нищожна правна сделка.  Сделката ще бъде нищожна на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, поради невъзможен предмет и годен обект на гражданския оборот. Приобретателят по сделката няма да е придобил права, тъй като праводателя   не е  имал законовото право да прехвърли притежаваните от него права.  

Според чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет. 

За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет и ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна.

Разпоредбата на чл. 26, ал. 2, пр.1 ЗЗД не свързва нищожността на сделката с неосъществяването или непозволяването на преустройството, а с неговата фактическа и правна невъзможност.

И по – конкретно, в Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 г. на ВКС по т.д. № 3/ 2014 г. на ОСГК е посочено, че фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. В този случай е налице начална невъзможност на предмета. В същото Тълкувателно решение е изяснено, че правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка, която може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или в ограничения за обособяването на обекта. Разяснено е, че ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката ще подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл.89 от ЗЗД).

Същата задължителна съдебна практика сочи, че при възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост, като в тежест на страната, която претендира нищожността, е да докаже с всички допустими доказателствени средства, включително и чрез заключение на вещо лице, осъществяването на опорочаващия факт – че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне – да бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин.

Използвани източници:

• Закон за задълженията и договорите;
• Закон за устройство на територията;
• Закон за собствеността;
• Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони;
• Наредба № 5 от 1977 г. за правила и норми по териториално и селищно устройство;
• Наредба № РД – 02 – 20 – 5/ 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри;
• Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html;
• Регистър на съдебните решения – https://legalacts.justice.bg/.