pravenanaliz.eu

🔷 Адвокат Ивелин Йорданов

✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.

📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg

Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.

Съгласно чл. 38, ал. 1 и следващи от Закона за собствеността, при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. 

(2) Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. 

(3) Общите части не може да се делят.

Текстът на чл. 38, ал. 1 ЗС има предвид вертикална етажна собственост – т.е. сграда с няколко самостоятелни обекта, които имат различни собственици.

Според съдебната практика, напр. реш. № 229/ 2015 г. на Върховен касационен съд, правилата на чл. 38, ал. 1 и ал.3 ЗС се прилагат и за т. нар. „хоризонтална етажна собственост”, при която в съсобствено дворно място има две или повече сгради с различни собственици. Приема се, че в тези случаи дворното място също представлява обща част и не подлежи на делба. Изключение от този принцип е случаят, при който самото дворно място е делимо според строителните правила и норми, като за всяка от сградите може да се обособи самостоятелен урегулиран поземлен имот. 

Макар и да разграничава „земята, върху която е построена сградата“ от „двора“, чл. 38, ал. 1 ЗС не третира тези две части различно, тъй като те съставляват заедно единен урегулиран поземлен имот (парцел), който се подчинява на един и същи правен режим – този, установен за общите части.

Съгласно чл. 38 ЗС дворното място е обща част към етажната собственост.

Дворът при сгради, които се намират в режим на етажна собственост представлява обща част и въпросите по управлението и използването на тази обща част следва да се решават от общото събрание на етажната собственост.

„Дворът“ не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него.

Като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците.

Собствениците на обекти в сградата – етажна собственост имат право да ползват мястото, върху което е изградена тази сграда, само дотолкова, доколкото това е нужно за упражняването на правото им на собственост върху обектите в сградата. Поради това само тази част от дворното място, която е нужна за ползване на сградата по предназначение и за осигуряване достъпа до нея, е обща част на етажната собственост.

А проблемът със статута на земята: обща част или в обикновена съсобственост, се поставя най – вече, когато урегулираният поземлен имот е застроен с повече от една сграда.

Когато сградите са индивидуална собственост на съсобствениците на земята, то последната е обща част във всички случаи, когато е невъзможно разделянето на дворното място на толкова урегулиране поземлени имоти, колкото са съсобствениците и съответно притежаваните от тях сгради, като се спазят изискванията за площ и лице за всеки новообособен урегулиран поземлен имот, отстоянията на съществуващото застрояване, достъп до улици и т.н., според отразеното в реш. 293/ 2011 г. на ВКС. Ако това разделяне е възможно при спазване на всички изисквания на благоустройственото законодателство, то тогава земята е останала в обикновена съсобственост, независимо от застрояването със сгради, които са индивидуална собственост на съсобствениците.

За общността на дворното място, се е произнесъл Върховния съд още с реш. № 52/ 1977 г. – Когато в едно дворно място са изградени законно две жилищни сгради в реална собственост на съсобствениците на мястото, не е налице етажна собственост. От общността на дворното място не възниква етажна собственост. Когато в дворното място едната от законно изградените сгради е в етажна собственост, а другата не е такава, ползването на дворното място следва да се разпредели между съсобствениците по реда на чл. 32 ЗС, а не по реда на ПУРНЕС (отменен с влизане в сила на Закона за управление на етажната собственост – 01.05.2009 г.). Така се процедира и когато в дворното място има повече от една сгради в режим на етажна собственост.

А в чл. 32 ЗС е регламентирано, че общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.

Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ.

И разрешението, дадено в решения № 481/ 2011 г. и № 59/ 2012 г. на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК, според които дворното място е обща част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него има сграда – индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не представлява обща част. Така участието в съсобствеността на дворното място наред с етажните собственици на трето лице, чуждо на етажната собственост, обуславя обикновена съсобственост върху терена.

Така и в реш. № 661/ 2010 г., ВКС – в случаите, когато етажните собственици не са собственици на дворното място, или не са единствени съсобственици на дворното място, а има и други лица – съсобственици, които не са етажни собственици, разпределението на правото на ползване върху дворното място може да стане само реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като етажните собственици не могат да вземат решение за начина на ползване на дворното място, което не е обща част, а е съсобствено.

За собствениците на земята, която последните са застроили с жилищна сграда, безспорно е налице възможността да прехвърлят собствеността на сградата или на самостоятелни обекти от същата, като запазят собствеността си върху земята.

В този случай законът допуска създаване на етажна собственост върху сградата, при която собствениците на етажи не са собственици на земята, тъй като същата не е обща част на такава етажна собственост. Земята не във всички случаи е обща част, тъй като собствеността върху етажи или част от етажи може да бъде прехвърлена и без земята, съгл. предвиденото в чл. 63, ал. 2 ЗС, постановява ВКС в реш. № 1106/ 2007 г.

Когато обаче заедно с етажа или с част от него се прехвърля и идеална част от правото на собственост върху земята, тя придобива характеристиката на обща част по см. на чл. 38, ал. 1 ЗС и в този случай сделката следва да бъде съобразена с чл. 40, ал. 1 ЗС, като прехвърлената идеална част от земята не може да надвишава размера, посочен в чл. 40, ал. 1 ЗС.

Съобразно чл. 40 от Закона за собствеността, дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По – късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.

Когато собственикът на етаж или част от етаж прехвърли отделна част от своя имот на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойностите на прехвърлената и запазената част по време на прехвърлянето. Същото правило се прилага и при делба.

При делба

Дворното място е обща част и не се допуска делбата му, когато е съсобствено по регулация и в него са изградени отделни сгради, всяка от които е собственост само на отделен собственик на парцела, както и в случаите, при които в мястото има сграда в режим на етажна собственост.

В случаите, при които съсобственик на земята не притежава обект в построените в мястото сгради, това място не е обща част и тогава делбата му е допустима (реш. № 71/ 2017 г., ВКС). 

А когато предмет на делба е отделен обект в етажната собственост и дворното място, в което е построен, представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, при допускане на делба на отделния обект на собственост, до делба се допуска и припадащата му се идеална част от дворното място (земята), тъй като тя представлява обща част, пише в реш. № 241/ 2017 г., ВКС. 

Ако темата Ви засяга лично и търсите адвокат, не се колебайте да се свържете с мен!

За мен

Начало

Използвани източници:

• Закон за собствеността;
• Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.

*Изображението към настоящата статия е илюстративно и е създадено с помощта на изкуствен интелект (AI).