„Асансьорът“ като обща част в етажната собственост
🔷 Адвокат Ивелин Йорданов
✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.
📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg
Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.
Всеки етажен собственик има право на нормален и необезпокояван достъп до своя имот, включително чрез използване на асансьора. За възрастни хора, лица с увреждания и семейства с малки деца асансьорът често е жизненоважен, а не просто удобство. Липсата на работещ асансьор или лишаването от достъп до него може реално да ограничи упражняването на правото на собственост.
В чл. 38 от Закона за собствеността, асансьорът е посочен като една от общите части в етажната собственост. Общи части на сградата са всички части, които по естеството или предназначението си служат за общо ползване.
Още в решение № 359/ 1986г., на Върховен съд, е прието,че общи части на сграда по естеството си са онези,без които е невъзможно съществуването на самата сграда (основите, външните носещи стени, покривът и подпокривното пространство, стълбището) и само общи части по предназначение могат да загубят характера си на обща част, ако предназначението им бъде променено по съгласие на всички съсобственици.
Асансьорът в сградата – етажна собственост представлява обща част по своето предназначение, като невъзможността същия да се ползва препятства пълноценното ползване на самостоятелните обекти в сградата. В правомощията на общото събрание на етажната собственост е да регламентира ред за ползване на общите части на сградата, но не и да лиши етажните собственици от възможността да ползват същите.
Неговият статут на обща част не се променя от обстоятелството дали всички собственици реално го използват, дали е повреден.
Дори собствениците на жилища на по – ниски етажи имат права и задължения, свързани с асансьора, тъй като той е неразделна част от сградната инфраструктура.
НАРЕДБА № 2 ОТ 8 ЮНИ 2009 Г. ЗА ИЗБОР И ПРОЕКТИРАНЕ НА АСАНСЬОРНИ УРЕДБИ В ЖИЛИЩНИ И ОБЩЕСТВЕНООБСЛУЖВАЩИ СГРАДИ
С наредбата се определят изискванията при избора и проектирането на асансьорни уредби с пътнически и товаро – пътнически асансьори в жилищни и общественообслужващи сгради до 20 етажа. Като съобразно чл. 14, ал. 1 от Наредбата, за жилищни сгради с пет и повече етажи, както и за сгради, в които се предвиждат жилища за хора с увреждания, задължително се проектират асансьори.
А съгласно пар. 1, т. 1 от ДР на Наредбата, „Асансьорна уредба“ е съвкупност от асансьор (асансьори) и функционално свързани с него (тях) части на строежа (шахта, шахтна яма, машинно помещение, етажни площадки и др.под.).
НАРЕДБА ЗА БЕЗОПАСНАТА ЕКСПЛОАТАЦИЯ И ТЕХНИЧЕСКИЯ НАДЗОР НА АСАНСЬОРИ
С този подзаконов нормативен акт пък се уреждат техническите изисквания, правилата и нормите за безопасна експлоатация на асансьорите, редът за осъществяване на технически надзор на асансьорите, редът за вписване в регистъра по чл. 36, ал. 1 от Закона за техническите изисквания към продуктите (ЗТИП) и издаване на удостоверения на лица за поддържане, ремонтиране и преустройване на асансьорите.
В пар. 1б от ДР на тази Наредба е отбелязано, че за асансьорите, монтирани в сгради в режим на етажна собственост, задълженията на ползвателя по наредбата се изпълняват от управителя или председателя на управителния съвет на етажната собственост.
Ползвателите на асансьори, по смисъла на Наредбата, са длъжни да осигурят тяхната експлоатация в съответствие с изискванията на наредбата и на инструкцията за експлоатация на производителя.
Ползвателите на асансьори са длъжни да сключват писмени договори за поддържането, преустройването и ремонтирането им само с вписани в регистъра по чл. 36, ал. 1 ЗТИП лица, извършващи поддържане, ремонтиране и преустройване на асансьори, и по всяко време могат да променят тези лица. Ползвателите са длъжни да не допускат експлоатация на асансьорите, ако не са сключили договор за поддържането им.
Така, асансьорите трябва да се поддържат в изправно и безопасно състояние, като отговорността е на етажната собственост като цяло. Етажната собственост е длъжна да осигурява поддръжката, ремонта и нормалната експлоатация на асансьора. Това включва както текущо обслужване, така и предприемане на своевременни действия при повреда.
По силата на чл. 11, ал. 1 ЗУЕС, общото събрание приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи.
Общото събрание не може да откаже приемане на решение за извършване на разходи, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части на сградата.
Но общото събрание се свиква от управителя или от собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата и отправят писмено искане до домоуправителя, който свиква събранието. Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.
А управителят организира изпълнението на решенията на общото събрание.
Така, бездействието на домоуправителя може да се изразява в непредприемане на необходимите действия за ремонт или поддръжка на асансьора, което включва отказ да се свика общо събрание, да се съберат средства или да се сключи договор за сервизно обслужване.
„Разходи за поддържане“ в етажната собственост
са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата.
Според новелата на чл. 51, ал. 1 и следващи от Закона за управление на етажната собственост, разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. За самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходите за управление и разходите за поддържане в размера, който е определен за един собственик, ползвател или обитател.
(2) Не се заплащат разходите по ал. 1 или ал. 9, т. 1 за деца, ненавършили 6 – годишна възраст.
(8) Средствата за управление и средствата за поддържане на общите части на етажната собственост могат да се набират в индивидуална разплащателна сметка със специално предназначение на името на етажната собственост. Разпореждането със средствата се извършва от председателя на управителния съвет (управителя) въз основа на решение за тяхното използване, прието от общото събрание.
(9) Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост може да се разпределят по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението по един от следните начини:
1. поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател;
2. съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или
3. поравно на самостоятелен обект.
Да се добави и разпоредбата на чл. 6, ал. 9 ЗУЕС, предписваща задължението на собствениците, ползвателите и обитателите да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части.
Негаторният иск
Съгласно чл. 109 ЗС, собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.
За да бъде основателен предявен негаторен иск, следва на първо място да се установи, че ищецът притежава право на собственост или друго вещно право, както и че ответникът извършва действия, чрез които му пречи да упражнява правото си.
Съгласно разясненията, дадени в ТР № 4/ 2017 г. на ОСГТК на ВКС, ако действията на ответника са основателни, няма да е налице хипотезата на чл. 109 ЗС. Същото ще бъде, ако действията са неоснователни, но не създават пречки за ищеца да използва собствения си имот по – големи от обикновените (чл. 50 ЗС). Преценката за това кои въздействия са по -големи от обикновените и поради това са недопустими, е конкретна по всяко дело.
Следва да се има предвид още, че по този иск пасивно материално легитимирани ще са и лица, които не са извършили пряко нарушението, но поддържат противоправното състояние. В решение № 163/ 2012 г. на ВКС, е прието, че всяко смущаване на правото на собственост може да бъде предмет на негаторна защита, като пасивно легитимирано по него е всяко лице, а не само извършителят на нарушението, ако към момента на предявяването му поддържа противоправното състояние в имота.
В решение № 135/ 2014 г. на ВКС, е разяснено, че съдът не е обвързан изцяло от формулирания петитум по чл. 109 ЗС, като при доказано неправомерно поведение, смущаващо правото на собственост, съдът би могъл да уважи иска частично, като осъди ответника да преустанови само онези действия, които са необходими за адекватна защита на собствеността на ищеца.
Право на негаторен иск има и етажния собственик, който твърди, че е лишен или ограничен във възможността да ползва общите части на сградата съобразно тяхното предназначение (решения № 224/ 2010 г., № 179/ 2010 г., № 291/ 2010 г. на ВКС и др.).
В правомощията на общото събрание на етажната собственост е да уреди ред за ползване на общите части на сградата, но не и да лиши етажните собственици от възможността да ползват общите части. Всякакви решения на общото събрание в противен смисъл са извън компетентността на общото събрание, нищожни са, и не обвързват етажните собственици.
Както се посочи, надлежен ответник по исковете по чл. 109 ЗС е лицето, за което се твърди, че извършва неоснователни действия, с които се ограничава възможността на собственика да ползва вещта, респ. лицето, което поддържа създаденото противоправно състояние. Ако това лице извършва действията от името на друг правен субект – като негов представител, управител – искът може да се предяви и против този правен субект, но това е избор на собственика – ищец.
Относно асансьорът в жилищна сграда, трябва да се каже, че неплащането на разходи за общите части не може да лиши един собственик от ползване на обща част, по – конкретно се има предвид често срещаното лишаване на етажен собственик от правото да ползва асансьор, като не му е предоставен чип за същия, поради задължения на собственика към етажната собственост. Ала неплащането на суми, дължими от етажния собственик, не може да бъде основание за ограничаване на правото му на собственост, тъй като се касае за облигационни претенции, които следва да се реализират по друг законен ред.
Паричните спорове между етажните собственици не могат да служат като основание за действия, които препятстват или смущават упражняването на правото на собственост върху общите части на сградата.
Държавната такса при негаторен иск
В ТР № 4/ 2015 г. ОСГК на ВКС реши, че когато предявеният негаторен иск не съдържа осъдителен петитум и предмет на делото е несъществуването на сервитут или друго ограничено вещно право, цената на иска се определя от паричната оценка на отричания сервитут или друго ограничено вещно право по реда на чл. 69, ал. 1, т. 2 ГПК върху данъчната оценка, а ако няма такава – върху неговата пазарна цена, а държавната такса се определя по реда на чл. 71, ал. 2 ГПК върху една четвърт от така формираната цена на иска. Когато предявеният негаторен иск не съдържа осъдителен петитум и предмет на делото е несъществуването на друго бреме (право на въздействие), което собственикът да е длъжен да търпи и то има парична оценка, върху нея се определя цената на иска и съответно – размера на дължимата държавна такса, а ако отричаното бреме няма парична оценка, искът е неоценяем и съгласно чл. 71, ал. 1, изр. 2 ГПК размерът на държавната такса се определя от съда.
Когато негаторният иск съдържа осъдителен петитум – претендира се ответникът да бъде осъден да се въздържа от определени действия (да бездейства) или да извърши определени незаместими действия, искът е неоценяем и размерът на дължимата такса съгласно чл. 71, ал. 1, изр. 2 ГПК се определя от съда, а когато се претендира ответникът да бъде осъден да извърши определени заместими действия, цената на иска е паричната оценка на разходите за материали и труд, необходими за осъществяване на действията, върху който размер се определя дължимата такса, а когато оценката представлява затруднение – от съда по реда на чл. 70, ал. 3 ГПК.
Освен това, в това ТР се реши и че исковите молби с правна квалификация чл. 109 ЗС не подлежат на вписване.
Негаторен иск в хипотеза, когато неоснователното действие произтича от решение на ОС на ЕС
В опр. № 16/ 2020 г. на ВКС се казва че, съществен за изхода на делото по предявения негаторен иск по чл. 109 ЗС е въпросът дали такъв иск против етажните собственици е допустим, когато ищецът е етажен собственик, а действието, квалифицирано като неоснователно, произтича от решение на ОС на ЕС, което не е отменено по реда на чл. 40 ЗУЕС. Даденото от въззивния съд разрешение на този въпрос е в съответствие с практиката на ВКС, на която се е позовал и въззивният съд, според която в тази хипотеза искът по чл. 109 ЗС е недопустим, тъй като защитата на етажните собственици срещу незаконосъобразните, включително и нищожните решения на общото събрание на етажната собственост се реализира само по предвидения в чл. 40 ЗУЕС специален ред – чрез предявяване на иск за отмяна на решението в 30 – дневен срок от получаването му.
Освен това, по отношение на иск за заплащане на обезщетение за лишаване от възможност да се ползва асансьор, етажните собственици не могат да претендират обезщетение за лишаването си от ползването на общи части, дори когато те обслужват само някои от обектите на етажната собственост, тъй като правилата за общите части са различни от тези за съсобствеността, а законът предвижда обезщетение по реда на чл. 31, ал. 2 ЗС само за лишаване от ползване на съсобствени вещи.
И отделно, при причиняване на вреди вследствие на неизправен асансьор може да възникне деликтна отговорност по чл. 45 ЗЗД, регламентиращ че всеки е длъжен да поправи вредите, които виновно е причинил другиму. Във всички случаи на непозволено увреждане вината се предполага до доказване на противното.
В рекапитулация, асансьорът като обща част в етажната собственост изисква отговорно отношение и спазване на законовите задължения. Неговото поддържане е общ ангажимент, който не може да бъде пренебрегван поради лични предпочитания или спорове.
При нужда от правен съвет или процесуално представителство, можете да се свържете с мен за компетентно съдействие!
Използвани източници:
- Закон за управление на етажната собственост;
- Закон за собствеността;
- НАРЕДБА № 2 ОТ 8 ЮНИ 2009 Г. ЗА ИЗБОР И ПРОЕКТИРАНЕ НА АСАНСЬОРНИ УРЕДБИ В ЖИЛИЩНИ И ОБЩЕСТВЕНООБСЛУЖВАЩИ СГРАДИ;
- НАРЕДБА ЗА БЕЗОПАСНАТА ЕКСПЛОАТАЦИЯ И ТЕХНИЧЕСКИЯ НАДЗОР НА АСАНСЬОРИ;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.