„Приращенията“, из Закона за собствеността
🔷 Адвокат Ивелин Йорданов
✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.
📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg
Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.
Съгласно чл. 92 от Закона за собствеността, собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.
От текста на закона следва, че принципът на приращението се изключва само при изрична уговорка по отношение на постройките и подобренията. Установеното в тази разпоредба правило ще намери приложение, когато постройката представлява самостоятелен обект по строителните правила и норми и е трайно прикрепена към земята.
Презумпцията на чл. 92 ЗС би следвало да намери приложение само когато е безспорно, че сградата няма друг собственик (реш. № 177/ 2015 г., ВКС).
Така, съобразно закона, сградата и мястото, върху което тя е построена, представляват едно цяло. Целта на разпоредбата е да посочи собственика на земята като собственик и на постройките и насажденията върху нея при възникването им като вещи. Това е вещноправното действие на разпоредбата, която урежда приращението като самостоятелен придобивен способ.
В реш. № 195/ 2024 г., ВКС разяснява, че по отношение на преместваемите обекти разпоредбата на чл. 92 ЗС не намира приложение. Собственикът на терена по силата на приращението придобива право на собственост върху онези обекти, които са изградени върху неговия имот от трето лице без надлежно учредено право на строеж и са трайно прикрепени към терена. Преместваемите обекти по естеството си представляват движими вещи, които принадлежат на лицето, което ги е създало, респ. е придобило собствеността върху тях по силата на договор за изработка. Тези обекти се поставят върху терена и не представляват и подобрения, ако могат да бъдат отделени без съществено увреждане на имота.
Трайната съдебна практика по приложението на чл. 92 ЗС на плоскостта на гражданскоправните сделки приема също, че при разпореждане с имот, в който има построена сграда, се счита, че се прехвърля собствеността и върху сградата, макар това да не е изразено в договора; запазването на собствеността върху сградата отделно от земята трябва да бъде изрично уговорено в нотариалния акт или установено с положителни доказателства, за да се счита оборена презумпцията на чл. 92 ЗС.
А законовите презумпции са предположения, които действат независимо от волята на страните. За да се приеме, че законовото предположение е опровергано във всеки конкретен случай е необходимо да се проведе т.нар. обратно доказване, което трябва да е пълно – да се създаде пълно убеждение, че презумираното от закона не се e осъществило.
Така или иначе, действителната воля на страните трябва да се извлича чрез тълкуване както на нотариалния акт, така и на изявленията и поведението на страните при сключване на договора, на фактите около сключването на договора, на други сделки между страните или с трети лица (из реш. № 60088/ 2021 г., ВКС).
Учреденото право на строеж
Целта на учреденото право на строеж по чл. 63 ЗС (собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката) е да се изключи действието на приращението в отношенията между съсобственика на терена и лицето, построило сградата.
Построените нови обекти в сграда, без за тях да е учредено право на строеж, стават собственост по приращение на собствениците на терена към момента, в който строителството е реализирано, съобразно възприетото в опр. № 282/ 2016 г., ВКС.
А в реш. № 289/ 2024 г. на ВКС се казва, че ако сградата е индивидуализирана, но е построена сграда, която не отговаря на тази индивидуализация, построеното е изцяло извън обема на правото на строеж и се придобива от собственика на терена.
Критериите за преценката дали построеното излиза извън обема на учреденото право на строеж са белезите в описанието в акта за учредяване на правото на строеж, при тълкуване на волята на страните по него и обективните характеристика на построеното въз основа на него.
Правно положение на постройките и насажденията
Както чрез сделка, така и по давност, право на собственост върху стопанска постройка може да бъде придобито както от лице, притежаващо права върху идеални части от дворното място и жилищните сгради в него, така и от трети лица.
Изградената в един имот второстепенна постройка може според предназначението си да обслужва както находящата се в същия имот жилищна сграда, респ. сграда с друго предназначение, така и дворното място, респ. сграда, находяща се в съседен имот. Въз основа на предназначението на постройката и при съобразяване на обстоятелството дали същата обслужва дворното място или сградите с основно предназначение в същото или в съседно дворно място следва да се извърши преценка дали приложение следва да намери правилото на чл. 98 ЗС (принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго) или правилото на чл. 92 ЗС.
Преценката дали една постройка представлява принадлежност към жилищна сграда, към дворното място, в което е построена, или представлява самостоятелен обект на право на собственост, следва да се извърши с оглед нейното предназначение към момента на построяването и към момента, в който настъпва ефектът на съответния придобивен способ (сделка или придобивна давност), въз основа на който лицето, което не притежава права върху дворното място, респ. върху построената в това дворно място жилищна сграда, поддържа, че е придобило собствеността (фрагмент из реш. № 45/ 2021 г., ВКС).
Колкото до насажденията върху земята, те принадлежат на собственика на земята, те са едно цяло с терена, върху който се намират.
Насажденията върху известен терен не са вещи, представляващи нещо отделно от земята.
Според новелата на чл. 93 ЗС, добивът от вещта, като плодове, прираст от добитък, наем и други такива, принадлежи на собственика й.
Само добросъвестният владелец не дължи връщането на добивите, защото той владее имота на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.
Когато владелецът е недобросъвестен, той дължи на собственика не само реално получените добиви, но и тези, които е могъл да получи, както и пропуснатите ползи (реш. № 86/ 2020 г., ВКС).
А ако добивът е отчужден, употребен, разходван и не е наличен при недобросъвестния /обикновен/ владелец, дължи се равностойност.
Ако имате спор или въпрос, свързан с приращения към имот, винаги можете да се обърнете към мен. Работя ежедневно с подобни казуси и помагам на клиентите си да защитят правата си по най-добрия начин!
Използвани източници:
- Закон за собствеността;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.