Придобивната давност. Частната държавна/ общинска собственост
🔷 Адвокат Ивелин Йорданов
✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.
📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg
Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.
Съгласно чл. 79 ал. 1 и 2 от Закона за собствеността, правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години.
Според легалната дефиниция на чл. 68 ЗС, владението е упражняване на фактическа власт върху чужда вещ с намерение за своене. По своята правна същност фактическия състав на придобивното основание се свързва с бездействие на собственика да защити правата си, макар че друго лице фактически ги упражнява.
С ТР № 4/ 2012 г. на ОСГК на ВКС се прие, че позоваването на придобивна давност е процесуално средство за защита на материално правните последици от изтичане на придобивната давност, че то не е елемент от фактическия състав за придобиване правото на собственост, че правото на собственост по давност се придобива автоматично при упражняване на владение с изтичане на законовия срок независимо дали се касае за владение на съсобственик, или за владение на имот от трето лице, което не е съсобственик.
За прилагане на правната последица от давността – придобиване на правото на собственост или на друго вещно право при настъпване елементите от фактическия състав на чл. 79 ЗС, е необходимо волеизявление, т.е. позоваване на придобивна давност от владелеца, или неговите наследници/ кредитори. Така, разпоредбата на чл. 120 ЗЗД (давността не се прилага служебно) урежда позоваването на субективния елемент на владението чрез процесуални средства – предявяване на иск или възражение при наличие на спор за собственост или чрез снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка с цел легитимиране на придобитото вещно право.
Също така, законът не свързва придобиването с начина на установяване на владението. Без значение е как е установено владението – без основание, с оглед на отпаднало или нищожно основание, предоставянето му от собственика или без такова. Достатъчно е владението да е продължило повече от 10 години.
Последователно и непротиворечиво ВКС приема в своята практика, че за придобиване правото на собственост върху един недвижим имот на основание давностно владение е необходимо осъществяване на фактическата власт върху имота с намерение за своене, като владението следва да бъде постоянно, непрекъснато, спокойно и явно. Владението е спокойно, когато не е установено с насилие; явно – когато фактическата власт е упражнявана така, че всеки заинтересован е имал възможност да научи за това, не е установено по скрит начин; постоянно – упражняването му няма случаен характер, а е израз на воля трайно да се държи вещта по начин, препятстващ евентуалното владение на други лица; непрекъснато – не е било прекъсвано изобщо, в частност за период по – дълъг от шест месеца, като се съобразява презумпцията на чл. 83 ЗС (който докаже, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка, ако не се докаже противното); и несъмнено – няма съмнение, че владелецът държи за себе си.
Добросъвестно владение
Чл. 70 от ЗС обявява владелеца за добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Както правната доктрина, така и съдебната практика са последователни в разбирането, че е достатъчно добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание, а според чл. 2 на разпоредбата, добросъвестността се предполага до доказване на противното.
Тази създадена от закона презумпция облекчава доказването на субективното отношение (незнание на определени факти) за приобретателя, като възлага при условие на главно и пълно доказване тежестта за установяване на обратното, т.е. знанието, че при сключването на сделката имотът не е бил притежание на праводателя, върху противната в процеса страна, черпеща облаги от този факт.
ВКС последователно изразява становище (вж. напр. решение № 31/ 2011 г.), че при добросъвестно владение фактическата власт се придобива на правно основание, целящо прехвърляне на правото на собственост към владелеца, макар вещно правният ефект да не е настъпил, тъй като праводателят не е бил собственик.
В тези случаи самото правно основание представлява демонстриране на завладяването, поради което за придобиване на собствеността е достатъчно владелецът да упражнява фактическа власт в определения от закона давностен срок, без да е необходимо да извършва по отношение на действителния собственик други действия, с които да афишира, че свои имота му.
Упражняване на фактическа власт върху имота
Извършването на довършителни и ремонтни работи в сграда, преди тя да е пусната в експлоатация, съставляват например упражняване на фактическа власт върху имота по смисъла на чл. 79, ал. 1 ЗС.
Няма пречка да се установи владение и върху имот, който не е въведен в експлоатация. Разпоредбата на чл. 177 ЗУТ забранява ползването на обекта, но не и неговото поддържане, ремонт, подобряване и опазване от разруха. Тези действия характеризират осъществяването на фактическа власт, даже и да не се осъществява пряко ползване по предназначение.
Фактическата власт върху имота може да се упражнява и чрез периодични посещения в имота, стига същите да сочат на намерение имотът да се счита за свой и да не са прекъсвани от действия на трети лица.
Намерение за своене
От декларациите по ЗМДТ не може да се прави извод за изявено намерение за своене или липса на такова, тъй като те се подават в изпълнение на административно-данъчно задължение пред орган, който налага специфични изисквания относно начина на попълване на образеца за декларация, а откриването на данъчна партида за недвижимия имот е административна дейност, обяснява състав на ВКС в реш. № 97/ 2020 г.
По въпроса за елементите на фактическия състав на придобивната давност по чл. 79, ал. 1 ЗС по – конкретно дали сред тях се включва изискването собственикът да е осведомен за намерението за своене на владелеца, т.е. владението на вещта като своя да е противопоставено на собственика, ВКС приема, напр. реш. № 144/ 2014 г., че такова изискване съществува, но само в хипотеза, при която съсобственик придобива по давност идеалните части на останалите съсобственици – тогава е необходимо демонстриране на намерението за своене, така че то несъмнено да стане достояние на другия съсобственик, за да бъдат отблъснати претенциите му. Когато обаче хипотезата касае завладяване на чужд имот, практиката не изисква уведомяване на собственика за намерението за своене на имота, а единствено упражняваното владение да е постоянно, непрекъснато, явно (не по скрит начин, така че да може да бъде узнато от собственика) и спокойно.
Намерението за своене на вещта, с което се упражнява фактическата власт върху нея,
позволява фактическото състояние на упражняване фактическа власт да се трансформира в самото вещно право. Позоваването на последиците от така упражняваната фактическа власт потвърждават това намерение за своене. При наличие на позоваване, правните последици – придобиването на правото на собственост, се зачитат от момента на изтичане на срока по чл. 79 от ЗС.
Когато е предявен иск за установяване на собственост въз основа на давностно владение,
следва да се докажат следните факти – основанието, на което се упражнява фактическата власт, срокът, в който е владян имотът, и непрекъснатост и необезпокояваност на владението.
В съдебната практика никога не е имало съмнение, че за установяване на придобивна давност са допустими всички доказателствени средства по ГПК.
В реш. № 52/ 2020 г., върховните съдии разясняват, че ищецът сам решава каква форма на защита да избере – отрицателен или положителен иск за собственост. Когато правният интерес от отрицателния установителен иск се обосновава с твърдения, че ищецът е владял спорния имот в срока на придобивната давност, той носи тежестта да докаже само факта на осъществявано владение в срока по чл. 79, ал. 1 или ал. 2 ЗС, при прилагане на презумпцията по чл. 69 ЗС. Ако ответникът оспорва правния интерес, негова е тежестта да докаже възражението си, че е налице обстоятелство, изключващо възможността за настъпване на ефекта на придобивната давност.
Прекъсване на давността
По отношение на придобивната давност като основание за придобиване на право на собственост приложение намира правилото на чл. 81 ЗС, съгласно което с изгубване на владението в продължение на повече от шест месеца давността се прекъсва. След като давността вече е изтекла обаче тя не може да бъде прекъсната.
С разпоредбата на чл. 116 ЗЗД, приложима и към института на придобивната давност, съобразно чл. 84 ЗС, са очертани хипотезите на прекъсване на давността – признаване на вземането от длъжника, предявяване на иск или възражение, искане за започване на помирително производство, предприемане на действия за принудително изпълнение. Действия, които не попадат в обхвата на посочените, не могат да прекъснат течението на придобивната давност.
Предявяването на иск за собственост прекъсва придобивната давност на владелеца, като през време на съдебния процес давност не тече – чл. 115, б.”ж” ЗЗД. По – конкретно, става въпрос за установителен или осъдителен иск за собственост на спорния имот, предявен от собственика срещу владелеца на имота, тъй като последиците на погасителната давност са свързани с бездействие на носителя на правото. Само исковете за собственост прекъсват придобивната давност.
Впрочем, собственикът може да предяви срещу владелеца и иск по чл. 59 ЗЗД за обезщетяване за лишаването му от ползването на вещта.
Както се посочи, докато трае процесът давността спира да тече. След влизане в сила на решението за отхвърляне на иска давността продължава да тече, като спирането се заличава с обратна сила. Ако искът обаче се уважи, след влизане в сила на решението може да започне да тече нова придобивна давност, а изтеклата губи своето значение.
Придобивна давност и наследство
Съгласно задължителната практика на ВКС, възможно е да бъде придобито право на собственост на недвижим имот, на основание чл. 79 ЗС, от лице, което не се е позовало на давността преди смъртта си и неговите права да се признаят на неговите наследници в съдебен процес по спор за собственост. Това е така, защото правото на позоваване на придобивното основание по чл. 79 ЗС не е с оглед на личността и не се погасява със смъртта на владелеца, а се включва в наследството му.
Вписването или отписването на даден имот в актовите книги за държавна/ общинска собственост
е техническо действие, свързано с отчета, регистрацията и ръководството на държавните имоти. Актовете по вписването и отписването (актуване и деактуване) на имоти от актовите книги за държавна/ общинска собственост не представляват индивидуални административни актове и не подлежат на съдебен контрол за законосъобразност по реда на АПК. С тези актове се създават права и задължения, но само за органи и организации, подчинени на издателя на акта, т.е. те са вътрешнослужебни такива. Действията по актуване или деактуване имат правни последици единствено за длъжностните лица от администрацията, отговорни за извършването им, но не са правопораждащи факти и не засягат правата, свободите или законните интереси на трети лица.
Така че актуването или деактуването няма конститутивно действие по отношение правото на собственост, защото записването или отписването на един имот от актовите книги само по себе си не създава, нито прекратява правото на собственост на държавата/ общината върху този имот.
Обстоятелството, че на определена дата е съставен акт за частна общинска собственост е без правно значение, тъй като снабдяването на собственика с акт за правата му не отстранява фактическата власт на владелеца, нито води до прекъсване на придобивната давност съгласно чл. 116 ЗЗД, към който препраща чл. 84 ЗС (из реш. № 45/ 2015 г., ВКС).
Мораториумът
Имотите и вещите – публична държавна собственост, не могат да бъдат обект на разпореждане и да се придобиват по давност. Но имотите и вещите – частна държавна собственост, могат да бъдат обект на разпореждане и да се придобиват по давност.
Идентично, имотите и вещите – публична общинска собственост, а и земите от общинския поземлен фонд и горските територии – общинска собственост, не могат да се придобиват по давност.
Назад във времето, съгласно разпоредбата на чл. 86 ЗС, в редакцията й, приета с ДВ. бр.
31/ 1990 г., на основание придобивна давност не може да се придобие правото на собственост на вещ, която е държавна или общинска собственост. Изменението на чл. 86 ЗС с ДВ. бр. 33/ 1996 год. в сила от 31.05.1996 год. лимитира това ограничение само за придобиване на вещи и вещни права със статут на публична държавна или общинска собственост. Така, за вещите, частна държавна или общинска собственост давностният срок за придобиване започва да тече от 01.06.1996 г. Десетгодишният срок на недобросъвестното владение изтича на 01.06.2006 г., като на 31.05.2006 г. давностният срок е спрян с § 1 ДР ЗС за срок от седем месеца, като с последващите изменения на правната норма спирането на давностния срок е продължено до 31.12.2022 г.
С Решение № 3/ 2022 г. Конституционният съд отмени мораториума за придобиване по давност на държавни и общински имоти. КС обяви за противоконституционни разпоредбите на § 1, ал. 1 от Закона за допълнение на Закона за собствеността обн., ДВ, бр. 46 от 2006 г.; посл. доп., бр.18 от 2020 г. и на § 2 от Заключителните разпоредби на Закона за изменение на Закона за собствеността ДВ, бр. 7 от 2018 г. В мотивите на конституционното решение изрично се сочи, че с атакувания § 2 ЗР на ЗИЗС е придадено обратно действие на последното по време удължаване на срока на
спиране на давността за придобиване на имоти – частна държавна или общинска собственост, прието с § 1 ЗИЗС ДВ, бр.7 от 2018 г. Разпоредбата на § 1 ЗИЗС е обнародвана
в ДВ, бр. 7 от 19 януари 2018 г., но влизането й в сила е от 31 декември 2017 г. – § 2 ЗР на
ЗИЗС. По този начин с обратна сила се отнема вещноправният ефект на давностното владение, осъществявано в периода от 31 декември 2017 г. до 19 януари 2018 г. От тези
мотиви на Конституционния съд следва, че по отношение на давностните срокове, които са започнали да текат от 01.06.1996 г., както и за тези, за които давността е изтекла в периода от 31.12.2017 г. до 19.01.2018 г. след обявяването на § 2 ЗР на ЗИЗС за противоконституционен, следва да се зачетат придобитите права при позоваване на придобивна давност поради обявяване за противоконституционно обратното действие на изменението на ЗС от 19.01.2018 г.
В практиката ми често срещам подобни казуси – ако имате съмнения или нужда от съвет, свържете се с мен!
Използвани източници:
- Закон за собствеността;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.