Кога не се изисква „разрешение за строеж“?
🔷 Адвокат Ивелин Йорданов
✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.
📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg
Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.
Новелата на чл. 151, ал. 1 от Закона за устройство на територията, регламентира изчерпателно кога не се изисква разрешение за строеж. Респективно, щом не се изисква разрешение за строеж, то и издадена заповед за премахване на незаконен строеж ще е незаконосъобразна. Съгл. чл. 151, ал. 1 ЗУТ, не се изисква разрешителен акт при:
1. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
Понятието за „строеж“, според пар. 5, т. 38 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ, включва надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация, реконструкция по автентични данни по смисъла на чл. 74, ал. 1 от Закона за културното наследство и адаптация на недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението.
Съобразно пар. 5, т. 43 ДР на ЗУТ, „текущ ремонт“ на строеж е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се:
а) засяга конструкцията на сградата;
б) извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.
Текущ ремонт на строеж е и подобряването и поддържането в изправност на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, при които не се променят трасето и техническите характеристики, както гласи и т. 2.
Съответно „основен ремонт“ на строеж е частично възстановяване и/ или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително – монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация. При основен ремонт се изисква разрешение за строеж.
2. текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, с който не се променят трасето и техническите характеристики;
Елементи на техническата инфраструктура са напр. транспортната техническа инфраструктура и съоръженията към нея (мостове, тунели, надлези, подлези, прелези и др.); преносните (довеждащите и отвеждащите) проводи (мрежи) и съоръженията към тях в неурегулирана територия; преносните (довеждащите и отвеждащите) проводи (мрежи) и съоръженията към тях в урегулирана територия и др.
3. оранжерии с площ до 200 кв. м., леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни;
Лека постройка е напр. стоманена конструкция, която не е свързана с терена, а е закрепена към фасадата на сградата, със стени от ламарина и покрив, покрита с мушама, с предназначението да се използва за склад за дърва за отопление.
4. подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
5. изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м;
6. остъкляване на балкони и лоджии;
В реш. № 10326/ 2022 г., Върховният административен съд приема, че в изключението по чл. 151, ал. 1, т. 6 ЗУТ, попадат балкони и лоджии, но терасите не са включени в това изключение. Следователно във всички случаи на остъкляване на тераси е необходимо издаване на разрешение за строеж.
А в реш. № 4195/ 2011 г. на ВАС, се казва, че приобщаването на балкони към стаи на апартамент представлява строеж по смисъла на пар. 5, т. 38 от ДР на ЗУТ и за извършването му се изисква издаване на разрешение за строеж, тъй като е неприложим чл. 151 ЗУТ. Касае се за преустройство с промяна на предназначението на балконите с присъединяване към стаите, с ново предназначение.
7. надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3 м;
8. теренна консервация на недвижими културни ценности;
9. консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно – строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
10. монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
11. леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот;
А не напр. подмяна на стара ограда с нова от бетонови блокчета, което вече ще представлява основен ремонт. А „в рамките на поземления имот“ означава само в имота на възложителя. Тоест, ако оградата е разположена в два съседни имота, ще е необходимо разрешение за строеж.
За „оградата“ като самостоятелен вид обект, можете да прочетете тук.
12. градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над прилежащия терен.
13. изграждане на физическа инфраструктура в случаите по чл. 50, ал. 3, т. 3 от Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, както и изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в сгради, в т.ч. в режим на съсобственост или етажна собственост;
Като операторът на електронна съобщителна мрежа носи отговорност за всички причинени вреди на собственика на поземления имот. Също така, чрез изграждане на посочената физическа инфраструктура не могат да се влошават условията на ползване и застрояване в поземления имот и да се премахва или уврежда трайна растителност, както и не могат да се засягат трайни подобрения в поземления имот без съгласието на собственика му.
14. изграждане на сградни водопроводни и канализационни инсталации и водопроводни и канализационни мрежи, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до измервателните уреди на водопроводните отклонения за присъединяване към уличната водопроводна мрежа, съответно до ревизионната канализационна шахта за присъединяване към уличните канализационни мрежи;
15. изграждане на електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до границата на собственост на електрическите съоръжения.
16. инсталиране върху съществуваща физическа инфраструктура на приемно – предавателни станции, както и дооборудване, подмяна или допълване чрез монтаж или демонтаж на елементи от съществуващи приемно – предавателни станции, с елементи и оборудване на същата или друга електронна съобщителна мрежа от същия и/ или друг вид технология в същия или друг честотен обхват, при спазване на здравните норми и изисквания, в случай че не се налага да бъдат изпълнени изкопни работи и/ или строително – монтажни работи, променящи конструкцията, вида на конструктивните елементи и/ или натоварвания на съответните съоръжения, с оглед спазването на изискванията за механично съпротивление и устойчивост.
И тук операторът на електронната съобщителна мрежа носи отговорност за всички причинени вреди на собственика, съответно на съсобствениците на имота или на собствениците в сгради в режим на етажна собственост.
17. парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки.
18. точки за безжичен достъп с малък обхват, които отговарят на изискванията, определени в Регламент за изпълнение (ЕС) 2020/ 1070.
19. изграждане, основен ремонт и подмяна на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/ или енергия за охлаждане от възобновяеми източници, а в случаите на геотермални системи – до дълбочина от 10 метра включително към съществуващите еднофамилни жилищни и вилни сгради и в прилежащите им поземлени имоти, енергията от които ще се използва само за собствено потребление, ако общата им инсталирана мощност не надхвърля до 20 kW.
Използвани източници:
- Закон за устройство на територията;
- Практика на ВАС – https://sac.justice.bg/pages/bg/sac%20practic%D0%B5.
Ако имате съмнение дали вашият строеж попада сред изключенията от разрешителния режим, не рискувайте – потърсете навременен съвет от адвокат.