Разрешителният режим за строежите
🔷 Адвокат Ивелин Йорданов
✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.
📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg
Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.
Нормите по проектиране и разрешителният режим за строежите е установен с оглед осигуряване на защитата на живота и здравето на гражданите.
Съгласно § 5, т. 38 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията, „Строежи“ са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация, реконструкция по автентични данни по смисъла на чл. 74, ал. 1 от Закона за културното наследство и адаптация на недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението.
Разрешението за строеж е административен акт и като такъв той създава права и задължения за своя адресат. В нормата на чл. 151 ЗУТ са предвидени случаите в които не се изисква разрешение за строеж.
Съгласно чл. 148, ал. 1 и следващи от Закона за устройство на територията, строежи могат да се извършват само ако са разрешени съгласно този закон.
Нормата установява основен принцип за допустимостта на строителството, разграничава етапите на проектиране и строителство и определя задължителната последователност при осъществяването им. Издаването и влизането в сила на одобряващ строителството акт е условие за започване на дейността по реализирането му и критерий за законността на строежа.
(2) Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общината.
С изключение на обекти на техническата инфраструктура с обхват повече от една община или за обекти с регионално значение, обекти с национално значение и др.
В § 1, ал. 4 от ДР на ЗУТ е регламентирана възможността за делегиране правомощието за издаване на разрешението за строеж от главният архитект. Тази норма не визира ограничения относно обема функции, които главният архитект може да предостави. Ограничението е само по отношение на лицата, на които той може да делегира тези свои правомощия, а именно: те да са длъжностни лица от общинската администрация и да притежават пълна проектантска правоспособност, или да имат необходимия стаж за придобиването й.
Разрешенията за строеж се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията.
(4) Разрешението за строеж се издава на възложителя въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект, когато такъв се изисква. Допуска се разрешение за строеж да се издаде въз основа на одобрен идеен проект при условията на чл. 142, ал. 2. Разрешението за строеж се издава едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е поискано в заявлението. Разрешение за строеж на обекти в защитени територии за опазване на културното наследство се издава при спазване разпоредбите на Закона за културното наследство. Разрешението за строеж се издава в 7 – дневен срок от постъпване на писменото заявление, когато има одобрен инвестиционен проект.
Разрешение за строеж се издава на възложителя – т.е. на собственика на имота, на притежателя на право на строеж в чужд имот или на лицето имащо право да строи в поземления чужд имот по силата на ЗУТ.
Инвестиционните проекти подлежат на съгласуване и одобряване и са основание за издаване на разрешение за строеж.
Идейният инвестиционен проект може да бъде основание за издаване на разрешение за строеж, ако за него е извършена предварителна оценка за съответствие с предвижданията на подробния устройствен план, с правилата и нормативите по устройство на територията, с изискванията към строежите съгласно нормативните актове за функционалност, транспортна достъпност, опазване на околната среда и здравната защита, както и за взаимната съгласуваност между отделните части на проекта, и е одобрен от главния архитект на общината (района).
Като всички части на инвестиционните проекти, които са основание за издаване на разрешение за строеж, се оценяват за съответствието им с основните изисквания към строежите. Оценката обхваща напр. проверка за съответствие със взаимната съгласуваност между частите на проекта и нарушения в този контекст в одобрения технически проект водят до незаконосъобразност на разрешението за строеж.
(5) Когато възложител е лице, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон, разрешението за строеж се издава на възложителя и на собственика на имота. Разрешение за строеж в съсобствен имот се издава при спазване на условията и реда на чл. 183.
В съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици.
(6) При бедствени и аварийни ситуации разрешения за строеж по изключение могат да се издават по частични работни проекти. Строителните книжа могат да се комплектуват и по време на изпълнението на неотложните аварийни и възстановителни работи или след изпълнението им и се предават на органа, компетентен да издаде разрешението за строеж.
(7) Разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, не се издава на лицето, извършило незаконния строеж, докато същият не бъде премахнат или узаконен.
Целта на тази норма е да не се допускат и да бъдат премахнати изградените незаконни строежи.
Разрешението за строеж не е средство за „узаконяване“ на неразрешени по реда на ЗУТ строежи. Противното виждане би открило пътя за заобикаляне на закона чрез постигането на забранен от него резултат (реш. № 9648/ 2022 г., ВАС).
(8) Одобреният инвестиционен проект, когато такъв се изисква, е неразделна част от разрешението за строеж. Влязло в сила решение по оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС) или решение, с което е преценено да не се извършва ОВОС, както и решение за одобряване на доклад за безопасност за изграждане или реконструкция на предприятие и/ или съоръжение с висок рисков потенциал или на части от него по реда на Закона за опазване на околната среда, е приложение, неразделна част от разрешението за строеж.
(9) В разрешението за строеж се вписват: 1. всички фактически и правни основания за издаването му; 2. условията, свързани с изпълнението на строежа, включително оползотворяването на хумусния земен слой; 4. премахването на сградите без режим на застрояване или запазването им за определен срок до завършването на строежа.
Нищожност на издадено от компетентен орган разрешение за строеж може да бъде прогласена само при установяване за допуснати груби нарушения на материалния закон, които правят съществуването му правно нетърпимо и препятстват настъпването на целените с него правни последици. И по – конкретно, хипотеза на нищожност на издадено от компетентен орган разрешение за строеж може да бъде прогласена при разрешаване на строеж напр. при липса на подробен устройствен план, в защитена територия или зона, в имот публична собственост и пр.
А в реш. № 8944/ 2019 г., ВАС приема, че е недопустимо мотивите на отказа за издаване на разрешението за строеж да бъдат допълвани в съдебното производство, тъй като същите са част от акта и подлежат на преценка за законосъобразност.
(10) В случаите, в които се предвижда водоснабдяване на обектите от собствен водоизточник, разрешение за строеж се издава при спазване разпоредбите и на Закона за водите.
(11) Разрешението за строеж се издава в съответствие със забраните по чл. 118а, ал. 1, т. 4 и чл. 125а от Закона за водите и изискванията по чл. 125 от същия закон.
Забраните и изискванията са:
- за опазване на подземните води от замърсяване се забраняват използването на материали, съдържащи приоритетни вещества, при изграждане на конструкции, инженерно-строителни съоръжения и други, при които се осъществява или е възможен контакт с подземни води;
- забранява се включването на нови потребители, заустващи отпадъчни води, към канализационните системи на населените места, селищните и курортните образувания в случаите, когато канализационната система не може да осигури отвеждането и пречистването на отпадъчните води, при спазване на условията в издаденото по реда на този закон разрешително за заустване на отпадъчни води;
- в канализационните мрежи и пречиствателните станции за отпадъчни води по чл. 124 от Закона за водите се включват само отпадъчни води, които могат да бъдат пречистени.
(12) Общинските органи по озеленяване изготвят констативни актове за дървесната растителност преди започване и след завършване на строителството. Разрешението за строеж се издава след издаване на разрешение за премахване на засегнатата от строителството дървесна растителност при условия и по ред, определени с наредбата по чл. 62, ал. 10.
Общинският съвет приема наредба за изграждане и опазване на зелената система на територията на общината.
(13) Разрешение за строеж за извършване на строителни и монтажни работи, като основен ремонт, реконструкция, основно обновяване, преустройства, реставрация и адаптация, както и пристрояване и надстрояване на заварени сгради, при които се засяга конструкцията на строежа, се издава след извършено обследване по реда на чл. 176в.
Обследването включва:
1. съставяне на информационна база данни за нормативните (проектните) стойности на техническите характеристики на обследвания строеж, в т.ч. и тези, свързани със съществените изисквания за строежите за:
- механично съпротивление и устойчивост;
- безопасност в случай на пожар;
- хигиена, здраве и околна среда;
- достъпност и безопасност при експлоатация;
- защита от шум;
- икономия на енергия и топлосъхранение;
- устойчиво използване на природните ресурси (трябва да се допълни, че строежите се проектират, изпълняват и поддържат в съответствие с изискванията на нормативните актове за опазване на защитените зони, на защитените територии и на другите защитени обекти и на недвижимите културни ценности; намаляване на риска от бедствия; физическа защита на строежите);
2. установяване на действителните технически характеристики на строежа;
3. анализ на действителните технически характеристики на строежа и оценка на съответствието им с нормативните стойности, определени с нормативните актове, действащи към момента на въвеждането на строежите в експлоатация;
4. разработване на мерки;
5. съставяне на доклад за резултатите от обследването, който включва оценка на техническите характеристики на строежа за съответствие с изискванията на нормативните актове, действащи към момента на въвеждането на строежите в експлоатация, както и възможностите за изпълнение на съществените изисквания по чл. 169, ал. 1 ЗУТ, в т.ч. оценка за сеизмичната осигуреност на строежа в съответствие с действащите към момента на обследването нормативни актове.
(16) Разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот се издава само при приложен подробен устройствен план по отношение на регулацията, в т.ч. уличната регулация, свързваща обекта с уличната или пътна мрежа и осигуряваща достъп до съответния поземлен имот. При урегулиран поземлен имот с лице на повече от една улица е достатъчно уличната регулация да е приложена по улицата, по която се осъществява достъпът до строежа.
Съобразно § 22 от Заключителните разпоредби на ЗУТ, подробният устройствен план се счита за приложен:
1. по отношение на регулацията:
а) с влизането в сила на административния акт за одобряване на подробен устройствен план по чл. 16 ЗУТ;
б) със сключването на окончателни договори за прехвърляне право на собственост, когато такива се предвиждат;
в) с изплащането на обезщетенията по отчуждителните производства;
2. по отношение на застрояването – с полагането на фундаментите на строежите по издадени строителни книжа.
Обстоятелството дали ПУП е приложен, т. е. дали са изпълнени изискванията на § 22 от Заключителните разпоредби на ЗУТ, е неотносимо към производството по издаване на разрешението за строеж за конкретен имот. След като подробният устройствен план е влязъл в сила, то за да се осъществи каквото и да е строителство в конкретен имот, същото следва да е съобразено единствено с предвижданията на този подробен устройствен план, без значение дали той е приложен, като в тази връзка следва да се има предвид, че и самата служебна проверка по чл. 156, ал. 2 ЗУТ на органите на ДНСК касае съответствието на издадените разрешения за строеж и одобрените инвестиционни проекти с предвижданията на плана, а не с обстоятелствата по неговото приложение по смисъла на § 22 от ЗР на ЗУТ (из реш. № 4842/ 2022 г., ВАС).
Разрешението за строеж се издава за целия строеж.
Разрешението за строеж може да се издава и за отделни етапи (части) на строежите, които могат да се изпълняват и използват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата – при условие, че се завършва архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от строителството.
В разрешението за строеж се вписват видовете строителни и монтажни работи, които ще бъдат изпълнени.
Разпоредбата на чл. 153, ал. 2 ЗУТ, указва, че разрешението за строеж губи правно действие, когато:
1. в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството;
2. в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите;
3. в продължение на 10 години от започване на строителството на елементи на техническата инфраструктура то не е завършено или не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите за обектите по чл. 137, ал. 1, т. 1 и 2, за националните обекти, за обектите с национално значение и за обектите с първостепенно общинско значение.
Но строежите, за които разрешението за строеж е загубило правното си действие, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж.
Липса на строително разрешение и премахване на незаконен строеж
Незаконен е всеки строеж, за който собственикът не може да представи строителна документация и за който в общините не се съхранява такава. Доказването на законността се извършва само със съответните строителни разрешения и документация.
Липсата на разрешение за строеж е основание за административния орган да го квалифицира като незаконен, което има за последица неговото премахване. Като напр. наличието на одобрен инвестиционен проект и изграждането на строежа в съответствие с него и съобразно изискванията за безопасност, не го прави законен.
На премахване подлежи всеки незаконен и нетърпим строеж, независимо дали са известни извършителят и собственикът му.
Режимът на търпимост по ЗУТ касае само строежите, извършени до влизането му в сила, т.е. до 31.03.2001 г. Изградените след тази дата строежи са нетърпими.
Съобщаването за издаденото разрешение за строеж или за отказа да се издаде такова
Както се посочи, разрешенията за строеж се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията, на интернет страницата на Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Така, разрешенията за строеж са публични административни актове.
Но състав на ВАС, в реш. № 12063/ 2020 г. е разяснил, че узнаването за разрешителното за строеж по други способи, а не чрез съобщаване, не може да замести съобщението за издаването му.
Разпоредбата на чл. 149, ал. 2, т. 1 – 4 ЗУТ, очертава кръга на заинтересованите лица, за които законодателят признава право на жалба срещу разрешенията за строеж, като обединяващ признак за принадлежността към производството по издаване на разрешение за строеж при всички хипотези по т. 1 – т. 4 на нормата е титулярството на право на собственост или ограничено вещно право върху определен поземлен имот, сграда или обект в нея.
Според новелата на чл. 149, ал. 1 и следващи от ЗУТ, за издаденото разрешение за строеж или за отказа да се издаде такова разрешение се съобщава на заинтересуваните лица при условията и по реда на Административнопроцесуалния кодекс. За издадените разрешения за строеж заедно с одобрените от министъра на регионалното развитие и благоустройството или от областните управители инвестиционни проекти или за отказа да се издаде разрешение за строеж се съобщава на заинтересуваните лица с обявление, обнародвано в „Държавен вестник“. Отказът се прави само по законосъобразност, като се посочват конкретните мотиви за това.
(2) Заинтересувани лица по ал. 1 са:
1. в случаите на нов строеж, пристрояване или надстрояване на заварен строеж – възложителят, собствениците и носителите на ограничени вещни права в поземления имот, лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон, а в случаите на строежи в квартали и имоти по чл. 22, ал. 1 – възложителят и собственикът на земята;
2. в случаите на преустройство и промяна на предназначението на заварен строеж – лицата по чл. 38, ал. 3 и 4 и чл. 39, ал. 2 (всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта и всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти);
3. в случаите по чл. 185, ал. 1 – собствениците и носителите на ограничени вещни права на преустройваните обекти, помещения или части от тях;
4. в случаите по чл. 185, ал. 2 – собствениците и носителите на ограничени вещни права в сградата, съответно собствениците в етажната собственост.
(3) Титулярите на сервитути по чл. 31, ал. 8 от Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура не са заинтересовани лица по ал. 2.
(5) Органите, издали разрешение за строеж, уведомяват писмено съответните органи на Дирекцията за национален строителен контрол по местонахождение на строежа за издадените разрешения за строеж и заповеди за допълването им по чл. 154, ал. 5 и изпращат копия от тях в 7-дневен срок от издаването им. Към тях се прилагат копия от текстовата и графичната част на действащия подробен устройствен план и копие от визата за проектиране, когато такава се изисква.
(6) За издадено разрешение за строеж, приложение към което е решение по ОВОС или решение за преценяване на необходимостта от извършване на ОВОС, както и решение за одобряване на доклад за безопасност за изграждане или реконструкция на предприятие и/ или съоръжение с висок рисков потенциал или на части от него, се поставя съобщение на интернет страницата на органа, издал разрешение за строеж, в което се посочва и начинът за осигуряване на обществен достъп до съдържанието на разрешението и приложението към него.
Използвани източници:
- Закон за устройство на територията;
- Наредба № 5/ 28.12.2006 г. за техническите паспорти на строежите;
- Закон за водите;
- Практика на ВАС – https://legalacts.justice.bg/.