Договорът за наем – наемната цена, неизпълнение, прекратяване
🔷 Адвокат Ивелин Йорданов
✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.
📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg
Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.
Съгласно чл. 228 от Закона за задълженията и договорите, с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена.
Разпоредбите на Закона за задълженията и договорите, регламентиращи правата и задълженията на страните по наемния договор, имат диспозитивен характер и намират приложение, когато не е уговорено друго. Следователно страните са свободни сами да определят тяхното съдържание, поради което не съществува законова пречка с наемния договор да бъдат поети и други задължения извън основните по чл. 228 и следващи от ЗЗД, което е израз на договорната свобода по чл. 9 ЗЗД.
Договорът за наем на вещ е двустранен, консенсуален (счита се сключен и поражда задължения за страните от момента на постигане на съгласие, а не от момента на предаване на вещта в състояние, годно за ползване), възмезден. Също така е неформален – за валидното му сключване не е необходимо да се спази някаква форма. Ето защо той може да се сключи в писмена форма, в устна форма или с конклудентни действия. Писмената форма е условие за доказването му при наличието на спор, но не и предпоставка за валидността му.
При постигането на съгласие относно вещта и възнаграждението, договорът се счита за сключен, независимо от това дали вещта, предмет на същия, реално е била предадена на наемателя.
Също така, за валидността на договора за наем е без значение дали наемодателят е собственик на предоставената вещ.
Анексите представляват самостоятелни съглашения между страните в наемното правоотношение, с които се изменят само някои от елементите му, но с тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което не представляват самостоятелни нови наемни договори. Изобщо с подписването на анекс или допълнително споразумение към вече сключен договор, страните имат правото по взаимно съгласие и при свобода на договарянето, не само да уточнят предмета на вече сключения договор, с оглед на настъпили с него промени, но и да уговорят изменения или допълване на първоначалния предмет на договора. Споразумението също е измежду актовете, които подлежат на вписване в имотния регистър, чрез отбелязване на основание чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията, доколкото същото се отнася до вече вписан договор за наем, който се отнася за срок по – дълъг от една година.
Вписването на договора за наем на недвижим имот има силно защитно действие преди всичко за наемателя – вписаният договор за наем остава в сила, дори и първоначалния наемодател да прехвърли имота на трето лице.
Според текста на чл. 237 ЗЗД, при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок. Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползуването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.
Наемната цена
Наемната цена е съществен елемент от съдържанието на този вид договор и липсата на уговорена такава е порок, който се отразява на съставомерността на сделката, не може да бъде саниран и води до нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗЗД. За да е налице постигнато съгласие относно наемната цена е необходимо тя да е определена или определяема.
В реш. № 94/ 2016 г., ВКС приема, че самото определяне, обаче, на цената по размер, вид – в пари или чрез друга престация, способ на плащане – глобално или ежемесечно, въз основа на обективни признаци или чрез трето лице, за всеки конкретен обект или общо за всички наети имоти, е въпрос на свободна преценка на договарящите.
Аналогично и в реш. № 218/ 2016 г., ВКС разяснява, че разпоредбата на чл. 228 ЗЗД не съдържа ограничение относно вида на тази престация, която може да бъде, както парична, така и непарична, за действие или бездействие, за заместимо или незаместимо действие, правно или фактическо. Възнаграждението може да се договори като насрещно предоставяне за ползване на индивидуално определена вещ, извършване на услуга, включително на ремонтни работи и други.
Ако ползването се предостави безвъзмездно е налице заем за послужване.
За заемът за послужване, можете да прочетете тук.
В договора може да бъде поместена и клауза, според която наемната цена да се актуализира ежегодно въз основа на инфлационния индекс за страната по данни на НСИ. Такава промяна на наемната цена може да се извършва автоматично въз основа на договора или с анекс със съгласието на двете страни изразено в писмена форма.
Според новелата на чл. 229, ал. 1 и следващи от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години освен ако е търговска сделка.
(2) Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.
(3) Ако договорът бъде сключен за по – дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.
Свободата на договаряне е ограничена спрямо срока на договора, защото евентуално уговореният по – дълъг срок прекомерно ограничава правата на собственика и създава възможност симулативен договор за наем да прикрива друга сделка.
Относно лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, например след налагането на възбрана длъжникът запазва правото на собственост върху имота, но няма правото да се разпорежда с него, а само правото да извършва действия на обикновено управление, доколкото правото му да извлича ползите от имота, включително да получава гражданските плодове, не е ограничено.
Дължимо състояние на вещта при предаване
Според разпоредбата на чл. 230, ал. 1 и следващи от ЗЗД, ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета.
(2) Ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи.
(3) Наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство.
Подобрения в имота, направени от наемателя
При постигната между страните уговорка, че извършените ремонтни работи, имащи характер на подобрения в наетия имот, са за сметка на наемателя, след прекратяване на договора, наемателят не може да претендира тяхната стойност.
А когато в договора не е постигнато съгласие кой поема разноските, приложение намират правилата за водене на чужда работа без пълномощие или за неоснователно обогатяване (из реш. № 60194/ 2021 г., ВКС).
Дребни поправки за сметка на наемателя
Съгл. чл. 231, ал. 1 и следващи от ЗЗД, дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.
(2) Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят има правата по ал. 2 на предходния член (ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи), но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема.
(3) Когато вещта погине изцяло или отчасти, прилага се чл. 89 (при двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение).
Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползуване, а при липса на такова – съгласно предназначението й. Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта (чл. 232 ЗЗД).
В чл. 233, ал. 1 ЗЗД е регламентирано, че наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. (2) Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ.
А текста на разпоредбата на чл. 234, ал. 1 и следващи гласи, че ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем. (2) Относно ползуването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя. (3) Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно.
Продължаване на договора и обезщетение при противопоставяне
Съобр. чл. 236, ал. 1 и 2 ЗЗД, ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.
(2) Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
В производството по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, предмет на изследване е само факта на държането на отпаднало основание. А обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД следва да бъде определено съобразно размера на настъпилите от неоснователното ползване на вещта вреди, които могат да се изразяват както в претърпени загуби, така и в пропуснати ползи. Във всички случи размерът на вредите подлежи на изрично доказване от ищеца и следва да отговаря на средния пазарен наем, определен с помощта на вещо лице.
Прекратяване и неизпълнение на договора
Съобразно чл. 238 ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по – рано. Но ако наемът е уговорен на ден – достатъчно е предупреждение от един ден.
А на основание чл. 20а, ал. 2 ЗЗД (договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона), срочно или безсрочно наемно правоотношение може да бъде прекратено по взаимно съгласие на страните и преди изтичане на уговорения срок.
При прекратяване на наемното правоотношение наемателят може да претендира стойността на разходи за подобрения съобразно правилата на неоснователното обогатяване за извършени разходи за привеждане на имота в състояние, годно за ползването му по предназначение, когато страните не са уговорили заплащане от страна на наемателя на тези разходи (из опр. № 190/ 2016 г., ВКС).
А гаранционният депозит, който обикновено се дава в началото на наемодателя, има чисто обезпечителен характер и служи за евентуално удовлетворяване претенциите на наемодателя за вреди от неизпълнение на договора за наем.
Обвързващото действие на сключен наемен договор, респективно неговото разваляне, може да бъде установено по искове за реално изпълнение (например по иск с правно основание чл. 228 ЗЗД за предаване на вещта, по иск с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД за заплащане на наемната цена или при търсене на последиците от развалянето на наемния договор – по иск с правно основание чл. 55, ал. 1 във връзка с чл. 87, ал. 1 ЗЗД за връщане на полученото на отпаднало основание).
Облигационното право на ползване пък има относителен характер и се защитава с облигационен иск, респ. възражение за неизпълнен договор (правото да се откаже изпълнение на изискуемо задължение до момента на изпълнение на насрещното задължение), спрямо насрещната страна (при неизпълнение на задължението на наемодателя да предаде вещта – държането) и с иск на държателя при условията на чл. 76 Закона за собствеността (държателят, на когото е отнета чрез насилие или по скрит начин движима или недвижима вещ, може в шестмесечен срок да иска връщането и от лицето, което я е отнело), като в последния случай може да търси обезщетение за вреди на плоскостта на непозволеното увреждане, ако са причинени такива от деликта, според възприетото върховните съдии в реш. № 70/ 2017 г.
За периода след приключване на договор за наем, когато ползването на вещта продължава без съгласието на собственика следва да се претендира обезщетение за неоснователно ползване на вещта, а не наемна цена, каквато не се дължи след преустановяване на договорната връзка.
Безсрочно наемно правоотношение може да бъде прекратено или по реда на чл. 87, ал. 1 и 2 ЗЗД (когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време), поради виновно неизпълнение на договорно задължение или по чл. 238 ЗЗД чрез едностранен отказ.
Но за разлика от изявлението по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, при предизвестието по чл. 238 ЗЗД не се дава срок за изпълнение при плащането на наемната цена.
Срочният договор за наем също, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем.
Няма законово изискване за специална форма за предизвестието за едностранното прекратяване на договора за наем. Наемното правоотношение се прекратява с достигането на писменото предизвестие до адресата. Връчването на нотариална покана е един от начините за удостоверяване на това достигане.
Наемният договор може да се прекрати едностранно от наемодателите с подаване на исковата молба по чл. 233 ЗЗД , която има характер на предизвестие по смисъла на чл. 238, ал. 1 ЗЗД, поради неизпълнение на задължението за плащане на наемната цена за исковия период (извадка от реш. № 38/ 2015 г., ВКС).
Последици от прекратяването
Очакваните към момента на сключването на договора за наем вреди от предсрочното му прекратяване, биха се изразили: 1. В претърпените и очакваните загуби – напр. в безполезно направените разноски по сключване на прекратения договор, в евентуално уговорените в договора разноски за подобрения на наетата вещ за сметка на наемателя, в разноските, които същият евентуално следва да осъществи с оглед предназначението на обекта, в разликата между уговорената с наемодателя наемна цена и евентуално по – високата наемна цена, която би платил въз основа на заместваща сделка (при уговорен наем по – нисък от средния пазарен наем), в разноските свързани с преместването на инвентар и оборудване и др. и 2. В очакваните пропуснати ползи – неосъществено увеличаване на имуществото му в резултат от невъзможността да ползва конкретната вещ, предмет на прекратения договор за наем (реш. № 283/ 2018 г., ВКС).
Всеки наемен договор има своята специфика. Ако търсите професионална помощ, за да избегнете бъдещи спорове – ще се радвам да Ви съдействам като адвокат!
Използвани източници:
- Закон за задълженията и договорите;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.