pravenanaliz.eu

🔷 Адвокат Ивелин Йорданов

✅ Професионални правни услуги от адвокат с над 10 години опит.
✅ Процесуално представителство, консултации, изготвяне на документи.

📍 Варна | Работя и с клиенти от цялата страна
📞 0876 196 193 | ✉️ pravenanaliz@abv.bg

Моля, имайте предвид, че кантората не предоставя безплатни консултации.

Съгласно чл. 43, ал. 1 и следващи от Закона за управление на етажната собственост, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразен акт на управителния съвет (управителя). 

(2) Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 14 – дневен срок от получаването му по реда на чл. 16, ал. 7.

(3) Молбата се разглежда по реда на Гражданския процесуален кодекс.

(4) Съдът оставя в сила или отменя акта на управителния съвет (управителя). 

(5) Решението на съда е окончателно (трябва да се отбележи, че чл. 274, ал. 4 ГПК предвижда, че не подлежат на касационно обжалване определенията по дела, решенията, по които не подлежат на касационно обжалване).

Целта на тази законодателна уредба е да гарантира узнаването на акт на управителния съвет (управителя) от всеки собственик, което обуславя надлежното упражняване на правото да се иска неговата отмяна с конститутивен иск по чл. 43, ал. 1 ЗУЕС.  

Предвиденият в текста на чл. 43, ал. 2 ЗУЕС 14 – дневен срок е преклузивен, поради което подаден иск за отмяна на незаконосъобразен акт на домоуправителя, след този срок се явява недопустим.

Също така, новелата на чл. 43 ЗУЕС не поставя конкретни изисквания към актовете на УС/ домоуправителя и не изключва определени актове от съдебен контрол, като дава възможност на собствениците да обжалват пред съда всеки незаконосъобразен акт на домоуправителя.

В тежест на ищецът е да докаже, че е етажен собственик в процесната сграда в режим на етажна собственост, както и че управителят на етажната собственост е осъществил такива действия/ бездействия, с които се променя съществуващото фактическо или правно положение на ищеца. От своя страна, в тежест на ответника е да установи, че е действал законосъобразно и само в рамките на предоставена му компетентност съобразно ЗУЕС.

Следва да се отбележи обаче, че на самостоятелно оспорване по реда на чл. 43 ЗУЕС подлежат само актовете (действията или бездействията) на управителния орган на ЕС, при това само тези от тях, които водят до промяна в съществуващото фактическо или правно положение, създават права или задължения на собствениците, обитателите на сградата, в зависимост и от това което е разписано в закона като задължения на управителния орган.

А съобразно чл. 23 ЗУЕС, правомощията на домоуправителя са:

• организира изпълнението на решенията на общото събрание; 
• следи за спазването на вътрешния ред в етажната собственост;
• съхранява всички протоколи от проведени общи събрания на хартиен носител в оригинал заедно с приложенията към тях, плановете на сградата и екзекутивните чертежи, книгата за входяща и изходяща кореспонденция, техническия паспорт на сградата, когато има такъв, книгата за приходите и разходите заедно с месечните отчети и съответната финансова документация, ревизионната книга на асансьорите и други на хартиен носител или във формата на електронен документ и други;
• предоставя ежемесечен отчет за приходите и разходите в етажната собственост на видно и общодостъпно място на входа на сградата;
• изготвя годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната собственост и годишния план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението им, и организира изпълнението на приетия годишен бюджет на етажната собственост; 
• представлява етажната собственост в отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти. Председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците и ползвателите при извършване на всички действия, които са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост. За действия по учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части той представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание. Председателят на управителния съвет (управителят) представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон. По искове срещу трети лица, във връзка с общите части, председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание;
• създава, съхранява и поддържа книга на етажната собственост; 
• уведомява общинската администрация за обстоятелствата по чл. 47е, ал. 1 (управителните съвети/ управителите се вписват в Единния централизиран регистър на етажната собственост, поддържан от Министерството на регионалното развитие и благоустройството, чрез съответната община по местонахождението на сградата в режим на етажна собственост) и промените в тях;
• организира дейности по текущото поддържане на сградата, свързани със сигурността на обитаване; 
• уведомява своевременно, по реда на чл. 13, ал. 1, собствениците, ползвателите и обитателите при получаване на писмени уведомления от експлоатационното дружество, когато топлинният товар на сградата се намали под 50 на сто; 
• предоставя информацията за вписаните кучета в книгата на етажната собственост на съответната областна дирекция по безопасност на храните и на общината в 30-дневен срок от вписването в книгата на етажната собственост; 
• има право да получи информация от Агенцията по геодезия, картография и кадастър или от съответната община за площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към него; 
• определя идеалните части по реда на чл. 17, ал. 4 и 5 въз основа на представените данни от собствениците и/ или информацията от Агенцията по геодезия, картография и кадастър или от съответната община за площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към него; 
• при поискване издава на собствениците документ по образец за наличието или липсата на задължения към етажната собственост; 
• не по-късно от 7 дни преди датата на изтичането на мандата си, който е до две години, свиква общо събрание за избор на управителен съвет (управител); 
• отчита се ежегодно и в края на мандата си с доклад пред общото събрание;
• при избор на нов управителен съвет (управител) съхраняваните документи, както и наличните парични средства, данни за банкови сметки и банкови карти се предават в 15-дневен срок от датата на вписване на новоизбрания управителен съвет (управител) в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2, буква „б“ с протокол, който се подписва от членовете на предишния управителен съвет (управител), от членовете на новоизбрания управителен съвет (управител), от председателя на контролния съвет (контрольора) и от касиера;
• осъществява други правомощия, възложени му от общото събрание. 

Могат да се изведат и някои примери за незаконосъобразни актове

Домоуправителят взема решение за отдаване под наем на общи части на етажната собственост, а всъщност това е от компетенциите на общото събрание. Или пък наложи глоба на собственик, ползвател или обитател, доколкото пък наказателно постановление, с което се налага наказанието глоба може да се издава само от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

А и когато е налице мълчалив отказ на управителя на етажната собственост да предостави копие от протоколите от общите събрания, а пък ако липсват данни за проведените общи събрания да са били съобщавани по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, то тогава може и да се приеме, че 14 – дневният срок за предявяване на иска изобщо не е започнал да тече.

За административнонаказателната отговорност на домоуправителя юридическо лице, можете да прочетете тук.

Наказателната отговорност

Когато домоуправителят наруши задълженията си, в някои случаи това може да съставлява и престъпление.

Доколкото домоуправитеят физическо лице или управителят на юридическо лице професионален домоуправител, има качеството на длъжностно лице, то ако присвои чужди пари, вещи или други ценности, връчени му в това му качество или поверени му да ги пази или управлява, би бил разследван за извършване на длъжностно присвояване. Или пък ако с цел да набави за себе си или за другиго имотна облага възбуди или поддържа у някого заблуждение и с това причини нему или другиму имотна вреда, ще бъде изпълнен състава на престъплението измама.

Ако имате нужда от професионална правна подкрепа, свържете се с мен – ще ви помогна да намерите най-справедливото решение!

За мен

Използвани източници:

• Закон за управление на етажната собственост;
• Наказателен кодекс;
• Граждански процесуален кодекс.