Статутът на общите части в „жилищен комплекс от затворен тип“
Адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна, но принципно работя на територията на цялата страна. За контакти: тел. 0876 196 193, e-mail: pravenanaliz@abv.bg. Кантората не дава безплатни консултации.
Съгласно пар. 1, т. 3 ЗУЕС, „Жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени една или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.
Тези други обекти, обслужващи собствениците и обитателите в жилищните комплекси от затворен тип, са напр. различни обособени като самостоятелни или не обекти като басейни, тераси и площадки със затревена част, спортни зали и съоръжения, градини, тенис корт, детски площадки и др.под., които са функционално свързани със сградата етажна собственост.
Характеристика на управлението на общите части на жилищен комплекс от затворен тип, можете да прочетете тук.
Съобразно нормата на чл. 2 ЗУЕС, управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти и същият се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.
Посочената законова норма предвижда особена форма на управление на общите части на т. нар. комплекси от затворен тип, като същата е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост. Само при липса на договор са приложими общите разпоредби на закона, в този смисъл определение № 868/ 2015 г. на ВКС.
Така, няма пречка и комплексът от затворен тип да се управлява чрез Общо събрание на собствениците, стига, обаче, да не са налице сключени индивидуални договори за управление по смисъла на чл. 2 ЗУЕС, тъй като е недопустимо да има смесен режим на управление на общите части.
Иначе договорите трябва да имат сходно съдържание и в тях подробно да е уредено управлението на общите части.
Под инвеститор законът има предвид възложителя на строителството по смисъла на Закона за устройство на територията – собственик на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот. Това лице, остава собственик на изградените в имота обслужващи обекти и може да извърши значителни разноски за поддръжка на съоръженията, които се ползват от етажните собственици. Поради това законодателят е предвидил инвеститорът да сключи договор за поддръжка с всяко едно от лицата, на което прехвърля право на собственост върху самостоятелен обект, който договор обвързва последващите приобретатели, с цел обезпечаване постоянната поддръжка на комплекса.
Общите части в жилищния комплекс от затворен тип
Въпросът е дали тези общи части могат да са индивидуална собственост на инвеститора или представляват част от общите части на сградата. По смисъла на чл. 38 от Закона за собствеността следва, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята /или правото на строеж върху земята/, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Така, при придобиване в собственост на индивидуален обект в сграда – ЕС тип “затворен комплекс“, процентът идеални части следва да се разпростре и върху неизчерпателно изброени обекти, служещи за общо ползване на етажните собственици.
След като общите части могат да имат качеството на самостоятелни обекти, то това не означава, че тези части могат да бъдат изключени от общите части на сградата. В този случай, обаче, не би имал приложим ЗУЕС, уреждащ управлението именно на общите части на ЕС. Уреждането на отношенията тогава би било на плоскостта на индивидуалното договаряне по ЗЗД, като напр. чрез заплащане на месечна такса за ползването на басейн, зала за фитнес и т.н.
Според разсъжденията в реш. № 487/ 2020 г. на Окръжен съд – Варна, в подкрепа на това, че описаните обекти би следвало да бъдат отнесени към общи на сградата по предназначение по смисъла на чл. 38 ЗС е и това, че всички етажни собственици биха били заинтересовани от поддръжката им в добро състояние. Обикновено тези комплекси са луксозни, като не само обектите в тях, но и поддръжката, охраната и т.н. изискват значителни средства, което обуславя и високата им продажна цена, то такива обекти често се закупуват от чужди граждани от различни държави, които не биха могли реално да участват в общите събрания, било поради продължително отсъствие от страна, било поради невладеене на български език в случая. И тъй като управлението им би могло да бъде затруднено и дори поставено в опасност, ако в него участват по силата на принципа на демокрацията всички собственици или някои от тях решат да злоупотребят с правата си, затова като по – удачна форма управление се е наложило управлението да бъде предоставено на инвеститора, т.е. да бъде „централизирано“.
Освен това, в комплексите от затворен тип земята обикновено е притежание на инвеститора, който учредява върху нея право на строеж за купувачите на самостоятелни обекти в тях.
Те пък придобиват идеални части от правото на строеж върху земята, според разпоредбата на чл. 64 от Закона за собствеността – собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго.
А съгл. новелата на чл. 92 ЗС, собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.
С други думи, от значение е какво е отразено в нотариалния акт – учредено ли е само право на строеж на купувач на апартамент, тогава той ще може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, или пък в НА е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху земята, или е учредено вещно право на ползване.
Използвани източници:
- Закон за управление на етажната собственост;
- Закон за собствеността;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.