Продажба на идеална част от имот, който е съсобствен

Адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна, но принципно работя на територията на цялата страна. За контакти: тел. 0876 196 193, e-mail: pravenanaliz@abv.bg. Кантората не дава безплатни консултации.
Съгласно чл. 33, ал. 1 и следващи от Закона за собствеността, съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
(2) Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.
(3) Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
Всеки от съсобствениците има право да се разпореди със своята идеална част от общата вещ. Задължението за предлагане на частта най – напред на другите съсобственици възниква в случаите, когато се предлага част от недвижим имот.
Според закона задължението съществува само при договор за продажба на идеалната част изцяло или частично от съсобствения имот, към което следва да се причисли такова задължение и при продажбата на част от правото на строеж.
А за допускането на съдебна делба, можете да прочетете тук.
С разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС е уредено правото на съсобственик да изкупи идеалната част от съсобствения имот, продадена от друг съсобственик на трето лице, когато не са били спазени предвидените в посочената разпоредба изисквания – например не е било отправено предложение до другите съсобственици да изкупят частта при същите условия; представената пред нотариуса декларация е неистинска или третото лице е купило частта при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, както се приема в реш. № 1/ 2022 г., ВКС.
Искът по чл. 33, ал. 2 ЗС, с който се упражнява правото на изкупуване, е конститутивен.
Съдебното решение, с което този иск се уважава, внася търсената от изкупуващия съсобственик правна промяна – той придобива правото на собственост върху продадената на третото лице идеална част при същите условия, при които третото лице е купило частта. Правото на собственост върху прехвърлената на третото лице идеална част се придобива от изкупуващия собственик от момента на влизане в сила на съдебното решение.
При уважаването на иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, също така, изкупуващият замества изцяло купувача при условията на сделката, т.е. длъжен е да възстанови на купувача всичко, дадено срещу имота.
Освен това, правото на изкупуване от съсобственика води до извод, че сделката не е нищожна, защото изкупуването е възможно по действителен, но не и при нищожен договор. При нищожен договор съсобственикът не може да упражни право на изкупуване, защото съсобственикът продавач остава собственик на своята част.
За да се гарантират правата на ищеца пък, исковата молба по чл. 33, ал. 2 ЗС подлежи на вписване – чл. 114, б. ”в” във вр. с чл. 112, б.“з“ ЗС. Вписването има защитно действие – на ищеца са непротивопоставими разпореждания с идеалната част, извършени след вписването – чл. 114, б.“в“ ЗС.
Да се отбележи и че искът по чл. 33, ал. 2 ЗС намира приложение само когато съсобственикът продава своята идеална част, но не и тогава когато продава частите на другите съсобственици, като във втория случая защитата на тези съсобственици е по реда на чл. 108 ЗС (ревандикационен иск) срещу страните по сделката.
Когато пък се продава идеална част от съсобствен имот с предварителен договор, прехвърлянето на собствеността върху нея на третото лице – купувач става със сключването на окончателния договор или със заместващото го решение на съда по чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
поради което преди този момент не е възможно да се направи предложение до другите съсобственици да изкупят обещаната по предварителния договор за продажба идеална част на третото лице. Едва след сключване на окончателния договор или влизане в сила на съдебното решение може да се предяви иска по чл. 33, ал. 2 ЗС, като поради липса на покана срокът за предявяването му ще тече от узнаването на извършената продажба. Следователно, ако искът е предявен след изтичане на срока по чл. 33, ал. 2 ЗС, то правото на изкупуване е погасено, поради което исковата претенция е неоснователна (фрагмент из реш. № 38/ 2021 г., ВКС).
От друга страна, още в ТР № 72/ 1986 г. на ОСГК на ВС е разяснено, че разпоредбата на чл. 76 ЗН (актовете на разпореждане на сънаследник с отделни наследствени предмети са недействителни, ако тия предмети не се падат в негов дял при делбата) следва да се квалифицира като специална в систематиката на недействителността на сделките спрямо чл. 33 ЗС, когато актът на разпореждане е покупко – продажба. Затова и в случаите на спазване на чл. 33 ЗС продажбата на сънаследствения дял от имота ще е нищожна. На тази нищожност имат възможност да се позовават и заинтересованите наследници, макар да са били поканени да изкупят вещта, в случаите, когато тя не изчерпва наследството.
Поканата за изкупуване и срокът за предявяване на иска
Според върховните касационни съдии и реш. № 153/ 2019 г., не представлява покана за изкупуване на имота по смисъла на чл. 33, ал. 1 ЗС доведеното устно до знанието на съсобственика намерение на другите съсобственици да продадат своите идеални части на неопределена датата, на неопределен купувач и за неопределена цена.
Aко съсобственикът, продал своята идеална част, не е предложил писмено на останалите съсобственици да изкупят дела му, т. е. те не знаят за извършената продажба, срокът за предявяване на иска за изкупуване и реализиране по съдебен ред на потестативното субективно право, тече от момента на узнаването за сделката.
Ищецът може да проведе насрещно доказване, но не е длъжен да доказва, че е узнал за сделката в твърдения от него по – късен момент, тъй като съдебната практика приема, напр. реш. № 72/ 2021 г. на ВКС, че при липса на каквито и да било доказателства по делото, че ищците са били известени за продажбата, или при липсата на безспорни данни за момента на узнаване на договора, приема се, че те са узнали преди да е изтекъл двумесечният срок по чл. 33, ал. 2 ЗС, т. е., че искът е предявен в законоустановения преклузивен срок.
Доказателствата, че е предложена идеалната част на други съсобственици
Това са обикновено писмена декларация с нотариално заверен подпис, съдържаща отказ за покупка, нотариална покана с приложен към нея констативен протокол.
Декларацията на неучастващия в продажбата съсобственик с отказ за покупка трябва да съдържа условията, при които му е предложено да закупи и при които той отказва. Продавачът също декларира писмено, че е предложил на всички съсобственици и никой от тях не е пожелал да купи идеалната му част.
А когато продавачът е изпратил до съсобствениците си нотариална покана да купят идеалните му части, в нея той трябва да опише условията на продажбата, както и да предостави достатъчен срок за подготовката за закупуването.
При други разпоредителни сделки
Има формирана трайна съдебна практика, която е в смисъл, че неспазването на изискването да се предложи на съсобственика да изкупи частта на другия съсобственик, не води до нищожност на извършеното разпореждане, а се касае само за една възможност, а от друга страна, че тази възможност може да се използва само когато разпореждането е станало чрез възмездна сделка /продажба/, но не и когато прехвърлянето е извършено с оглед личността на приобретателя, какъвто е случаят при алеаторните договори за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка.
Но разпоредбата на чл. 33 ЗС е приложима към договор за замяна, при който е налице значителна разлика между стойността на заменяните вещи и е предвидено доплащане на определена парична сума, която е значителна по размер спрямо стойността на дадените като насрещна престация родово определени вещи, както обяснява ВКС в реш. № 50107/ 2023 г.
Нормата на чл. 33 ЗС намира приложение когато дадената в замяна вещ от купувача – трето лице не е точно индивидуализирана, а само посочена по рода си.
И в реш. № 48/ 2021 г. състав на ВКС засяга въпроса за замяната и разяснява – като основание за осъществяване правото по чл. 33, ал. 2 ЗС заинтересованите лица – в качеството на ищец в производството могат да сочат различни други основания за нищожност на договора за замяна с нарочен установителен иск, като преюдициален, съединен с иска за изкупуване, напр. че договорът за замяна е нищожен като привиден и прикрива договор за покупко – продажба. Само при уважаване на този установителен иск ще може да се упражни правото на изкупуване. Двата иска следва да се предявят и разгледат заедно. Тяхното предявяване предполага обективно кумулативно съединяване на исковете. В тази хипотеза следва да се установи не само, че волята на страните не е такава, каквато е отразена в договора, но и да се установи каква е била действителната воля на страните и дали са налице изискванията за сключване на прикритото съглашение. Това може да стане както с писмени доказателства, така и с гласни, при спазване на ограниченията по чл. 164, ал. 1 ГПК. Няма пречка симулацията да бъде разкрита и на базата на косвени доказателства, ако те, разгледани и преценени в своята съвкупност водят до единствен и несъмнен извод за наличие на такава. Привидни са сделките, сключени при абсолютна симулация – когато между страните е постигнато вътрешно съгласие сделката да не прояви правните си последици между тях, както и сделките, с които се прикрива друго съглашение, чиито правни последици са целените от страните по сделката. При установяване на относителна симулация при иск по чл. 17, ал. 1 ЗЗД, съдът постановява приложение на правилата относно дисимулираната сделка.
Когато пък съсобственик на идеални части от имот дари част от него на трето лице, дори и дарението да е с цел да осуети правото на изкупуване на съсобственик чрез прикриване на продажба, дарението не е в заобикаляне на закона, тъй като чрез него не се постига забранен от закона резултат. Резултатът от дарението е прехвърляне на собственост, което не е забранено от закона. Твърдяната симулация при извършване на дарението е въпрос, който се разрешава съобразно конкретиката на делото (опр. № 404/ 2011 г., ВКС).
Използвани източници:
- Закон за собствеността;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.