Негаторният иск в условията на „етажна собственост“
Адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна, но принципно работя на територията на цялата страна. За контакти: тел. 0876 196 193, e-mail: pravenanaliz@abv.bg. Кантората не дава безплатни консултации.
Според текста на чл. 8, т. 1 от Конвенцията за защита на правата на човека и основните свободи, всеки има право на зачитане на неговия личен и семеен живот, на неговото жилище и тайната на неговата кореспонденция.
За жилището и обслужващите го помещения, можете да прочетете тук.
Съгласно чл. 109, ал. 1 от Закона за собствеността, собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.
Т.е. неоснователността на действията и създаването на пречки за собственика са двете кумулативно задължителни условия за уважаването на т.нар. негаторен иск, предявен от собственика.
Собственикът може да иска признаването и зачитането на правото му на собственост от всички правни субекти, както и те да се въздържат от действия и посегателства върху собствеността му.
Този осъдителен иск предоставя правна защита на правото на собственост срещу всяко пряко и/ или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което може и да не накърнява владението, но ограничава, смущава и пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта (имота). А и защитата на собствеността по реда на чл. 109 ЗС следва да съответства на нарушението и да се ограничава с искане за преустановяване само на онези действия или състояния, в които се състои неправомерното въздействие върху вещното право на ищеца, без да ги надхвърля.
Искът може да се упражни срещу всяко лице, което проявява неоснователни, ограничаващи правото на собственост въздействия.
Само титулярът на правото на собственост може да бъде материално – легитимиран по иска по чл. 109 ЗС, докато на страната на ответника може да бъде конституирано и лице, което поддържа състоянието на вредно въздействие спрямо вещта.
Ответникът може да е собственик на съседен имот, но може да е и съсобственик, ако при упражняването на своите права създава ограничения, смущения или заплашване на правото на съсобственика си.
При упражняването на негаторния иск, ищецът трябва да докаже правото си на собственост и обстоятелствата (основанията), които са предизвикали потърсената съдебна защита и намеса.
Според възприетото в ТР № 4/ 2017 г. по т. д. № 4/ 2015 г. от ОСГК на ВКС, ищецът следва да докаже освен правото си на собственост и обстоятелствата (основанията), които са предизвикали потърсената съдебна защита и намеса, а и това че действието или бездействието на ответника създава за ищеца пречки за използването на собствения му имот, по – големи от обикновените. Преценката за това кои въздействия са по – големи от обикновените и поради това са недопустими, е конкретна по всяко дело, допълва още ОСГК.
Дори съобразно практиката на ВКС, напр. реш. № 1319/ 1999 г., недопустимо е с негаторния иск да се иска ревизиране на издадено строително разрешение или архитектурен проект, ако само по себе си те са основание за предявяването му, без да е доказано неоснователното действие на ответника, свързано с ограничаване правото на собственост на ищеца.
Функцията на негаторния иск
е да отрече правомерността и да предотврати неосноватeлните действия, поведение и състояния, както и да премахне последиците от тях.
В сгради в режим на етажна собственост
правото на собственост върху конкретен обособен обект е неразривно свързано със съпритежанието на общите части на сградата, осигуряващи самостоятелното съществуване на отделните обекти в единната постройка. Общите части се ползват само по предназначение, което се определя от естеството им или според решение на общото събрание и по начин, който да осигурява ползването на отделните обекти и поддържането и запазването на сградата. Предназначението на обща част може да бъде променено само със съгласието на всички етажни собственици.
За изваждането от сградата на етажен собственик по решение на общото събрание на етажната собственост – тук.
Съобразно мотивите на реш. № 179/ 2010 г., ВКС, няма законова пречка един етажен собственик да предяви срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС и да иска от него да прекрати неоснователните действия, с които му пречи да упражни правото си на собственост върху общите части на сградата. Предявяването на иска е действие по обикновено управление и не е нужно съгласие на останалите собственици за предявяване на иска.
Така, ако напр. етажен собственик преустрои обща част (според пар. 1, т. 14 от ДР на ЗУЕС, преустройство на обща част на сградата е дейност, при която може да се променя предназначението на обекта със или без изпълнение на строителни и монтажни работи) или я ползва не според нейното предназначение без съгласието на останалите етажни собственици, той накърнява правото им да ползват тази обща част по предназначението й и останалите етажни собственици (включително ползватели и обитатели) могат да искат преустановяване на действията или възстановяване на фактическото положение чрез иск по чл. 109 ЗС.
За пример – допустим е иск по чл. 109 ЗС от един етажен собственик против друг етажен собственик за възстановяване на комин, който е обща част на етажната собственост.
Това важи изобщо за нарушаването целостта и промяна на конструкцията на димоотводи, въздухопроводи, комини, както и използването им за други цели, несвързани с предназначението им, което представлява неоснователно действие, противоречащо на чл. 32, т. 6 от Наредба № 8121з-647/ 01.10.2014 г. за правилата и нормите за пожарна безопасност при експлоатация на обектите.
Ако така извършеното строителство е незаконно и пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем, то следва бъде премахнато, като лицето, което го е извършило, е длъжно да го премахне по начин, който да не уврежда сградата като цяло, както и имота на предявилия иска етажен собственик. Обстоятелството по какъв начин ще следва да се премахне строежът, т.е. ще бъде преустановено нарушението, принципно е ирилевантно за основателността на предявената по реда на чл. 109 ЗС претенция, освен ако по делото не бъде установено, че самото премахване на нарушението ще бъде вредно за вещта, не може да бъде извършено без да бъде засегната здравината и целостта на цялата сграда, т.е. че всяко следващо преустройство сочи на наличието на риск от увреждане на сградата (из реш. № 83/ 2011 г., ВКС).
Но когато неоснователното действие и смущаване правото на собственост е резултат от дадено от самия ищец съгласие, въз основа на което са издадени строителни книжа, не е налице причинна връзка между поведението на ответника и създадената пречка за упражняване правото на собственост, поради което искът по чл. 109 ЗС би бил неоснователен (реш. № 243/ 2012 г., ВКС).
И някои други хипотези
Предявен от етажни собственици срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС за предоставяне достъп до общи инсталации на сградата е основателен, дори и когато тези общи инсталации се намират в обект – индивидуална собственост на етажния собственик – ответник по иска.
Без значение за основателността на предявен от етажни собственици срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС за предоставяне достъп до общи инсталации на сградата са причините, поради които се е достигнало до положение общите части да се намират в обект- индивидуална собственост на един от етажните собственици: дали поради действие на този етажен собственик, дали поради построяването на сградата съобразно проект, предвиждащ такова разположение на общите части или поради фактическото изграждане на общите части в обект – индивидуална собственост на ответника (реш. № 134/ 2020 г., ВКС).
До отпадане статута на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС на входната врата на сградата, стълбите и междуетажните площадки и изключването им от съсобствеността, всеки етажен собственик има право на свободен достъп до тях и на ползването им по предназначение. Затова действията на етажен собственик, лишаващи друг етажен собственик от достъп през входната врата на сградата и стълбите до неговия индивидуален обект на собственост, или затрудняващи този достъп, са неправомерни, създават пречки за упражняване правото на собственост върху самостоятелните обекти в сградата и засегнатият етажен собственик може да защити правата си с предявяване на иск по чл. 109 ЗС (реш. № 50/ 2020 г., ВКС).
Когато промяната, извършена в съседно жилище в сграда – етажна собственост – начин на отваряне на външната входна врата, ограничаващ правото на собственост на съседа и създаващ пречки за използване на собствения му имот, представлява пречка по – голяма от обикновените, по смисъла на чл. 50 ЗС (собственикът на недвижим имот не може да извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използуването на съседния имот по-големи от обикновените) за използването на съседния имот (реш. № 130/ 2018 г., ВКС).
Използвани източници:
- Закон за собствеността;
- Наредба № 8121з-647/ 01.10.2014 г. за правилата и нормите за пожарна безопасност при експлоатация на обектите;
- Конвенция за защита на правата на човека и основните свободи;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.