Определяне на „прилежаща площ“ към сграда в режим на Етажна собственост
Съгласно чл. 4 от Закона за управление на етажната собственост, при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата. В тези случаи прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица по ред, определен с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството.
При определянето на прилежащата площ кметът на общината издава заповед, придружена от скица, с която се определят границите и предназначението на площта. Определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и по ред, определен с наредба на общинския съвет.
А за определянето на „идеалните части” от общите части на сграда в режим на етажна собственост, можете да прочетете тук.
Видно от цитираната разпоредба за определянето на прилежаща площ към сграда, следва да са налице няколко кумулативно дадени изисквания, при наличието на които възниква задължението на административния орган да определи прилежащата площ, когато е сезиран с искане за това. На първо място следва да има сграда. Тази сграда следва да е в режим на етажна собственост. Следващата предпоставка е отрицателна – за сградата да не може да се обособи самостоятелен УПИ по реда на Закона за устройство на територията. Също така, сградата трябва да се намира в поземлен имот с комплексно застрояване, а не поземленият имот да е например УПИ отреден за обществено и жилищно застрояване.
Добре е да се има предвид, че отделна секция или вход не представлява и не може да представлява самостоятелна сграда. Поради което е неприложим редът и е недопустимо да бъде определяна прилежаща площ за отделна секция или вход.
Прилежащата площ към сградите следва да се приеме за площ, необходима за обслужването на съответната сграда.
Легалното определение закрепено в § 1, т. 2 ДР на ЗУЕС, гласи че „Прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост“ е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други.”
За местата паркиране, можете да прочетете тук.
Възможността за определяне на прилежаща площ по чл. 4 ЗУЕС съществува единствено в случаите, когато земята е общинска собственост – разпоредбата не се прилага по отношение на поземлен имот, който е собственост на частно лице. Такова определяне на прилежаща площ, която може да се използва от етажните собственици за конкретно посочени цели (напр. като зелени площи), може да бъде уговорено в акта за учредяване на правото на строеж.
В реш. № 538/ 2010 г. на Върховен касационен съд, се приема че размерът на прилежащия терен не може да се определя произволно за всеки конкретен случай, а само въз основа на нормативи и установени критерии, които именно се съдържат в Наредба № 7/ 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (за която ще стане дума по – нататък). ВКС се аргументира с това, че съгл. чл. 22, ал. 7 от Закона за устройство на територията, посочената наредба се прилага при определяне на прилежащ терен към съществуващи сгради и поради това има универсален характер. Нормите на наредбата са приложими и при определяне на площите, за които правото на ползване на собственика на земята следва да бъде ограничено при разделна собственост между земята и постройките върху нея.
Какво означава комплексно застрояване
Според разпоредбата на чл. 22 от ЗУТ, в квартали и в големи урегулирани поземлени имоти застрояването може да бъде комплексно с разполагане на групи от сгради с различно предназначение, свободно стоящи или свързани. А площите между сградите при комплексното застрояване се устройват като паркове и градини, места за паркиране или подземни паркинги и площадки за игра.
Съобразно пар. 5, т. 23 ЗУТ, „Комплексно“ е застрояването в големи урегулирани поземлени имоти на групи от сгради, които се разполагат свободно стоящи или допрени една до друга.
Условията и редът за обособяване на прилежащи площи
Регламентацията се съдържа в Наредба № 6/ 18.09.2009 г. за определяне на прилежата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване.
Съгл. чл. 2 и следващи от Наредбата, определянето на прилежащата площ на сградата по инициатива на заинтересуваните лица се извършва въз основа на заявление, което се внася в общинската (районната) администрация от председателя на управителния съвет или управителя на етажната собственост. Към заявлението се прилагат:
1. копие от протокола на общото събрание, на което е прието решението, заверено от председателя на управителния съвет (управителя). В решението трябва да е посочено какво ще бъде предназначението на определената прилежаща площ;
2. информация за броя на секциите (входовете) и броя на етажите на сградата.
Кметът на общината или района или оправомощено от него лице проверява получената информация по чл. 2, ал. 2 и в 14 – дневен срок от датата на внасяне на заявлението в общинската администрация издава заповед, придружена от копие (извадка) от кадастрален план/ кадастрална карта, с която се определят границите и предназначението на прилежащата към сградата площ, или ако установи, че предоставените данни не отговарят на изискванията, указва на управителния съвет (управителя) на съответната етажна собственост да отстрани в 7 – дневен срок непълнотите или неточностите.
След изпълнение на указанията по ал. 1 кметът на общината или района издава заповед, придружена от копие (извадка) от кадастрален план/ кадастрална карта, в 14 – дневен срок от датата на отстраняване на непълнотите или неточностите.
А когато обстоятелства, свързани с оптималното изпълнение на програми за преструктуриране на жилищни комплекси, налагат кметът на общината или района да инициира процедура за определяне на прилежащата площ на сграда или група от сгради, той писмено уведомява председателите на управителните съвети или управителите на съответните етажни собствености, които в случаи, че не предоставят изискуемата информация в указания срок, кметът на общината или района или оправомощено от него лице служебно установява броя на секциите и броя на етажите на сградата.
Предоставянето на определената прилежаща площ и начинът и контролът по поддържането и използването й от съответната етажна собственост се извършват при условия и по ред, определени с наредба на общинския съвет.
Предоставените прилежащи площи не могат да бъдат обект на разпоредителни действия от страна на съответната етажна собственост, на която са предоставени.
Определянето на прилежащия терен
В чл. 21, ал. 2 от Наредба № 7/ 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, е посочено, че при определяне на прилежащите терени към съществуващите жилищни блокове (нето жилищните терени) и урегулирането им като поземлени имоти към жилищните блокове се спазват нормативите по чл. 20 и се ползва начинът съгласно приложение № 1. А нормативите за прилежащите на жилищните сгради територии (нето жилищните територии) са следните:
1. плътност (процент) на застрояване (П застр.) – от 20 до 50 на сто;
2. интензивност на застрояване (К инт.) – от 0,6 до 2,5 за големите и много големите градове и до 2,0 за малките и средните градове;
3. озеленена площ (П озел.) – от 40 до 60 на сто, като една трета от нея трябва да бъде осигурена за озеленяване с дървесна растителност.
В тази връзка, ако производството е достигнало до съдебна фаза обикновено се назначава съдебно – техническа експертиза за преценка на техническите показатели и критериите по Приложение № 1. Експертизата може да докаже и че напр. нито едно от посочените в приложението схематични положения не може да бъде използвано в конкретния случай, поради което е налице техническа невъзможност за удовлетворяване искането на етажната собственост.
Връчване на заповедите и тяхното обжалване
Заповедите на кмета на общината или района, се връчват на заинтересуваните лица по реда на Административнопроцесуалния кодекс, т.е. на адреса на гражданина, на който е бил призован за последен път в производството пред административния орган, в противен случай се връчват на настоящия му адрес, а при липса на такъв – на постоянния му адрес, а за организации – ако са вписани в нормативно уреден регистър – на вписания в регистъра адрес.
За адресната регистрация и значението на „постоянния” и „настоящия” адрес, можете да се запознаете тук.
Когато връчването се извършва по електронен път, съобщението, съдържащо информация за изтегляне на призовката, съобщението или книжата, се смята за връчено в деня на изтеглянето му от адресата. В случай че съобщението не бъде изтеглено в 7 – дневен срок от неговото изпращане, то се смята за връчено в първия ден след изтичането на срока за изтегляне.
Заповедите на кмета на общината (района) могат да се обжалват пред съответния административен съд по местонахождението на етажната собственост. Като съгласно нормата на чл. 170, ал. 2 АПК, при оспорване на отказ за издаване на административен акт, в тежест на жалбоподателя е да установи наличие на условията за издаването му.
Използвани източници:
- Закон за управление на етажната собственост;
- Административнопроцесуален кодекс;
- Закон за устройство на територията;
- Наредба № 6/ 18.09.2009 г. за определяне на прилежата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване;
- Наредба № 7/ 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.