Управлението на общите части, когато самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик
Съгласно чл. 3 от Закона за управление на етажната собственост, за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3 (всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си), чл. 31, ал. 1 (всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им) и чл. 32 (общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ) от Закона за собствеността. А дефиницията за „самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост“ е поместена в пар. 1, т. 1 ЗУЕС – това е обособена част от сграда в режим на етажна собственост със самостоятелно функционално предназначение.
За общите части в режим на етажна собственост, можете да прочетете тук.
Последните изменения и допълнения в ЗУЕС през 2023 – 2024 г. – тук.
Правилото на чл. 3 ЗУЕС въвежда изключения, при които за вземане на решенията по управлението на такъв вид етажна собственост не се прилагат правилата на ЗУЕС, а тези на ЗС относно обикновената съсобственост. Това са случаите, когато самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост са до три и принадлежат на повече от един собственик.
Ето защо редът за вземане на решения на общото събрание на такава етажна собственост не се осъществява по реда чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, т.е. че всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, а по общия ред на защита по чл. 30, ал. 3, чл. 32 ЗС, като за оспорването им като нищожни се прилагат разпоредбите на чл. 26 ЗЗД, които гласят че нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства. Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното.
А едно решение на общото събрание на етажни собственици е нищожно, например когато
редът на ЗУЕС е изключен, защото етажната собственост не съществува или дори да съществува, е налице отклонението от чл. 2 (когато управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти) или изключението от чл. 3 ЗУЕС.
Искът за прогласяване на нищожност на решение на общо събрание на етажните собственици, когато е налице изключението на чл. 3 ЗУЕС, според практиката на ВКС (опр. № 89/ 2017 г.), е установителен, а неговата правна квалификация е по чл. 26, ал. 1, предл. 1 или чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД.
Характеристика на управлението на общите части на жилищен комплекс от затворен тип, можете да се запознаете тук.
Относно отмяната на решенията на общото събрание на етажната собственост, тук.
Посочените разпоредби от ЗС не предвиждат провеждането на общо събрание, респ. избирането на органи на етажната собственост,
а решенията относно управлението на общите части и участието в ползите и тежестите във връзка с тях се вземат по реда на чл. 30 (правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица. Частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното. Всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си) и цитираният вече чл. 32 ЗС.
Както вече се посочи, всеки съсобственик е длъжен да участва в тежестите на общата вещ, съразмерно с частта си.
Необходими разноски са свързаните с неотложни (аварийни) ремонтни дейности по поддържането и/ или възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено, неочаквано събитие или се свързват с необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели привеждане на общите части в състояние, годно за използване по тяхното предназначение. Всеки собственик на обект в етажната собственост следва да участва в тези разноски съобразно с дела си в общите части. За извършването на необходими разноски, не се иска съгласието на другия съсобственик.
Полезните разноски са тези, които увеличават стойността на вещта и имат характера на подобрения. Ако някой от съсобствениците подобри общата вещ без съгласието на останалите съсобственици, той може да претендира от тях само съответната част от направените разноски до размера на обогатяването им и то, ако работата е предприета уместно. Ако общата вещ е подобрена против волята на останалите съсобственици, те отговарят по правилата на чл. 59 ЗЗД (всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването. Това право възниква, когато няма друг иск, с който обеднелият може да се защити), които съвпадат с тези по чл. 61, ал. 2 ЗЗД (ако работата е била предприета и в собствен интерес, заинтересуваният отговаря само до размера на обогатяването му).
Искът по чл. 32, ал. 2 ЗС
Допустимостта на иска за спорна съдебна администрация по чл. 32, ал. 2 ЗС, е обусловена принципно от наличието на съсобствен имот, вън от хипотезите на етажна съсобственост. Целта на производството по чл. 32, ал. 2 ЗС е да се замести решението на мнозинството (липсващо такова или вредно за общата вещ), чрез постановено от съда разпределяне на ползването, което да е съобразено в най – пълна степен с действителните права на страните в съсобствеността, и което да дава възможност на съсобствениците за най – целесъобразно използване на вещта.
Когато съдът установи, че съсобствениците на недвижимия имот и страни по делото, са обвързани от договор за разпределение на ползването, е допустимо да постанови ново разпределение на ползването при промяна на обстоятелствата, при които е постигнато съгласие за реалното разпределение на ползването.
Съгласно постановеното по реда на чл. 290 ГПК решение № 652/ 2011 г. на ВКС, искът по чл. 32, ал. 2 ЗС се разглежда и в случаите, когато в имота има сграда етажна собственост и етажните собственици са повече от двама, но предмет на разпределението е площ, чието предназначение не е да обслужва само сградата, но да задоволява и други стопански нужди, каквото се явява дворното място.
Разпределението на ползването съдът извършва по негова преценка, съобразно квотите на страните, квадратурата на общия имот и то по начин, който да позволява на всеки съсобственик да има самостоятелен достъп до индивидуалния му имот. По този вид дела се назначава съдебно – техническа експертиза, като вещото лице обикновено предлага няколко различни варианта за разпределяне на ползването на процесния имот.
Използвани източници:
- Закон за управление на етажната собственост;
- Закон за собствеността;
- Закон за задълженията и договорите;
- Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.