Договорът за издръжка и гледане срещу прехвърляне на недвижим имот

Във връзка с ангажирането ми по изготвяне на договори или съдебни производства във връзка с тях, бихте могли да ме потърсите на тел. 0876 196 193 или на e-mail pravenanaliz@abv.bg – адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна и Добрич, но принципно работя на територията на цялата страна. Кантората не дава безплатни консултации.

Договор, по силата на който се прехвърля имот срещу поето от приобретателя задължение да гледа и издържа прехвърлителя, е ненаименован договор, за който липсва нормативна уредба. Това задължение е срочно, но определеният в договора срок е относително неопределен, т. е. страните сключват договора с оглед на едно събитие, което непременно ще настъпи – това е смъртта на прехвърлителя, без да е известно кога ще настъпи. В това се изразява алеаторността на договора. Той може да има действие по – продължително време, съответно по – кратко време, ако прехвърлителят почине скоро след датата на договора. Но настъпилата кратко време след сключването на сделката смърт на предишния собственик не означава, че сделката е без основание.

Само тогава, когато смъртта настъпи твърде скоро след датата на договора и нейното настъпване е било положително известно на приобретателя, договора би следвало да се признае за нищожен като такъв без насрещно основание (фрагмент из реш. № 148/ 1991 г., ВС). Това е така, мотивира се съдът, защото известността на близкото настъпване на смъртта и действителното й настъпване в сравнително известния кратък срок означава, че приобретателят не е поел насрещно задължение.

В решения № 1747/ 1969 г. на ВС, № 465/ 2001 г., ВКС и  № 363/ 2010 г., ВКС, е разяснено, че е допустимо сключването на последващ договор за издръжка и гледане с първоначалния или с друг приобретател, а съгласно ППВС № 4/ 1983 г., такива договори са допустими и между съпрузи с имущество индивидуална собственост на единия от тях.

Поради липсата на нормативна уредба и съобразно чл. 9 ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави.

Но съдържанието следва да е различно с оглед на конкретиката на всеки един отделен случай и зависи от конкретните жизнени и битови нужди на прехвърлителя, от възможността му да се справя сам. Това съответно води до различен обем на поеманите от приобретателя по договор за издръжка и гледане задължения за всеки отделен случай. Затова при спор относно този обем изразената от страните воля подлежи на тълкуване при спазване на изискванията на чл. 20 ЗЗД, който регламентира, че при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.

При задължение за издръжка и гледане, поето по такъв договор, са без значение личните доходи на кредитора от пенсия или друг източник. Ирелевантни са също възможностите на дължащия издръжка и гледане.

Характерно е и че ако страните не са уговорили ограничения в обема на дължимите издръжка и грижи, то се дължат всички необходими такива.

Според върховните съдии (реш. № 269/ 2009 г.) липсата на конкретизиран обем на издръжката или грижата по договора, предполагат, че се дължат такива според обичая – т.е . при средните за страната показатели на разходите за издръжка – храна, дрехи, отопление, лекарства, а грижата – определена на база конкретните нужди на прехвърлителката с оглед на години, здравословно и общо физическо и психическо състояние, възможност за поддържане на лична хигиена, самостоятелно обслужване, начин на живот и бит до този момент. В реш. № 907/ 1966 г. на ВС, се констатира, че при изпълнение на договор за гледане не е достатъчно само да се осигурява жилище и храна, но е необходимо гледаният, особено когато е възрастен човек, както е в случая (жена на 76 години), да се обезпечи и спокойствие, внимание и добри обноски. В тази насока именно дъщерята – ответница не е изпълнила своите морални и договорни задължения.

Поемането на други задължения, като това да се установи общо домакинство и други такива, не може да се предполага, а следва да бъде упоменато в договора. Ако това не е направено, то наличието на такива задължения би могло да бъде изведено с оглед на обстоятелствата, при които е сключен договора, а и от възникналата впоследствие промяна на обстоятелствата, ако тя налага съществуването на такива задължения, с оглед задоволяването на променените нужди на прехвърлителя.

Задължението за издръжка и гледане

Изпълнението на приобретателя е надлежно, когато отговаря на действителните нужди на прехвърлителя. Приобретателят обаче не може да натрапи на прехвърлителя грижи, които той не е готов да приеме или да му наложи начин на живот, който той не е готов да следва. Ако предложеното от приобретателя изпълнение е било прието от прехвърлителя, който се е считал удовлетворен, последният или неговите наследници не могат да искат разваляне на договора.

Задължението на длъжника по договор за издръжка и гледане е неделимо, т.е. не може да се изпълнява на части и следва да се изпълнява точно през цялото време на действието на договора. Задължение на приобретателя по алеаторния договор е да следи във всеки момент конкретните нужди не прехвърлителя и да престира такава издръжка и гледане, които да са съответни на тези конкретни нужди. Задължението за издръжка и гледане трябва да се изпълняват ежедневно и непрекъснато, като не са в зависимост от възможността на прехвърлителя да се издържа със свои средства и сам да се грижи за себе си и за своето домакинство. Поради това периодичното престиране на грижи и храна не означава точно изпълнение на договора от страна на длъжника по смисъла на чл. 79, ал. 1 ЗЗД – ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение.

А неизпълнението на договорното задължение може да бъде пълно или неточно (ненадлежно), което от своя страна може да бъде забавено или да не отговаря на дължимото в качествено или количествено отношение, като при всички форми на неизпълнение на задължението за кредитора може да възникне вреда (опр. № 329/ 2018 г., ВКС). 

Съдържанието на задължението за издръжка и гледане е от такъв характер, че не може да бъде изпълнявано, ако кредиторът не съдействува за това, ако той не приема предлаганото му изпълнение.

Тъй като неприемането от кредитора на дължимите му грижи и издръжка или недаването на съдействие не освобождава длъжника от поетото с договора задължение, допустимо е трансформиране на задължението.

Съобразно практика на ВКС, обобщена и посочена в определение № 1335 / 2012 г., задължението за полагане на грижи може да бъде изпълнявано само в натура и затова, ако кредиторът е в забава, то се погасява поради невъзможност за която длъжникът не отговаря, т.е. ако кредиторът по своя вина не приема изпълнение или не оказва необходимото съдействие.

За погасяване на задължението на приобретателя е необходимо страните по договора напр. да:

  • сключат договор за опрощаване на задължение, 
  • договор за даване вместо изпълнение, или
  • приобретателят е длъжен да поиска незабавно от съда трансформация на престацията – задължението за резултат и поведение да се превърне в периодично задължение за плащане, като изправният длъжник го погасява чрез заплащане на съответната сума.

В реш. № 1501/ 2008 г., ВКС приема, че решаващо значение има фактът на бездействие при поетото задължение от страна на приобретателите, а не добрите отношения и полаганите грижи преди сключване на договора.

Грижи и издръжка от трети лица

Страната поемаща срочното задължение да гледа и издържа другата страна по договора, до края на живота й, може да го осъществява както лично, така и чрез трето лице.

Приобретателят не може да задължи прехвърлителя да отказва грижи и издръжка от трети лица, нито пък може да ограничи тези лица да му предоставят такива. В този случай, за да се прецени дали договорът е изпълнен надлежно, ще следва да се преценява поведението на длъжника – дали предоставяните от третите лица грижи и издръжка не са от такова естество и обем, че да заместят изцяло дължимото се от него и какви са причините за това. Във връзка с това преценката за обема на задълженията на приобретателя по договора за издръжка и гледане следва да се прави и с оглед на това дали към момента на сключването му прехвърлителят получава грижи и издръжка от трето лице и дали това състояние ще продължи и след този момент.

В случай, че даването на издръжка и предоставянето на грижи от третото лице продължат след сключването на договора, със съгласието на прехвърлителя, то обема на задълженията на приобретателя ще зависи от това дали договорът е сключен за пълния обем грижи и издръжка, които да бъдат предоставяни заедно с третото лице или само за допълване на предоставените от това лице грижи и издръжка. Обичайно договорът за издръжка и гледане се сключва с оглед личността на длъжника и той следва да осъществи изпълнението на задълженията си.

Това обаче не изключва възможността изпълнението да бъде осъществено от трето лице, както и че третото лице може да освободи приобретателя като изпълни вместо него, но само ако това е станало по поръчение на последния. Възможността задължението да бъде изпълнявано от трето лице може да бъде уговорена в самия договор. Ако това не е направено прехвърлителят не може да бъде задължен да приеме изпълнение от трето лице, освен в случаите когато са необходими специални знания или умения, с които приобретателят не разполага. Прехвърлителят трябва да приема грижите и издръжката от членовете на семейството на приобретателя или евентуално от неговите наследници, както и инцидентни грижи от трето лице, когато длъжникът е възпрепятстван от непредвидени обстоятелства да положи същите.

При това е без значение дали третото лице е натоварено да изпълни от длъжника, или изпълнява по своя воля. Извършените от третото лице действия трябва да са от името и за сметка на приобретателя и този факт трябва да е известен на прехвърлителя, като приемането на тези действия от негова страна ще освободи длъжника от задължението му до обема на приетата престация. Ако откаже без основание да приеме изпълнението прехвърлителят ще изпадне в забава, което би било пречка за ангажиране на отговорността на приобретателя.

Обратното, ако приетите от прехвърлителя грижи и издръжка са предоставени от третото лице не от името и за сметка на приобретателя, приобретателят не се освобождава от отговорност за неизпълнение. Ако прехвърлителят е приел извършеното от третото лице, но от името и за сметка на приобретателя изпълнение, като не е възразил срещу неговата надлежност, то неговите правоприемници не могат да оспорват това изпълнение твърдейки, че то е неточно или непълно.

Разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане 

Основен принцип на облигационното право е сключените договори да бъдат реално изпълнени с оглед постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със сключването на договора.

Кредиторът по договор за издръжка и гледане не е длъжен да търси дължимите грижи и щом те не са полагани според обема на договорената престация, издръжка не е давана, нито предложена, то е налице неизпълнение. Приобретателят дължи точно изпълнение на договора и всяко значително отклонение от него представлява основание за развалянето му.

Въпреки че дори частичното неизпълнение е основание за развалянето на договора, защото престацията по него е неделима – невъзможно е изпълнение на части,  неизпълнението винаги следва да се преценява в светлината на чл. 87, ал. 4 ЗЗД, който гласи че разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора.

Освен че правото на разваляне възниква от неизпълнението, то е имуществено и наследимо, поради което може да се упражни от наследниците.

Ищецът (прехвърлителят) следва да докаже, че с ответника се намират в договорни отношения по силата на сключен между тях договор за прехвърляне на недвижим имот за гледане и издръжка, вида и обема на дължимите грижи и издръжката, както и да установи изпълнение на неговото задължение по договора, а именно, че е прехвърлил правото на собственост, което се прави чрез представяне на договора сключен под формата на нотариален акт. На следващо място, следва да докаже необходимостта от полагане на ежедневни обичайни грижи, медицински и други по – специални грижи, ако се изискват такива.

По начало ищецът по иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД (развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Ако ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това)  не е длъжен да доказва, че ответникът не е изпълнил задълженията си. Това е така, тъй като съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК, всяка страна е длъжна да установява фактите, на които основава своите искания или възражения. Поради това в тежест на приобретателя по алеаторния договор е да докаже, че е изпълнил поетите задължения за издръжка и гледане.

Искът по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е конститутивен, а решението на съда, с което се уважава има преобразуващо действие.

Използвани източници:

  • Закон за задълженията и договорите;
  • Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html;
  • Граждански процесуален кодекс.