Придобиване по давност на обща част в сграда в режим на етажна собственост

Във връзка със съдебни производства, бихте могли да ме потърсите на тел. 0876 196 193 или на e-mail pravenanaliz@abv.bg – адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна и гр. Добрич, но принципно работя на територията на цялата страна.
Кантората не дава безплатни консултации.

Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността,

при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.

Общите части не може да се делят.

От текста на закона следва, че общите части в етажната собственост биват такива по естеството си и по предназначение.

Общи части по естеството си са тези части от сградата, без които тя не може да бъде използвана, а общите части по предназначението си не служат непосредствено за ползване на сградата от собствениците, а имат спомагателен характер.

Не във всички случаи входната врата, коридорите, стълбищата и т.н., биха се явили общи части, обслужващи всички обекти в сградата. В някои случаи те може да обслужват само конкретен обект и да принадлежат само към него.

Така, докато за някои части на сградата може да се презумира, че са общи, за други това подлежи на доказване в едно съдебно дело по правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК  – всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания или възражения.

А при определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика (съсобствениците) на сградата. Ключовият момент към който се преценява статутът е момента на възникване на етажната собственост, ако такава съществува.

Промяната в предназначението

Ако законът не допуска придобиване чрез присъединяване или чрез сделка, то е недопустимо придобиване и по давност. Предназначението на общите части по естеството си не може да се променя дори с решение на общото събрание, тъй като те са необходими за нормалното функциониране на сградата и за нормалното ползване на отделните обекти на собственост, затова и придобиването им по давност е невъзможно.

За общите части по предназначение, ако етажните собственици не са се противопоставили на установеното владение от етажен собственик и от това може да се направи извод за недвусмислено изразено тяхно съгласие, както и кумулативно ако придобиването по давност не би противоречало на строителните правила и норми, а и на императивните норми на ЗУТ, обща част по предназначение може да се придобие по давност. Преценката относно това дали придобиването по давност би противоречало на строителните правила и норми и на нормативните актове действали към момента на придобиването, е конкретна за всеки отделен случай.

Съгласно разясненията в т. 4 от ТР № 34/ 1983 г., ОСГК на Върховен съд, преди да бъде променено предназначението на обща част, тя не съставлява обект възможен за придобиване в резултат от сключването на сделки или по давност.

Как е възможно да стане промяната в предназначението ВС е разяснил в ТР № 39/ 1986 г., като е указал, че тя е възможна само със съгласието на всички собственици на сградата, изявено изрично, мълчаливо или следващо недвусмислено от поведението им.

Както цитираната, така и новата съдебна практика приема, че съгласието за промяна на предназначението може да е дадено изрично от всички съсобственици или да е изразено мълчаливо – чрез непротивопостяване на действия по реализиране на строително – монтажни работи, при които общи по предназначението си части се реализират за ползване като самостоятелни помещения от един от съсобствениците. Така обща част по предназначение, може да се придобие по давност от някой от собствениците.

При преустройство на собствен обект

Ако пък е извършено преустройство на обща част, дори в съответствие със строителните правила и норми, за да може да се обособи самостоятелен обект на собственост, който да бъде придобит по давност, е необходимо съгласие на всички собственици за промяна на предназначението на общата част.

Разпоредбата на чл. 185 ЗУТ разписва хипотезите, в които следва да се иска или не следва да се иска съгласието на събоствениците в етажната собственост при преустройства на собствени обекти и издаване на разрешения за тях. Например при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато се отнемат общи помещения и площи или части от тях, се изисква решение на общото събрание на собствениците, обективирано в протокол, и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.

Когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част в сграда – етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда – етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост. Въз основа на одобрения проект и на договора се издава разрешение за строеж.

Таванското помещение

Съдебната практика трайно приема, че таванско помещение в сграда, в която има учредена етажна собственост, може да бъде притежание само на някои от етажните собственици, ако то не е конструктивна обща част на сградата – подпокривно неизползваемо пространство.  Но за да бъде отделено като самостоятелен обект, таванското подпокривно трябва да има самостоятелен вход и височина позволяваща достъп до него.

Така че, когато подпокривното пространство е обща част по предназначение т. е. има нужната височина, обем и в него могат да се изградят спомагателни помещения на всеки един от собствениците на обекти в етажната собственост, или има изградени такива, те могат да преминат в самостоятелна собственост на някои от собствениците или трети лица или да се придобият по давност. В този смисъл и реш. № 118/ 2015 г.,ВКС.

За да се придобие по давност, напр. и избено помещение, трябва да е упражнявана фактическа власт върху това помещение с намерение за своене.

Следва да се отбележи, че според практиката на Върховния съд, напр. решения № 1266/ 1995 г., № 2333/ 2000 г., № 75/ 2020 г., е допустимо придобиване по давност на избено или таванско помещение,  които са със статут на принадлежност към жилищен имот, от лице, което притежава самостоятелен обект в същата сграда, т.е. от друг етажен собственик, стига другото жилище да разполага с друго складово помещение. Това следва логично и от разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУТ, която регламентира, че всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня -тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. 

Но за да бъде придобито по давност, респективно за да бъде предмет на прехвърлителна сделка, както вече се посочи, помещението трябва да представлява самостоятелен обект на право на собственост – такъв, който отговаря на строителните правила и норми. 

Самостоятелният обект

Съобразно пар. 5, т. 39 от ДР на ЗУТ, „обект” е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР, като тази норма се отнася и за вече построените сгради.

Съгл. пар. 1, т. 1 от ДР на Закона за кадастъра и имотния регистър, „самостоятелния обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура“ е обособена част от тази сграда или съоръжение, която е обект на собственост и има самостоятелно функционално предназначение.

В контекста на чл. 39 ЗС (съсобствениците могат да си поделят общата сграда по етажи или части от етажи. По същия начин може да се раздели общата сграда и по съдебен ред, ако отделните етажи или части от етажи могат да се използуват самостоятелно без значителни преустройства и без неудобства по-големи от обикновените) могат да се изведат характеристики на „самостоятелния обект” на правото на собственост, като обособеността от останалите съседни обособени обекти на собственост и функционалното му предназначение, възможността да се използва самостоятелно, а не като принадлежност към друг съседен имот, който обслужва. 

Предмет на самостоятелно придобиване от трети лица, включително и от съсобственици на дворното място, може да бъде само такава част от жилищната сграда, съответно от складовото помещение, която е обособена като самостоятелен обект или отговаря на изискванията на действащия устройствен закон за такъв обект, и не е функционално свързана и обслужваща находяща се в съответното дворно място друга сграда, индивидуална собственост. Законът е предвидил различни хипотези на правото на собственост в зависимост от обектите и тяхното деление по видове по различни критерии, но във всички случаи обектът трябва да бъде обособен като самостоятелен, т. е. да е отграничен от другите такива. Без вещта да съществува като самостоятелен обект на право на собственост не може да съществува и вещно право на собственост върху нея.

А придобиване по давност на реално обособени части от самостоятелен обект?

В практиката на ВКС и решение № 28/ 2022 г. е дадено тълкуване, че реално обособени части от самостоятелен обект (реалната част, за разлика от идеалната такава, е индивиуализирана с площ, граници, съседи) не могат да бъдат предмет на придобивна давност, защото териториално – устройствения закон предвижда специални правила за разделяне на съществуващи обекти или за тяхното преустройство като предвижда, че то може да стане единствено с административен акт на общинските технически органи. След като се забранява да се придобиват чрез прехвърлителни сделки реални части от самостоятелни обекти, за които не е одобрен инвестиционен проект, то и придобиването по давност на такива обекти също следва да се счита за забранено, за да не се създава двойствен режим за обособяване на самостоятелни обекти в зависимост от придобивния способ – оригинерен (правото на собственост на приобретателя не се извежда от правото на собственост на друго лице; именно такъв способ е придобивната давност) или деривативен.

Използвани източници:

  • Закон за собствеността;
  • Закона за кадастъра и имотния регистър;
  • Закон за устройство на територията;

Практика на ВКС – https://www.vks.bg/search.html.