pravenanaliz.eu

Пред кардинални изменения в Закона за етажната собственост, да разгледаме как в него и според съдебната практика, към настоящия момент, се уреждат въпросите свързани с управлението на общите части в жилищните комплекси от затворен тип.

Съгласно чл. 2 от Закона за управление на етажната собственост,  управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти (и по – точно, в договора се уговарят задължения за участие на всеки собственик на обект в комплекса в разходите по поддръжката на общите части. Поддръжка, която може да се възложи на инвеститора или на трето лице), а договора се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

Разпоредбата на  чл. 2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия.

Така когато обектите са в затворен комплекс, управлението на ЕС, предвидено от ЗУЕС за ЕС, се дерогира с договора по чл. 2. Налице е изключение от общото правило, че при ЕС управлението е поверено на предвидените от закона органи.

От друга страна, ако напр. „имотът е ограден от метална ограда, има озеленяване, изградена е поливна система, вентилационна система, пожарозащитна система, домофонна система, видеонаблюдение, дизелов генератор,  не може да доведе до еднозначен извод, че се касае за жилищен комплекс от затворен тип“ (реш. 489/ 2019 г., Окръжен съд – Бургас). А при липса пък на етажна собственост няма затворен комплекс и не се прилага ЗУЕС, напр. индивидуална собственост върху постройки, се приема реш. № 4/ 2017 г., Районен съд – Несебър.

При така нар. „хоризонтална етажна собственост“,

когато върху терен  притежаван в съсобственост от няколко лица са изградени самостоятелни сгради, тяхна индивидуална собственост, принципно не възниква етажна собственост. Но, както постановява ВКС в определение № 165/ 2014 г., „ЗУЕС може да се приложи в този случай, само ако построеното е включено в жилищен комплекс от затворен тип:

• в общ урегулиран поземлен имот има сгради в режим на етажна собственост;
• при която са обособени поне четири самостоятелни обекта, притежавани от повече от едно лице, и са изпълнени и допълнителните условия по чл. 2 ЗУЕС.“

Впрочем, по това дело е установено, че в един поземлен имот, няма нито една сграда в режим на етажна собственост, а тринадесет самостоятелни къщи, собственост на различни лица, и няма сключен договор между инвеститорите и съсобствениците по чл. 2 ЗУЕС. Няма пречка, мотивира се съдът, по общо съгласие, обикновените съсобственици да приемат правила за управление, които са взаимствани от други закони, но промяна на наложено от мнозинството решение за ползване и управление на общите вещи може да се търси само по реда на Закона за собствеността, не и по ЗУЕС.

Така могат да бъдат разграничени няколко основни белега за съществуването на „жилищен комплекс от затворен тип“ (според практиката на Върховния касационен съд, напр. определение № 300/ 2018 г., предвид § 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост и по арг. от чл. 3 от ЗУЕС; трябва да се упомене, че ваканционните комплекси не са в обхвата на чл. 2 ЗУЕС и тяхното управление е по общия ред):

1) съществуването на един урегулиран поземлен имот – това е имота, осигуряващ единството на комплекса, а сградите в режим на етажна собственост и другите обслужващи обекти следва да са изградени в неговите пространствени граници;

2) съществуването на сгради в режим на етажна собственост – няколко построени сгради, за всяка от които е възникнал режим на етажна собственост (съществуват поне четири самостоятелни обекти, собственост на различни лица), а самостоятелните обекти в тези сгради следва да имат жилищно предназначение;

3) съществуването на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите – кумулативно изискване наред със съществуване на няколко сгради в режим на етажна собственост, като обектите имат особено предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в сградите в режим на ЕС; те могат да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други, като ползването им може да бъде свързано с предоставянето на допълнителни услуги на живущите в жилищния комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да осигуряват неговото управление (административни обекти);

4) въвеждането на изисквания за контролиран достъп за външни лица (контролираният достъп за външни лица както до жилищните площи, така и до останалите обекти в комплекса представлява съществено изискване за определянето на един комплекс от жилищни сгради като такъв от затворен тип) – изискванията следва да намират приложение и спрямо живущите в комплекса, доколкото последните също трябва да използват определените места за влизане в и излизане от комплекса, да спазват процедурите по идентификация, представяне на пропуск и други (в реш. 489/ 2019 г., Окръжен съд – Бургас заключава, че дори когато „достъпът до сградата и асаньорите е с чип, който притежават само собственици и наематели, и има видеонаблюдение, не означава контролиран достъп на външни лица, още  повече, че  повечето сгради разполагат с чип за входната врата. В случая е контролиран достъпът само до самостоятелните обекти в самата сграда, но не до комплекса като цяло. Наличието на видеонаблюдение също не означава контролиран достъп, а само възможност да се констатира и наблюдава движението в сградата и извън нея. Не се установява достъпът до комплекса да е контролиран с бариера или врата“).

Под инвеститор законът има предвид възложителя на строителството по смисъла на Закона за устройство на територията – собственик на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот.

Това лице, остава собственик на изградените в имота обслужващи обекти, както и на земята, двора, и може да извърши значителни разноски за поддръжка на съоръженията, които се ползват от етажните собственици. Поради това законодателят е предвидил инвеститорът да сключи договор за поддръжка с всяко едно от лицата, на което прехвърля право на собственост върху самостоятелен обект, който договор обвързва последващите приобретатели, с цел обезпечаване постоянната поддръжка на комплекса.

Договорът, неговото вписване и прекратяване

Съобразно чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, договорът между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели, т.е. целта на това вписване е запазване действието на договорните задължения на предишния собственик към инвеститора по отношение на последващите приобретатели на отделните обекти.

Договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип е тясно свързан с договора за продажба на отделните обекти, които преминават в индивидуална собственост на купувачите, макар и да не е задължителен. Двата договора се сключват едновременно и се вписват в имотния регистър с цел, както вече се каза, да се оповестят на трети лица. Изискването за вписване съществува и при други договори, ограничаващи договорения обем от права на собственика да се ползува от вещта и да събира плодовете й, като напр. чл. 237, ал. 1 ЗЗД – при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър, което обуславя еднаквост по отношение режима на вписване на подобни договори.

Докато договорът за покупко-продажба има вещноправно действие, договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип – облигационноправно. Договорът по чл. 2 ЗУЕС се отнася към типа договори за услуги. Той е двустранен, възмезден, по правило е с продължително изпълнение и се сключва за неопределен срок, формален е – законът изисква той да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните като формата на договора определя формата на изявлението за неговото разваляне. Формалният му характер е установен в интерес и на третите лица – затова подлежи на вписване по партидата на обекта на сделката.

Правото да се развали/ прекрати двустранен договор е потестативно право и принадлежи на страните по него като по правило се упражнява извънсъдебно. По съдебен ред се развалят само договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, какъвто договора по чл. 2 ЗУЕС не е (чл. 87, ал. 3 от ЗЗД). Иск за разваляне на договор е недопустим, когато правото може да се упражни извънсъдебно или правната промяна е вече настъпила, но може да се разгледа обективно съединен иск, с който се претендират последиците от развалянето. Развалянето на договор по чл. 87, ал. 1 ЗЗД поради виновно неизпълнение на произтичащо от същия задължение, е правна последица от упражнено преобразуващо право на насрещната страна по договора, като пораждането или непораждането на тази последица не може да бъде предмет на съдебно установяване по исков ред (опр. № 320/ 2016 г. на ВКС).

Какво се регулира с този договор

Съгласно текста на чл. 2 от ЗУЕС, договорите сключени между собствениците на самостоятелни обекти в комплекси от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС и инвеститора се отнасят само до управлението на общите части на сградите в комплекса. Т.е. предмет на тези договори е единствено управлението на площта прилежаща към повече от една от сградите в режим на ЕС разположени в комплекса, каквато площ се явява общия им поземлен имот, съответно изградените в него обекти – басейн, зелени площи, спортни площадки и т.н., които обслужват собствениците и обитателите на всички сгради. Стълбите, площадките, покривите, стените, асансьорите и др. елементи на отделните сгради в режим на ЕС (изброени неизчерпателно в чл. 38 от ЗС), обаче са общи части само за собствениците на самостоятелни обекти разположени в тях, респективно не са общи и за другите сгради в комплекса и не попадат в обхвата на договорите по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС (из реш. № 881/ 2018 г., Окръжен съд – Варна).

Съответно отношенията в ЕС възникнали в отделните сгради от затворения комплекс не се регулират с този тип договори, доколкото не касаят общи за всичките сгради части. Обратното би означавало да се приеме, че инвеститорът по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС притежава правомощия на орган на управление на ЕС. Подобно становище противоречи на закона и на съдебната практика, която приема, че договорните права и задължения, възникнали въз основа на договора по чл. 2 от ЗУЕС, не могат да доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган на управление на етажната собственост (т.е. извън общо събрание и управителен съвет/ управител) и създаването на права за трети лица, извън лицата посочени в чл. 12 от ЗУЕС, притежаващи по закон инициатива за свикване на общо събрание – решение № 87/ 2012 г. на ВКС.

При липса на договор между инвеститора и собственика на отделен обект в комплекса

и доколкото в жилищната сграда, в която се намира апартаментът е налице етажна собственост, по отношение управлението на общите части и разходите за управлението и поддържането им, приложение могат да намерят общите разпоредби на ЗУЕС, т.е. формиране на отделни събрания на ЕС. Напр. чл. 18 от ЗУЕС гласи, че при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон. Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.

А чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС, гласи, че когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход.

Разпоредбата намира приложение, когато в сграда с множество самостоятелни обекти съществуват два и повече входове, всеки от които осигурява достъп до част от самостоятелните обекти. Тъй като тази обща част осигурява достъп и обслужва само част от самостоятелните обекти (а не всички), това е основание управлението й да се извършва от самостоятелна етажна собственост, учредена от собствениците на обектите в сградата, които тя обслужва. Именно наличието на обособеност/ относителна самостоятелност, при която отделният вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва (респективно не обслужва и други части), би позволило ефективно самостоятелно управление съобразно чл. 8 от ЗУЕС на съответните общи части от отделената етажна собственост и спазване на взетите от нея решения и правила за вътрешен ред (реш. № 4753/ 2015 г., ВКС).

Използвани източници:

• Закон за управление на етажната собственост;
• Практика на ВКС – http://www.vks.bg/vks_p10.htm;

Регистър на съдебните решения – https://legalacts.justice.bg/.