pravenanaliz.eu

Нормата на чл. 14 ЗУЕС дава възможност за участие в Общото събрание чрез пълномощник, като в зависимост от качеството на представителя изискванията за пълномощното се различават. Така

съгласно чл. 14, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост, собственик или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява.

Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма. Във всички случаи обаче, нормата на ал. 5 на чл. 14 ЗУЕС изисква участието на пълномощника да се отрази в протокола на Общото събрание, а копие от пълномощното да се прилага към него.

Ако в протокола и в списъка на етажните собственици, неразделна част от него, липсва каквато и да било информация относно лицата, представляващи собствениците, е невъзможно да се установи наличието или липсата на представителна власт на лицата, което компрометира легитимността на взетите от общото събрание решения. Затова вписване в протокола на явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, дава възможност да се провери наличието на кворум за провеждане на събранието, респ. необходимото мнозинство за приемане на решенията съгл. чл. 15 и чл. 17 от ЗУЕС.Така например, в списъка следва в съответната графа представителите да се посочат поименно, да се отразят данните за № и дата на пълномощното.

Пълномощните следва да бъдат щателно проверени и съответно оповестени при откриване на събранието.

Изисква се и в тях да фигурира изричен текст, чрез който се предоставя правото на глас в Общото събрание. В пълномощното би трябвало да е посочено и че между упълномощител и пълномощник е налице вероятна родствена връзка, съответно че представителят е член на домакинството на представляваният, вписан в книгата на ЕС или собственик на друг обект в същата сграда. Това е необходимо, за да е възможно да се прецени дали посоченото лице е могло да бъде упълномощено по реда на чл. 14, ал. 1 или, като „други лица“, неотговарящи на изискванията по ал. 1, е следвало да бъде упълномощено съобразно изискването по ал. 3 –  с писмено пълномощно с нотариална заверка на подписа. В противен случай, пълномощното би било с ненадлежно учредена представителна власт и упълномощеното лице няма да  разполага с изискуемата от закона представителна власт.

Устното упълномощаване

също следва да бъде отразено в протокола. В реш. № 87/ 2014 г. Несебърският районен съд намира, че „упълномощаване чрез телефонен разговор не е съответен способ на устно упълномощаване по смисъла на Закона“. Устното упълномощаване се прилага напр. при непровеждането на Общото събрание поради липса на кворум и отлагането му за следващ ден, когато част от собствениците решават да упълномощят някой друг собственик да ги представлява.

Съобразно чл. 14, ал. 4 от ЗУЕС, едно лице може да представлява най – много трима собственици и/ или ползватели. От това следва, че ако едно лице е пълномощник на четирима или повече от етажните собственици, изразената от пълномощника воля е невалидна предвид нарушението на императивната норма на закона, поради което и следва ex lege незаконосъобразност на взетите на това общо събрание решения. Но което не изключва възможността освен тримата представлявани, и собственика да взема участие в общото събрание в лично качество (реш. №  1233/ 2018 г., Районен съд – Пловдив). Представляване (представителство по пълномощие) е налице, когато едно лице изразява воля от името и за сметка на друго лице, но и от свое собствено име.

Не на последно място, следва да се отчете, че разпоредбата говори за собственици, а не за апартаменти, а един собственик може да притежава повече от един обект в ЕС.

А собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице (освен пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик),  да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно. Нотариално завереното пълномощно по своята правна същност представлява официален свидетелстващ документ, доказващ с обвързваща доказателствена сила, че фактите, предмет на удостоверителното изявление на органа, издал документа, са се осъществили така, както се твърди в документа. Обстоятелството, че посоченият в документа ЕГН на пълномощника е неточен /изписан с 11, а не с 10 цифри/ не опорочава валидността на извършеното упълномощаване, доколкото ЕГН на пълномощника не е въведен като задължителен реквизит на пълномощното, относим за неговата валидност (реш. № 260059/ 2021 г., Окръжен съд – Хасково).

Когато в етажната собственост собственици са и общините, държавата или юридически лица, упълномощаването се извършва съответно от кмета, областния управител, съответния министър или управителните органи на юридическите лица.

При съсобственост на самостоятелен обект

Участието само на един от съсобствениците на самостоятелен обект в ОСЕС и гласуването от името на всички съсобственици на обекта при вземането на решенията, представлява действие по обикновено управление, поради което от една страна за тези негови действия не се изисква пълномощие от останалите съсобственици на самостоятелния обект, а от друга страна, ако никой от съсобствениците на един самостоятелен обект не участват на ОСЕС, няма пречка пълномощното по чл. 14 да изхожда само от един от съсобствениците на обекта, т.е. не е нужно всички съсобственици на самостоятелен обект да упълномощават един представител. Независимо от това обаче дали всички съсобственици на самостоятелен обект ще участват на събранието, или само един от тях, или пък ще бъдат представлявани от пълномощник, при гласуването следва да се отчете идеалната част от общите части в ЕС, които всички тези съсобственици притежават, т.е. прилежащите части към самостоятелния им обект.

Когато пълномощникът е адвокат дерогира ли се изискването по чл. 14, ал. 4 ЗУЕС?

Ограничението на чл. 14, ал. 4 за представителство на максимум трима етажни собственици важи и в случаите, когато пълномощникът е адвокат. Специалният закон е ЗУЕС, а не Закона за адвокатурата и доколкото ЗУЕС не прави разграничение в броя на представляваните лица в зависимост от това дали представителят е адвокат, етажен собственик или трето лице, ограничението важи и когато пълномощникът е адвокат.

Иск за отмяна на решение на общото събрание

При предявен такъв иск следва да се посочат и нарушенията на чл. 14, ако има такива, защото съдът принципно не обсъжда въпросите за представителната власт на събранието при провеждането му и гласуванията. Това е така, защото при предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до изрично посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания (решение № 58/ 2014г., ВКС).

Оспорване на истинността на подписа на пълномощното

По отношение на пълномощното може да се открие съдебно производство по реда на чл. 193 ГПК по оспорване истинността на подписа, в което вещо лице ще установи дали положения от упълномощителя подпис е автентичен.

Използвани източници:

Закон за етажната собственост;

• Регистър на съдебните решения – https://legalacts.justice.bg/