pravenanaliz.eu

Регламентацията в закона

Чл. 37, ал. 4 от Закона за устройство на територията, разяснява че необходимите места за паркиране, в сграда в режим на етажна собственост, се осигуряват с инвестиционния проект във:

• паркинг – гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или
• паркинг – гараж със статут на обща част в сградата, или
• отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.

В чл. 38, ал. 1 от ЗУТ е предвидено в първия етаж, в полуподземния етаж или в подземния етаж на жилищна сграда да се предвиждат за изграждане гаражи или места за паркиране. С тази разпоредба не е придаден изрично и ясно статут на самостоятелни обекти или на част от самостоятелни обекти на местата за паркиране, но се срещат различни разрешения в съдебната практика, както ще стане ясно по – надолу в текста, предвид съществената разлика между гараж и обикновеното място за паркиране. А според ал. 9, не се допуска преустройство и промяна на предназначението на обекти като жилища, предназначени за стопански дейности и др., ако за новите обекти не могат да се осигурят необходимите гаражи или места за паркиране в съответния поземлен имот.

С разпоредбите на чл. 37 и 38 от Закона за устройство на територията, се цели да се преустанови влошаването на организацията на паркиране и движение на автомобили в големите градове.

Доколко това реално се постига, е отделен въпрос. По – нататък, съгласно чл. 43 от ЗУТ, за нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот, освен когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини, като: размери и/ или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони. При прилагане на изключенията по ал. 2, за отделни сгради се допуска необходимите места да се намаляват наполовина, а когато е невъзможно да се спази и това изискване, се променя функционалното предназначение на новата сграда.

Местата за паркиране в дворното място, в което е построена сградата в режим на етажна собственост

Разпоредбата на чл. 43, ал. 3, гласи че когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда – етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъдат осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.

Но местата за паркиране разположени в незастроената част от урегулиран поземлен имот, също не представляват самостоятелна недвижима вещ, различна и отделена от земята, върху която се намират. Не е такава вещ и тази част от поземления имот, върху която те са ситуирани. Независимо от придаденото с одобрения инвестиционен проект специално предназначение на незастроената част от дворното място да служи за паркиране на автомобили, тя не придобива качеството на самостоятелна вещ, правото на собственост върху която да бъде юридически отделено от правото на собственост върху урегулирания поземлен имот като цяло, съобразно разрешенията дадени в реш. № 2/ 2021 г., ВКС.

Паркомястото не е вещ

по смисъла и на Закона за собствеността, а е условно обособена част от повърхност. Така съсобствениците на недвижими имоти като дворни места или етажи от сгради, практически разпределят ползването им, но не стават собственици на очертаната реална част, а остават съсобственици. Паркомястото не може да се свои и да бъде обект на прехвърлителни сделки, съответно – не може да съществува и право на строеж за паркомясто. Договорът, с който се продава право на строеж за паркомясто, е нищожен поради липса на предмет. 

И за учредяването на право на ползване е необходимо да е налице годен обект, а съгласно ЗУТ на паркоместата не е придаден статут на самостоятелни обекти. Съгласно §5, т. 39 от ДР на ЗУТ „Обект“ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър, а паркоместата нямат идентификатори по кадастралната карта.

И според утвърдената съдебна практика паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост,

а представлява необособена и несамостоятелна реална част от такъв обект – парцел, сграда или отделен обект в нея, и поради това не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка (реш. № 53/ 2009 г., ВКС).

Прието е, че паркомястото (като необособена и несамостоятелна реална част от съответния обект) не може да бъде прехвърлено с договор (респ. – не може да е годен, възможен предмет и на предварителен договор), но прехвърлянето на идеални части от самия обособен обект (парцел, сграда или отделен обект в нея, в това число подземен гараж) е напълно възможно – в този смисъл решение № 46/7.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2489/2017 г., IV г. о., ГК, решение № 171/8.08.2014 г. на ВКС по гр. д. № 4175/2013 г., IV г. о., ГК, и др.

И в реш. № 222/ 2010 г. на ВКС се подчертава, че макар паркомястото в гаражното помещение на сградата да не е самостоятелен обект на собственост, притежаващият съответната идеална част от съсобствения гараж, като самостоятелен обект в сградата, може да я прехвърли с разпределеното ползване на отделното паркомясто, без значение дали ползването на съсобствения гараж е разпределено по съгласие на съсобствениците на гаражното помещение, или с решение на съда.

Същевременно, когато се касае за паркинг – гараж, в решение № 46/7.03.2018 г. Върховната съдебна инстанция изрично посочва, че самостоятелен обект могат да бъдат паркинг – гаражите в сгради в режим на етажна собственост, когато са част от постройката и са обособени с инвестиционния проект.

Предварителният договор за продажба на паркомясто

е нищожен поради невъзможен предмет (напр. реш. № 171/ 2014 г., ВКС). Особеностите при предварителните договори, се свързват с това, че съглашението на договарящите има за предмет поемане на задължение помежду им в един по – късен етап да сключат уговорения окончателен договор и поражда правото им да искат по реда на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, сключването на окончателен договор също по – късно.

Нищожност поради невъзможен предмет на договора е налице не когато предметът на договора липсва (не съществува). Договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно страните (напр. отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска земя, която се очаква да бъде възстановена). Нищожни са договорите, чийто предмет още при сключването им е невъзможно да възникне.

Използвани източници:

• Закон за устройство на територията;
• Практика на Върховен касационен съд – http://www.vks.bg/vks_p10.htm