pravenanaliz.eu

Съгл. чл. 79 от Закона за собствеността, правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години.  А ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години.

Придобивната давност като оригинерен способ за придобиване право на собственост предполага упражняване на чуждите правомощия на собственост (владение, ползване и разпореждане във фактически аспект) от страна на едно лице, което не е собственик. Този способ има действие и легитимира новия собственик като такъв спрямо всички, а не само спрямо определено лице – досегашния собственикът на имота.

Придобивната давност е винаги неизгодна последица от бездействието на правоимащия. Но тя е оправдана и може да настъпи само тогава, когато правоимащият може да упражни правото си в защита на собствеността, въпреки неговото бездействие (реш. № 31/ 1971 г., ОСГК).

При оригинерните способи за придобиване правото на собственост правата на предишния собственик се погасяват съгласно  чл. 99 ЗС (правото на собственост се изгубва, ако друг го придобие или ако собственикът се откаже от него).

Като елемент от придобивната давност упражняваното владение трябва да е:

• спокойно (да не е установено с насилие),
• явно (фактическата власт е упражнявана така, че всеки заинтересован е имал възможност да научи за това, не е установено по скрит начин),
• постоянно (упражняването му няма случаен характер, а е израз на воля трайно да се държи вещта по начин, препятстващ евентуалното владение на други лица),
• непрекъснато (не е било прекъсвано изобщо, в частност-за период по-дълъг от шест месеца), като се съобразява презумпцията на чл. 83 ЗС) и
• несъмнено (няма съмнение, че владелецът държи са себе си).

Държане или владение

След като основанието, на което е придобита фактическата власт, признава правата на собственика, налице е не владение, а държане, при което, за да се придобие по давност правото на собственост, е необходимо да се предприемат едностранни действия, с които по явен и недвусмислен начин да се демонстрира намерението да се придобие имота за себе си, като тези действия следва да са доведени до знанието на собственика. В противен случай презумпцията на чл. 69 ЗС (предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго) следва да се счита за опровергана и съответно не е налице владение.

Правното основание

Според трайно установената съдебна практика по приложението на разпоредбата на чл. 79 ЗС, за да се осъществи предвиденият придобивен способ не е необходимо владението да е установено на правно основание, доколкото по естеството си този придобивен способ е оригинерен и установяването на фактическата власт не е свързано с притежавано преди това право на собственост от друго лице. Т.е. без значение е как е установено владението –  на основание предварителен договор или дори без основание, с оглед на отпаднало или нищожно основание, предоставянето му от собственика или без такова. Достатъчно е владението да е продължило повече от 10 години.

Когато фактическата власт върху изцяло чужд имот е придобита при липса на правно основание (т.нар. завладяване), то според презумпцията на чл. 69 ЗС се предполага, че упражняващият фактическа власт държи вещта за себе си, т.е има качеството на владелец. В такъв случай за придобиване на имота по давност не е необходимо да бъде демонстрирана промяна в намерението за своене спрямо собственика, тъй като от момента на установяване на фактическата власт тя има характер на владение, а не на държане. 

Фактическата власт

След като едно лице веднъж е установило фактическа власт върху недвижим имот, предполага се до доказване на противното, че упражнява тази фактическа власт трайно и непрекъснато и не е необходимо да се повтарят във всеки момент действия, чрез които се проявява намерението на владелеца да държи вещта като своя (напр. обработване, облагородяване, поставяне на ограда и др.). Фактическата власт върху имота може да се упражнява и чрез периодични посещения в имота. Това е до момента, в който не се установи осъществяване от трето лице на такова действие, което явно и категорично препятства възможността владелецът да упражнява занапред фактическата власт върху имота. 

А в случаите, когато общ на страните по спора наследодател е владял процесния недвижим имот без да притежава титул за собственост и без приживе да се е позовал на давността като такъв титул, то наследниците му придобиват по пътя на наследствената трансмисия само фактическата власт върху имота, като елемент от наследството. Без съмнение те биха могли да придобият собствеността, присъединявайки към своето владение владението на наследодателя и позовавайки се на давността, но вещното право може да се признае като придобито само от онези наследници, които са заявили или явно демонстрирали действия, че присъединяват своето владение към владението на наследодателя и се позовават на изтеклата давност (реш. № 60094/ 2022 г., ВКС).

Кога владението е добросъвестно

Владение, което се упражнява въз основа на нищожно правно основание, не създава на купувача права на добросъвестен владелец (реш. № 170/ 2012 г. ВКС). И това е така, понеже нищожният договор не може да породи правни последици и затова купувачът по такъв договор не може да има качеството на добросъвестен владелец – той не е придобил имота на годно правно основание поради порок на договора, който го прави нищожен и го лишава от правно действие. Изключение е, когато сделката е нищожна поради опорочена форма за валидност и приобретателят не е знаел за порока. 

Добросъвестността не се определя от порядъчността на лицето, което осъществява владелческите действия, а от обстоятелството, че не е било в известност, че неговия праводател не е бил собственик или пък, че съществуват пороци във формата.

Напр. приобретател, който не изпълнявал поетите по договор задължения и с това е станал причина за неговото разваляне, не може да бъде квалифициран като добросъвестен владелец (реш. № 453/ 1986 г.). 

Владение върху имот, който не е въведен в експлоатация?

Няма пречка да се установи владение и върху имот, който не е въведен в експлоатация. Разпоредбата на чл. 177 ЗУТ забранява ползването на обекта, но не и неговото поддържане, ремонт, подобряване и опазване от разруха.

Прието е, че действия по извършването на довършителни и ремонтни работи в сграда, преди тя да е пусната в експлоатация, съставляват упражняване на фактическа власт върху имота по смисъла на чл.79, ал. 1 ЗС, защото са елемент от фактическия състав на давностното владение с аргумент, че владение може да се установи и върху право на строеж, даващо възможност за придобиване право на собственост върху имота (опр. № 226/ 2018 г. ВКС).

Съсобственост

Когато след възникване на съсобственост, някой съсобственик ползва съсобствената вещ, той е владелец на своята част и държател на идеалната част на другите съсобственици. В мотивите към ТР № 1/06.08.2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г. на ОСГК е прието, че завладяването на частите на останалите съсобственици и промяната в намерението поначало трябва да се манифестира пред тях и да се осъществи чрез действия, отблъскващи владението им и установяващи своене, освен ако това е обективно невъзможно. 

Затова и съсобственикът, който се позовава на придобивна давност трябва да докаже, че е извършил действия, с които е престанал да държи идеалните части от вещта за другите съсобственици и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои, като тези действия са доведени до знанието на останалите съсобственици – напр. отстраняване от имота, недопускане, оспорване на права. Обаче, както приема ВКС в реш. № 97/ 2020 г., не е необходимо отношенията между съсобствениците или сънаследниците /които често са близки роднини/ да са се влошили, да са преустановени контактите между тях, за да се приеме, че е променено държането на идеалните части на другите във владение за себе си. 

От друга страна, действията, изразяващи се в заплащането на данъци за целия имот и на разходите за неговото ползване, могат да съставляват проявна форма на обективиране на намерението за своене, но само една външна проява не може да обуслови такъв извод, а следва да бъде преценена заедно с останалите събрани доказателства.

Но фактическото разделяне на наследствените /съсобствените/ имоти, при което всеки от съсобствениците установи самостоятелна власт върху конкретен имот, живее постоянно в него със семейството си със знанието и без възражение на останалите и при липса на спорове относно начина на фактическо разпределение, ползването и стопанисване на имотите и без претенции за упражняване на права на съсобственик по чл. 30, ал. 3 или чл. 31, ал. 2 ЗС, са действия, които преценени комплексно демонстрират промяна на намерението за своене и установяване на владение за себе си. 

Прекъсване на придобивната давност

С разпоредбата на чл. 116 ЗЗД, приложима и към института на придобивната давност съобразно чл. 84 ЗС, са очертани хипотезите на прекъсване на давността – признаване на вземането от длъжника, предявяване на иск /напр. установителен иск за собственост на имота, ревандикационен иск, иск за делба и др./ или възражение, искане за започване на помирително производство, предприемане на действия за принудително изпълнение. Но и в случай, че това е сторено преди изтичането на давностния срок.

Давността се прекъсва с предявяване на иска, само ако той е насочен от собственика към лице, което се позовава на придобивна давност. В обратната хипотеза – на иск, предявен от владелеца, разпоредбата не намира приложение, тъй като ищецът не може сам да прекъсне собствената си придобивна давност. Също така, изрично в практиката на ВКС се приема, че исковете за нищожност на придобивното основание на ответника не прекъсват придобивната давност. 

Действия, които не попадат в обхвата на посочените, не могат да прекъснат течението на придобивната давност, например различни покани – устни, писмени, нотариални; фактически смущения на владението, извършвани от собственика, които не са се изразили в отнемане на владението за повече от шест месеца.

Придобивната давност не се прилага служебно

Изтичането на срока на придобивната давност не води автоматично до възникване право на собственост в полза на владелеца на недвижим имот, тъй като тя не се прилага служебно. Необходимо е позоваването от него –владелеца, на изтичането и чрез предявяване на иск за собственост, възражение срещу предявен такъв иск или чрез снабдяването с нотариален акт за собственост, издаден по обстоятелствена проверка на основание давностно владение.

Исковете по чл. 75 и чл. 76 от ЗС са средство за защита на владението като фактическо състояние

Съгл. чл. 75 ЗС, владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, включително и върху сервитут, което е продължило непрекъснато повече от шест месеца, може да бъде защищавано срещу всяко нарушение. Искът може да се предяви в шестмесечен срок.

Според текста на разпоредбата на чл. 357 ГПК, по делата за защита и възстановяване на нарушено владение / чл.75 и чл.76 ЗС/ съдът проверява само факта на владението и на нарушението му, а документите, удостоверяващи правото на собственост, се вземат предвид само доколкото установяват факта на владението. Поради което и в реш. № 71/ 2012 г., ВКС постановява, че законът не допуска ответник по владелчески иск да се брани с възражения, че е собственик на владяния имот или титуляр на други вещни права върху него.

Със защитата по чл. 75 ЗС се ползват само владението на недвижим имот или на вещото право върху недвижим имот или пък сервитут. А под „нарушение“ по смисъла на чл. 75 от ЗС следва да се разбира всяко действие, с което се отстранява напълно или отчасти фактическата власт на владелеца върху вещта или се създават пречки за спокойното упражняване на тази фактическа власт, като например:

• системно преминаване през имота,
• изграждане на постройка в него,
• изграждане на постройка в съседен имот, но на вътрешната регулационна линия между двата имота,
• заграждането на част от имота по начин, който затруднява достъпа до него и др.

Така ответник по иск по чл. 75 ЗС е лице, което фактически извършва действие, с което пречи на владелеца, отнема му владението или поддържа неправомерно отнемане на владението. 

Използвани източници:

• Закон за собствеността;
• Закон за задълженията и договорите;
• Практика на ВКС – http://www.vks.bg/search.html