Протоколът при проведено общо събрание на етажната собственост

Адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна и гр. Добрич, тел. 0876 196 193, e-mail pravenanaliz@abv.bg, принципно работя на територията на цялата страна.
Кантората не дава безплатни консултации.

При провеждането на общо събрание на етажната собственост се съставя протокол от избран от присъстващите лица протоколчик, който се избира с обикновено мнозинство. В чл.16, ал.5 от Закона за управление на етажната собственост, е установено необходимото съдържание на протокола –

  • датата и мястото на провеждането на общото събрание,
  • дневният ред,
  • явилите се лица и
  • идеалните части от етажната собственост, които те представляват,
  • номера на самостоятелния обект,
  • начина, по който са гласували лицата – „за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис,
  • същността на изявленията, направените предложения и приетите решения.

Съгласно чл.14, ал.5, ЗУЕС, участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него. Протоколът, ако е съставен по надлежния ред, е доказателство за отразените в него обстоятелство, както и форма за валидност на приетите решения (реш. № 12/ 2015 г., ВКС).

Законодателят е предвидил специален ред за съставяне и оповестяване на този протокол – съставя се в 7-девен срок, подписва се от председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните обстоятелства. При отказ от някой от тях да го подпише, това се отразява.

Законът не поставя изискване нито в самия протокол, нито в отделен документ да се съдържа изброяване както на етажните собственици, които са били съгласни с предложените решения и съответно са ги подкрепили с гласа си, така и на етажните собственици, гласували против решенията, удостоверени с протокола. По тази причина отсъствието на подобно изброяване както в протокола, така и в евентуално съставен отделен списък-приложение към него не съставлява нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС (реш. № 632/ 2014 г., ВКС).

Изготвянето на протокола

се съобщава на етажните собственици чрез обявление на видно място в етажната собственост. Председателят на управителния съвет (управителят) в 7 – дневния срок от провеждането на събранието, респ. изготвянето на протокола, поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола, но не се оповестяват приетите решения.

За поставянето на съобщението също се изготвя протокол от председателя на управителния съвет, респективно управителя и един етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението – чл.16, ал.7 ЗУЕС, а при поискване се предоставя и копие от протокола. Смисълът на тази процедура е в две насоки. Проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател и от етажен собственик, респективно обитател, или ползвател, и се оповестява съдържанието му на всички.

Предвиден е 7 – дневен срок от оповестяване на протокола за присъствалите,

в който етажен собственик, ползвател, или обитател може да оспори съдържанието на протокола, респективно достоверността (законосъобразността) на взетите решения, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства. Наличието на специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелствуващи документи. Оспорването на съдържанието на протокола, включително относно достоверността на отразените в него решения, прерогатив на всеки от етажните собственици, се прави писмено пред Управителния съвет/ Управителя.

След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му,

протокола се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила. Взетите решения за парични вземания, доказани с препис-извлечение от протокола са основание за издаване на заповед за изпълнение по чл.410, ал.1 ГПК. В производство по чл.40 от ЗУЕС – оспорване от собственик на законосъобразността на взетите решения от общото събрание чрез молба подадена пред районния съд, съдържанието на решенията се удостоверява със стабилизирания протокол. В това производство, в тежест на оспорващия е да докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл.16, ал.9 ЗУЕС срок, че въпреки това протокола не е поправен и че представения препис от протокола не отразява достоверно извършените действия и взетите решения от общото събрание, включително и факта, че такова изобщо не е проведено.

С решение № 39/ 2013 г., ВКС  е приел, че предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е. такива с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание. В правомощията на съда не влиза възможността той да замести решението на общото събрание. Възможността за предписване на определени мерки е различна от вземане на решение, задължаващо етажните собственици. Последното е извън правомощията на съда. Затова решение за неприемане от общото събрание на предложение не подлежи на съдебен контрол. Предвид липсата на предмет, искът за отмяна на такова решение от протокола, е недопустим и в тази част постановените решения следва да се обезсилват, а производството – да се прекрати.

Използвани източници:

  • Закон за управление на етажната собственост;
  • Практика на ВКСhttp://www.vks.bg/search.html