Отмяната на решенията на Общото събрание на етажната собственост

Адвокат Ивелин Йорданов, гр. Варна и гр. Добрич, тел. 0876 196 193, e-mail pravenanaliz@abv.bg, принципно работя на територията на цялата страна.
Кантората не дава безплатни консултации.

Съгласно чл. 40 от Закона за управление на етажна собственост, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7, т.е. от поставянето на видно и общодостъпно място на входа на сградата, на съобщение за изготвянето на протокола. Предвиденият 30-дневен срок е преклузивен, т.е. с изтичането му се прекратява самото субективно право.

Предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т.е. такива, с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание.

ВКС приема в реш. № 28/ 2017 г., че визираната в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС незаконосъобразност на решението на Общото събрание може да се изразява в несъобразяване със закона при формиране на решението като юридически факт, т.нар. процедурни нарушения и в несъобразяване със закона на съдържанието на решението, т.нар. материална незаконосъобразност. 

Страни по иска по чл. 40 ЗУЕС

Съгласно константната съдебна практика след влизането им в сила решенията на общото събрание на етажната собственост са задължителни за всички етажни собственици, включително и за тези, които са гласували против, тези, които не са участвали във вземането им и тези, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели (напр. решения на ВКС № 39/ 2013 г. по гр. д. № 657/2012 г., № 155/ 2017 г. по гр. д. № 4451/2016 г.). Същевременно задължителността на решенията отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях.

Така лицата, придобили обекти в етажната собственост в периода след провеждане на Общото събрание и до изтичане на срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС имат правен интерес да предявят иск за отмяна на решения само поради тяхната материална незаконосъобразност. Тези лица нямат право на участие в Общото събрание и затова оспорването им не може да обхваща нарушения на реда за свикване и провеждане на общото събрание, каквито спрямо тях няма как да са допуснати.

А ответници по иска по чл. 40 ЗУЕС са собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост, които се представляват от председателя на управителния съвет (управителя) или упълномощено от тях лице. Това се отнася към предвиденото в чл. 41 ЗУЕС процесуално представителство на етажните собственици, при което изискването за съдържанието на исковата молба в чл. 127, ал. 1, т. 2 ГПК се счита спазено, ако са посочени имена и адрес за призоваване на председателя на управителния съвет (управителя) на етажната собственост, без да е необходимо да се посочват имената и адресите на всички етажни собственици. 

Нищожност на решенията на ОСЕС и диалектиката в съдебната практика

Според някои съдебни решения, за пример № 39/ 2013 г., ВКС, ЗС и ЗУЕС не уреждат специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД, като е специфичен контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

От друга страна, налице е реш. № 659/20.11.2009г. по гр.д.№ 4357/2008г. ІІ гр.о. на ВКС, в което е прието, че решенията на общото събрание на етажната собственост може да са нищожни и незаконосъобразни. Съдът първо проверява нищожността на тези решения и ако установи такава – прогласява решението за нищожно, а само ако не е нищожно, се проверява неговата незаконосъобразност.

В по – близка дистанция и опр. № 89/ 2017 г. по ч.гр.д. № 1464/ 2017 г., ВКС, според което пък, решението на ОС е нищожно тогава, когато:

  • редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна собственост не съществува или дори да съществува, е налице отклонението от чл. 2 (управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти) или изключението от чл. 3 (за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността) ЗУЕС;
  • ОСЕС е упражнило правомощие, каквото от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС не произтича;
  • липсва (не е взето) решение на ОС, въпреки че така е отразено в протокола по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС (уместен е паралелът с възприетото в априорно решение№ 39/ 2013 г., ВКС –  В случаите, когато изобщо не е взето решение, ще се установява липсата на възникнало правоотношение между етажната собственост и етажните собственици и обитатели чрез установителен иск самостоятелно, или в производството по чл. 415 ГПК след оспорване на вземането по издадена заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК).

В този случай, се предявява иск за прогласяване на нищожността на решението на ОСЕС, който е установителен. Неговата правна квалификация е в чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД или в чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД.

При този установителен иск не се прилагат:

  • ограничението в процесуалната легитимация, която се определя от правния интерес, а не от предвиденото в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС;
  • преклузивният срок от чл. 40, ал. 2 ЗУЕС;
  • ограничението от чл. 280, ал. 2, т. 2 ГПК във възможността за касационно обжалване на въззивното решение по него (докато съгласно разпоредбата на чл. 280, ал. 2, т. 2 ГПК не подлежат на касационно обжалване решенията по въззивни дела по искове по чл. 40 ЗУЕС). 

Използвани източници:

  • Закон за управление на етажната собственост;
  • Граждански процесуален кодекс;
  • Практика на ВКС – http://www.vks.bg/search.html