Разходите за управление и поддържане в условията на „Етажна собственост“

Всички собственици/ ползватели/ обитатели на сграда в режим на етажна собственост са задължени да участват в разходите, които се правят във връзка с поддръжката й. И защото се касае за поддържка на общи части, които се ползват от всички, всеки етажен собственик следва наред с останалите да заплаща разноските, сторени за това ползване. Неизпълнението на задължението на един от етажните собственици води до това, че останалите поемат тежестта на дължимото от него, което не съответства на основни принципи на правото за добросъвестност и равнопоставеност. А според чл. 6 ал. 1 т. 8 от ЗУЕС собствениците са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост, каквото е общото събрание.

Съгласно чл. 6, т. 10, вр. чл. 11, т. 5 ЗУЕС, вр. §1, т. 11 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС,

всеки от етажните собственици е длъжен да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, чийто размер е определен от Общото събрание по определения в чл. 51 ЗУЕС начин.

Следователно от компетентността на Общото събрание е да определи размера на вноските, дължими авансово за посочения в решението период. Във взетото от ОС на ЕС решение трябва да се конкретизира начина на изчисляване на таксата. А недоволните етажни собственици могат да атакуват решенията на ОСЕС по реда и в срока, посочен в чл. 40 ЗУЕС.

В §1, т. 11 ДР на ЗУЕС е дадена дефиниция на понятието разходи за управление и поддържане, а именно това са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата. Посочената разпоредба съдържа в себе си неизчерпателно изброяване на различните видове разходи за управление и поддръжка като на етажната собственост е дадена свобода да определя и допълнителни разходи за управление и поддръжка във връзка със своите специфики.

Видно от специалните норми на чл. 6 и чл. 38 ЗУЕС, задълженията за изпълнение от собствениците в ЕС на решенията на ОС и заплащане на определените такси и вноски са нормативно установени и скрепени с правни последици при неизпълнение, а именно – възможност за събирането им от управителя по принудителен ред, вкл. по реда на чл. 410 ГПК.

В теорията и практиката няма спор, че ЗУЕС предвижда специална правосубектност за ЕС, по смисъла на чл. 40, ал. 2 и чл. 41, а представителството се осъществява по силата на закона от управителя. В този ред на мисли, титуляр на вземанията за вноски и такси за поддръжка на общите части е ЕС /етажната собственост/ и именно тя, действайки чрез своя управител, е активно легитимирана да води съдебни производства за установяване и принудително изпълнение на тези задължения на собствениците на самостоятелни обекти.

В определение № 124/ 2020 г. на ВКС по гр.д.3130/2019 г., III г. о., Върховният касационен съд е споделил изводите на въззивната инстанция и е постановил, че „Когато се събират авансово такси за поддръжката на общите части на етажната собственост, наистина не може да се обсъжда дали тези такси са послужили по предназначение, тъй като се касае за бъдеща дейност. Когато периодът на поддръжка вече е отминал, какъвто е настоящият случай, трябва да се изясни дали реално е извършена дейност, дали и на кого е заплатена. Ако такава дейност не е извършена, осъждането на етажния собственик да заплати таксата би довело до неоснователно обогатяване на лицата, които не са извършили възложената им работа. Ето защо такова възражение може да се повдигне и да вземе предвид при решаване на делото“.

При определянето на размерите на вноските пък не могат да се нарушават правилата за вътрешното разпределяне на тежестта на общите разходи, предвидени в чл. 51 ЗУЕС, а именно че тези разходи се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. В този смисъл правилата са възприемани като императивни (определение № 478 от 22.12.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4190/2015 г., II г. о., ГК, определение № 1097 от 17.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 630/2011 г., I г. о., ГК, определение № 538 от 6.11. 2015 г. на ВКС по гр. д. № 4113/2015 г., I г. о., ГК, решение № 85 от 24.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 1157/2014 г., II г. о., ГК).

Съгласно чл. 51, ал. 2 ЗУЕС не се заплащат тези разходи за деца, ненавършили 6 -годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, а ал. 3 ЗУЕС, дава правомощия на ОС да освободи на 50 на сто от задължението за плащане на разходите за управление и поддържане на общите части етажен собственик, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година, за времето на отсъствието му. За да се приложи разпоредбата по чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС обаче, собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година следва да е уведомил писмено председателя на управителния съвет/ управителят на ЕС, като това задължение на етажните собственици важи за всяка отделна календарна година.

Давността

Според разпоредбата на чл. 48, ал. 8 от ЗУЕС за поддържане на общите части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събраниеЗадълженията за вноски за „Управление на етажната собственост”, по своя характер са „периодични“, доколкото са повтарящи се такива за предаване на пари, имащи единен правопораждащ факт, чиито падеж настъпва през предварително определен интервал от време, а размерът на плащането е изначално определен (Тълкувателно решение № 3/2011 год. от 18.05.2012 год. по тълкувателно дело № 3/2011 год. на ОСГК на ВКС). Те по смисъла на чл. 111, б. „в“ от Закона за задълженията и договорите се погасяват с изтичане на тригодишна давност. 

Фонд „Ремонт и обновяване”

Задължението за плащането на вноските в този фонд следва от чл. 50 ЗУЕС предвиждащ,че Общото събрание на собствениците създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“, средствата в който се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по малко от един процент от минималната работна заплата за страната, както и от други източници. Определянето размера на вноската изисква преценка на нуждите на етажната собственост, свързани с управлението и поддръжката, а основанието за задължението на етажните собственици да плащат тези разходи е установено също в чл. 6, ал.1, т. 10 ЗУЕС.

Искът по чл. 40 от ЗУЕС

Постоянната практика на съдилищата приема, че въпроса относно определяне и разпределяне средствата за поддръжка и управление/ съотв. ремонт и обновление, подлежат на съдебен контрол именно по реда и в производството по чл. 40 ЗУЕС. Дори при възприемане императивния характер на цитираната разпоредба на чл.51, ал.1 ЗУЕС, в каквато насока е преобладаващата практика на съдилищата, противоречието с нея би довело до евентуална незаконосъобразност на взетото решение на ОС на ЕС.

Искът по чл. 40 ЗУЕС, а именно че всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, е конститутивен и до влизане в сила на решение по него, решението на ОС на ЕС се ползва със стабилитет и подлежи на изпълнение по реда на чл. 38 от ЗУЕС. 

При такъв предявен конститутивен иск преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до изрично посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания (Решение № 58 от 25.03.2014г. по гр.д.№ 5704/2013г. на ВКС, І г.о.).

Молбата за отмяна на незаконосъобразно решение се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението на ОС. Недопустимо е след изтичане на този преклузивен срок да се релевират нови основания за порочност на оспорените решения, взети на ОС на ЕС, включително и чрез поясняване и допълване на исковата молба по реда на чл. 143, ал. 1 от ГПК.

На отмяна от съда подлежат само положителните решения на ОСЕС – тези, с които се приема предложение, но не и тези, с които се отхвърля предложение, защото съдът не може да взема решение вместо общото събрание (Решение № 39 от 19.02.2013г. по гр.д.№ 657/2012г. на ВКС, І г.о.).

Използвани източници:

  • Закон за управление на етажната собственост;
  • Практика на ВКС – http://www.vks.bg/search.html.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *