От „незаконния строеж“ до удостоверението за търпимост и негаторния иск

Още от 1878 г. нормативната ни уредба въвежда разрешителен режим на строежите, предвижда премахване на незаконните строежи, но установява и режим на търпимост, ако за строежа е могло да бъде издадено строително разрешение (Закона за благоустройство на населените места в Княжество България, обн. ДВ бр.67 от 1905г.) или са налице многобройни други специфични условия (например чл.173 Закон за териториално и селищно устройство, § 2 ПР ЗИД ЗТСУ от 1977 г.), както и режим на узаконяване на незаконните строежи.

Под понятието „незаконен строеж”следва да се разбира строеж, извършен без надлежни строителни книжа или в значителни отклонения от тях.

Кога един строеж е незаконен и подлежи на премахване се определя от техническите органи съгласно разпоредбите на действащото законодателство.

Незаконен е всеки строеж, за който собственикът не може да представи строителна документация и за който в общините не се съхранява такава. Допустимо е, ако собственикът разполага с част от строителна документация, по съдебен ред да възстанови строителните книжа /чл.145, ал.5 ЗУТ/. Липсва възможност обаче за установяване, че са съществували строителни книжа и сградата е законна. Доказването на законността се извършва само със съответните строителни разрешения и документация. Строежът е незаконен и ако е осъществен въз основа на строителни книжа, но строителното разрешение е отменено. За строежите, изградени след 31.03.2001 г. критериите за определяне строежа като незаконен са посочени в чл.225, ал.2 ЗУТ, а именно:

1. в несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план;

2. без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж;

3. при съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект по чл. 154, ал. 2, т. 1, 2, 3 и 4;

4. със строителни продукти, несъответстващи на изискванията по чл. 169а, ал. 1, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на този закон;

5. при наличие на влязъл в сила отказ за издаване на акт по чл. 142, ал. 5, т. 8;

6. в нарушение на изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или с режим на превантивна устройствена защита по чл. 10, ал. 2 и 3.

Удостоверението за търпимост

Според § 127. (1) от Закона за устройство на територията, строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.

Търпимостта на строежа по смисъла на пар.127 ПЗР на ЗИД на ЗУТ от 2012 г. е свързана със задължението на техническите органи да не събарят извършен до 31.03.2001 г. строеж, който съответства на действащите към момента на извършването му или към настоящия момент благоустройствени правила, но не може да породи за собственика на терена задължение да търпи създаденото от незаконния строеж ограничение на правото му на собственост. В този смисъл е константната практика на ВКС, например решения № 190/ 1993 г. на ВС, № 591/ 2009 г. на ВКС, № 401/ 2009 г., № 129/ 2014 г. и др.

Така издаването на удостоверение за търпимост не гарантира, че строежът няма да бъде премахнат. В практиката на ВКС преобладаващо се приема, че удостоверението за търпимост урежда правното положение на незаконните строежи от гледна точка на благоустройствените закони (установява, че няма да бъдат премахнати от държавата), но е неотносим към вещноправните последици от незаконното строителство. Статутът на търпимост не може да породи за собственика на терена задължение да търпи създаденото от незаконния строеж ограничение на правото си на собственост, поради което негаторният иск по чл.109 ЗС е приложим по отношение на незаконни строежи, които са в режим на търпимост (както и по отношение на законни строежи, за които при издаване на строителните книжа е допуснато нарушение на материално-правни изисквания, като режима на нетърпимост на незаконния строеж не е основание за уважаване на иска, а следва да се докаже с какво този строеж пречи – реш. № 60087/ 2021 г., ВКС).

Налице са съдебни решения, в които се приема, че незаконният строеж не следва да се премахва, дори и да навлиза в имота на ищеца, ако установяването на това навлизане е резултат на по-точните съвременни методи на измерване и не е можело да бъде установено с ползваните към момента на изграждането на сградата методи, при които са допускани по-големи отклонения. Налице е и тълкуване, че незаконният строеж, дори в режим на нетърпимост, е годен обект на вещни права и съответно на прехвърлителни сделки (реш. № 280/ 2016 г., ВКС), както и практика на граждански съдилища, че нормата на § 16 ПР ЗУТ не е императивна и сделка с незаконен строеж без удостоверение за търпимост е валидна, тъй като смисълът на уредената в § 16, ал.1 ПР ЗУТ забрана за прехвърляне на строежи, за които няма строителни книжа, без да е представено удостоверение за търпимост не е да извади тези строежи от гражданския оборот, а единствено да обърне внимание на приобретателя, че ако строежът подлежи на премахване като незаконен, той ще поеме разходите по премахването му.

Тълкуването в практиката на административните съдилища е, че единствената цел на издадено удостоверение за търпимост е да позволи нотариалното прехвърляне на строежите, но удостоверенията не обвързват органите на строителния контрол, когато те се стремят да определят дали даден строеж е незаконен и като такъв подлежи на премахване, нито съдилищата, които извършват контрол на техните заповеди. В такова производство органите на строителния контрол и съдилищата трябва сами да се уверят в търпимостта на строежа /т.е. придобиването на незаконен строеж с удостоверена от администрацията търпимост, не е пречка държавата да премахне този строеж/.

Всъщност режимът на търпимост по ЗУТ касае само строежите, извършени до влизането му в сила, т.е. до 31.03.2001 г. Изградените след тази дата строежи са нетърпими. Понастоящем (след изтичане срока по § 184, ал.2 ПР ЗИД ЗУТ, ДВ бр.65 от 22.07.2003 г. и § 127, ал.3 ПЗР ЗИД ЗУТ, ДВ бр.82 от 26.10.2012 г.) липсва възможност за узаконяване на незаконни строежи, независимо от времето на построяването им и дали са се считали търпими по някои от специфичните условия на отмененото законодателство или съобразно § 16 ПР ЗУТ. Незаконните строежи подлежат на премахване съгласно глава ХХI ЗУТ.

А още според приетото в ТР № 31/ 1985 г. на ВС, ОСГК, възможността по административен ред да бъде дадено предписание за премахване на незаконен строеж от техническите контролни органи на общината не изключва възможността за защита на правото на собственост от засегнатите лица по общия гражданскоправен ред и в това производство съдът има правомощия да установи дали строежът е извършен в съответствие с нормативните изисквания и дали нарушаването им е в пряка причинна връзка с нарушаване на правото на съсобственика.

Негаторният иск

Съгласно чл. 109 от Закона за собствеността, собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право. Т.е. нормата предоставя правна защита на правото на собственост срещу всяко неоснователно въздействие или създадено състояние, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което може да не накърнява владението, но ограничава, смущава и пречи на допустимото и пълноценно ползване на вещта от собственика според нейното предназначение. Както се приема в ТР № 31/ 1985 г., ВС, ОСГК – основаният на чл. 109, ал. 1 ЗС иск срещу съсобственик на недвижим имот или собственик на съседен имот за прекратяване на създаващо пречки за ползване на съсобствения или съседния имот неоснователно действие, съставляващо строеж, изграден

  • при отклонение от разрешението за строеж и от другите строителни книжа или
  • в нарушение на действащи разпоредби,

е допустим. При нетърпимост на същото всяко отклонение от разрешението или строителните книжа следва да се счита за съществено в случаите, когато се нарушават техническите, технологическите, санитарно-хигиенните, противопожарните и архитектурно-градоустройствените изисквания за строежа и застроителните планове. Това тълкувателно решение е прието при действието на ЗУС / отм./ и няма задължителен характер, но дадените с него разяснения във връзка с приложението на чл. 109 ЗС са възприети трайно от съдебната практика.

С ТР № 4/ 2017 г. по т.д. 4/2015 г. на ОСГК на ВКС, т. 3 се прие, че за уважаване на иска с правна квалификация чл.109 ЗС е необходимо ищецът да докаже, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право. Затова за да се осъди ответника по този иск следва да се изложат онези обстоятелства, които сочат как се ограничава упражняването на правото на собственост – да се установи кое е действието, което препятства упражняване правото на собственост, кой е автора на това действие и в какво се състои нарушението.

Необходимост от защита срещу подобни неоснователни действия съществува и при съпритежаването на една вещ. Искът по чл.109 ЗС обезпечава вещното право на собственост на отделния съсобственик, поради което той може да бъде насочен към чуждо на съсобствеността лице, но и към съсобственик, който със свое действие неоснователно създава пречка за упражняването на правата на друг съсобственик. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС, например решения № 299/ 2010 г. и № 324/ 2010 г., постановени по реда на чл.290 от ГПК. Така по отношение на негаторния иск за премахването на строеж в съсобствен поземлен имот, следва да се установи дали същият ограничава правото на собственост и в частност правото на ползване на имота. При все че преценката на съда дали застрояването или пристрояването пречи на другите съсобственици на мястото да упражняват правото си на собственост е индивидуална с оглед на събраните по конкретното дело доказателства за характера и площта на строителството и за установения преди това строителство начин на ползване на съсобствения имот.

Съдебната практика продължава последователно да прилага и т.7 на ППВС № 6/ 1974 г., разясняващо, че щом собственика приема имота в застроено състояние, е налице подобрение, като при определяне стойността на обезщетението, което собственика дължи на владелеца, се държи сметка за евентуалното премахване на незаконния строеж. А начина собственикът да покаже, че не желае незаконния строеж, е като с ревандикацията съедини иск по чл.109 ЗС за премахването му (реш. 60087/ 2021 г., ВКС).

Пасивната легитимация по негаторния иск

С решение № 215/ 2011 г. на ВКС, постановено в производство по чл. 290 ГПК и съставляващо задължителна съдебна практика съгласно т. 1 на ТР № 1/ 2010 г., е прието, че пасивно легитимиран по негаторния иск при създаване на неоснователно състояние като пречка за упражняване правото на собственост е както собственикът на имота, възложил работата, при която е създадено това състояние, така и прекият извършител, ако се е отклонил от възложеното или ако е действал без възлагане. Разрешението е следствие от абсолютния характер на вещното право – то изисква от всички правни субекти да се въздържат от действия, с които пречат на упражняването му. С посочения съдебен акт е прието, че в хипотезата на възлагане извършващият действието ще носи отговорност само ако извърши действия извън или неотговарящи на възложената работа; когато не действа по възлагане, той носи отговорност по отношение на собственика освен поради общия принцип да не вреди другиму, така и в изпълнение на задължението да се въздържа от неоснователни действия, които смущават правото на собственост, което се извлича от нормата на чл. 109, ал. 1 от ЗС.

Възможно е и само определени части от един строеж, например тераса, да са предмет на искане за премахване по реда на чл.109 ЗС.

За да прецени дали тези части представляват неоснователно действие по смисъла на чл.109 ЗС, съдът трябва да установи дали са били спазени строителните правила и норми, действали към момента на извършването им, евентуално – дали те отговарят на правилата и нормите, действащи към настоящия момент (реш. № 60160/ 2021 г., ВКС). В случай, че един строеж или част от строеж е отговарял на изискванията на действащите към момента на извършването му строителни правила, но в един по-късен момент тези правила са променени и са станали по-строги и ограничаващи, не е налице неоснователно действие по смисъла на чл.109 ЗС, тъй като строителството е било законосъобразно според действащата към момента на извършването му нормативна уредба. Няма да има неоснователно действие и в обратната хипотеза – когато при извършване на строителството са нарушени действащите правила и норми, но след време те са променени и строежът вече отговаря на новите правила.

Трябва да се отбележи и че в практиката на ВКС се приема, че защитата по чл.109 ЗС трябва да съответства на нарушението – решения № 170/ 2019 г., № 132/ 2010 г., № 430/ 2010 г., № 135/ 2014 г., решение № 139/ 2010 г. 

Начинът по който ще се премахне съответния строеж

Обстоятелството по какъв начин ще следва да се премахне строежът, т.е. ще бъде преустановено нарушението, принципно е ирелевантно за основателността на предявената по реда на чл.109 ЗС претенция, освен ако по делото не бъде установено,че самото премахване на нарушението ще бъде вредно за вещта, не може да бъде извършено без да бъде засегната здравината и целостта на цялата сграда, т.е. че всяко следващо преустройство сочи на наличието на риск от увреждане на сградата, разяснява ВКС в реш. № 83/ 2011 г. Съдът не може да постанови премахването, когато е недопустимо по съдебен ред да се предписва предприемане на действия, които биха застрашили целостта на имот, принадлежащ на трети, неучаствуващи в производството по делото лица и тяхната сигурност.

А ако строежът е законен?

Тук практиката на ВКС е категорична, че дори и законен или търпим строеж по смисъла на § 16 ПЗР на ЗУТ могат да бъдат премахнати или редуцирани по реда на чл.109 ЗС, ако пречат на ищеца да упражнява правото си на собственост – решения № 129/ 2014 г., № 401/ 2009 г., № 238/ 2012 г.

Използвани източници:

  • Закон за собствеността;
  • Закон за устройство на територията;
  • Практика на ВКС – http://www.vks.bg/search.html
  • Закон за устройство на територията.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *