pravenanaliz.eu

На фона на наемните правоотношения (а дори има държави, като напр. САЩ, където медиацията е специализирана и в отношенията между наемател и наемодател, именно що се касае до ремонтите) изниква въпроса за евентуалните повреди и коя от страните следва да ги поеме. За отговора, нека стъпим върху нормативната база и разлистим богатата съдебна практика.

Съгласно чл. 231 от Закона за задълженията и договорите, дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.

Поправките на всички други повреди, продължава текста на закона, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят има правата по ал. 2 на предходния член (т.е. може да иска поправянето или съразмерно намаление на наемната цена, или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи), но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема.

Всъщност всичко се свежда до преценката дали дейностите представляват поправка с оглед на обикновеното употребление или са свързани с привеждане на имота в надлежно за ползването му състояние, или представляват подобрения за наемодателя, за което същият евентуално би следвало да отговаря.

Първо трябва да се отбележи, че при сключен между страните

договор за наем,

в който са уредени и отношенията им във връзка с извършване на ремонтни работи, отговорността на наемодателя следва да се определи според уговорките в договора, а едва при липса на такива – според разпоредбите на Закона за задълженията и договорите. Такава позиция е възприета и в реш. № 207/ 2017 г. на Върховен касационен съд, а именно, че „не се дължи обезщетение за извършени ремонти в имот, предмет на договор, който не е прекратен, осъществени по време на неговото действие при изрична клауза, че същите са за сметка на наемателя“.

Прието е с установилата се съдебна практика въз основа на решенията на ВКС, че отговорността на наемодателя следва да се ограничи в рамките на изрично уговореното между страните със самия договор за наем и само ако са направени разноски извън договореното, същите могат да се претендират на извъндоговорно основание чрез предявяване на иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД (всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването; това право възниква, когато няма друг иск, с който обеднелият може да се защити). Освен това отговорността на наемодателя в този случай е не за всички разходи, а само за онези, с които наемодателят се е обогатил за сметка на наемателя.

В Тълкувателно решение на ОС на Върховен съд № 85 от 02.ХІІ.1968 г. по гр.д. № 149/ 1968 г.,

са дадени задължителни указания до съдилищата, че чл. 59 от ЗЗД се прилага, когато не е налице друг ред за възмездяване на държателя за вложени в строителните работи средства, като ВС е приел, че за да заеме имота, основанието за него е наемния договор, който урежда отношенията му с наемодателя и само ако не е налице такъв, тези отношения се уреждат по правилата на водене на чужда работа без пълномощие, респ. по правилата на неоснователното обогатяване, в зависимост от поведението на наемодателя – дали се е противопоставил на извършените в наетия имот строителни работи от наемателя. Така, че, при извършени от наемател подобрения, когато в договора за наем не е уговорено за чия сметка са, а и съгласно Постановление на Пленума на Върховния съд № 1/ 1979г., обеднелият разполага с този иск, по чл. 59 от ЗЗД.

С Решение № 571/ 2008 г. на ВКС, е дадено определение на термина „подобрения”. В този смисъл когато се говори за подобрения в чужд имот, то винаги се касае за извъндоговорни отношения, като при извършени подобрения от наемателя, се дължат направените разходи, а не увеличената стойност на имота. От тук, към реш. № 120/ 2009 г. на ВКС, с което е даден положителен отговор на въпроса може ли при прекратяване на наемното правоотношение да се претендира стойността на разходи за подобрения съобразно правилата на неоснователното обогатяване, за извършени разходи за привеждане на имота в състояние, годно за ползването му по предназначение, когато страните не са уговорили заплащане от страна на наемателя на тези разходи. Прието е, че извършването на ремонти (подобрения) за привеждане на жилището в състояние, годно за обитаване по предназначение, не може да се квалифицира като „текущи ремонти” (т.е. не могат да са в тежест на наемателя), нито като повреди, появили се по време ползването на имота, за които приложима е ал. 2 на чл. 231 ЗЗД.

И накрая, гледната точка на Уилям Холдсуърт, с извадка от произведението му „Law of Landlord and Tenant“, датиращо от далечната 1860 г.: „Наемателят от година на година е задължен само да поддържа постройките в такъв вид, че да не пропускат вятър и дъжд, доколкото това е възможно без основен ремонт; и изобщо той е длъжен да се грижи само за такива поправки, които могат да се нарекат обикновени. Но дори и в това отношение трябва да се вземат под внимание годините на използване и общото състояние на съответните части на зданието в момента, когато наемателят ги е приел; той не е длъжен нито да заменя стария и износен материал с нов, нито да възстановява неизбежното обезценяване, възникващо в резултат на времето и редовното използване“

Използвани източници:

• • Закон за задълженията и договорите;

• • Практика на ВКС – http://www.vks.bg/vks_p10.htm;

• Уилям Холдсуърт – „Law of Landlord and Tenant“`1860.