pravenanaliz.eu

Според икономическата теория, земята е един от факторите на производството, наред с труда и капитала. Земята има пазарна стойност, а цената й расте в пряка зависимост от икономическата конюнктура, местоположението й, разходите за нейната обработка.

В България след 1989 г. и ликвидирането на трудовото кооперативно земеделско стопанство, и особено с приемането през 1991 г. на Закона за собствеността и ползването на земеделски земи (даващ началото на вълната от реституции), настъпва нова ера в поземлените правоотношения – земята става обект на покупко-продажба. А в наши дни субсидирането се явява мотивиращият фактор, засилващ използването на земеделските земи.

Диференциацията рента – аренда

Рента се нарича доходът, който, в частност, земята носи, а и всеки друг актив отдаден под наем. А в арендата освен рентата, са кумулирани и плащания за ползване на постройки, насаждения, пътища.

Законът за арендата в земеделието

През 1996 г. се стига и до приемането на законодателен акт, регламентиращ поземлената аренда. ЗАЗ е специален по отношение на ЗЗД и за неуредените въпроси в него, се прилага именно ЗЗД. Арендните отношения се уреждат с аренден договор, който е вид договор за наем. Но съществена отлика от наема е, че арендаторът става собственик на плодовете, продукт на вещта. До нищожност на арендния договор могат да доведат нерегистрирането му в общинската служба по земеделие, липсата на съгласие на собственика, неяснота около земеделската земя.

Според чл.1, ал.3, обект на арендния договор са земеделска земя и движими или недвижими вещи за земеделско производство. Договорът се сключва в писмена форма, с нотариална заверка на подписите на страните. Арендните вноски се определят от страните. Договорът подлежи на вписване в службата по вписвания (представя се и скица на обекта) и в общинска служба по земеделие (чл.3, ал.1 ЗАЗ и чл.112, буква „е“ ЗС). Вписването има така нареченото оповестително-защитно действие спрямо трети лица.

Законът позволява контрактът да се сключи само от някои от съсобствениците (чл.3, ал.4 ЗАЗ), но това не възпира останалите съсобственици от получаването на арендното плащане. Това представлява управително действие с вещта, т.е. не е владение.

Съгласно чл.4, ал.1, страните са лимитирани откъм минималния срок на договора – 4 стопански години (§ 2., т.3 ДР – стопанска година е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата). Няма максимална граница (в други държави, напр. Англия, договори за наем на земя за внушителните 999 години в никакъв случай не са някакъв атавизъм. Пресен пример в това отношение е как през 2006 г. местните власти в гр. Ливърпул отдадоха на футболен клуб „Ливърпул“ земя в близост до стадион „Анфийлд“ именно за срок от 999 години). Но измененията на договора не могат да засягат срока (чл.16, ал.1, изр.2 ЗАЗ), а когато такъв не е определен, всяка от страните може да го прекрати с писмено предизвестие, съгл. чл.29, ал.1.

При предаване и връщане на арендувания обект се съставя опис (чл.6, ал.4 и 5 ЗАЗ). Арендаторът може да преарендува обекта на ползване, да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице – чл.11, ал.1 ЗАЗ.

Основания за прекратяване на договора, доколкото в договора не е предвидено друго:

• изтичане на срока;
• неизпълнение;
• по взаимно съгласие;
• с едностранно предизвестие;
• смърт на арендатора или прекратяване на юридическо лице-арендатор;
• принудително отчуждаване за държавни или общински нужди.

Конверсията договор за аренда – договор за наем

А ето и как съдебната практика се произнася по този деликатен въпрос – решение 145/2010 г. ВКС – „Следователно при тълкуване нормата на чл.1, ал.3 от Закона за арендата в земеделието по правилата на езиковото и систематичното тълкуване се налага разбирането, че волята на законодателя е по отношение на тези обекти, към които несъмнено попада и процесната земеделска земя, да не се допуска друг различен от изрично регламентирания в специалния закон вид договор при отдаването им за възмездно ползване. Допълнителен аргумент в тази насока е както самият им особен характер, и предназначение, така и съдържанието на осъществяваното по отношение на тях държане, които в своята цялост имат не само икономическа стойност, но са и от значение за обществения интерес – арг. от чл.21, ал.2 от Конституцията на Република България („Обработваемата земя се използва само за земеделски цели. Промяна на нейното предназначение се допуска по изключение при доказана нужда и при условия и по ред, определени със закон“)“.

Използвани източници:

• Закон за арендата в земеделието;
• Закон за собствеността;
• Практика на ВКС – http://www.vks.bg/vks_p10.htm