Преддоговорните отношения
Преддоговорните отношения се пораждат от момента на установяване на контакт между съответните лица, с цел сключване на договор. При воденето на преговори страните са длъжни да действат добросъвестно (т.е. да спазват определено поведение съблюдавайки интересите си), ако ли не, дължат обезщетение (чл. 12 ЗЗД), което е нетипичен случай на деликтна отговорност. Обезщетението се дължи за всички вреди, които са пряка и непосредствена последица от увреждането (чл. 51, ал. 1 ЗЗД).
Предварителният договор е самостоятелен вид договор, подготвя сключването на различни видове окончателни договори – продажба, замяна, наем, заем и др. От него възниква само задължение за сключване на договор, което именно го различава от окончателния договор. Сключва се в писмена форма, ако за окончателния се изисква нотариална или писмена форма с нотариална заверка на подписите (чл. 19, ал.1 ЗЗД). Предварителният договор съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния (напр. предварителен договор за продажба съдържа уговорки за вещта и цената). Ако предварителният договор не установява същественото съдържание на окончателния договор, съдът не може с решението си да замести окончателния договор. Може да се сключи под отлагателно или прекратително условие, а и според решение 32/2002 г. на ВКС страните са свободни да уговарят клаузи, различаващи се от тези по предварителния договор.
Предварителният договор е неприложим при безвъзмездни договори (напр. дарение), трудови договори, сключващите се с оглед на личността (т.нар. intuito personae) – изработка, поръчка.
Страните имат преобразуващото право да искат по съдебен ред сключването на окончателен договор. Това се осъществява чрез конститутивен иск (пораждащ, изменящ или прекратяващ граждански правоотношения) по реда на чл. 124, ал. 3 ГПК. Съдебното решение замества договора, то съдържа съществените условия на окончателния договор. Постановление №6/1974г. на ВС, изисква да се търси точната воля на страните по един договор и сключеният предварителен не освобождава съда от задължение да изтълкува действителната воля на страните. А реш. 475/ 2010 г. на ВКС прокламира, че предмет на предварителния договор могат да бъдат няколко недвижими вещи, но предмета на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да бъде за част от уговорената между страните престация.
Съгл. чл. 362, ал. 1 от ГПК, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключване на окончателен договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си.
При прехвърляне право на собственост, съдът проверява налице ли са предпоставките за прехвърляне на собствеността, включително дали отчуждителят е собственик на имота (чл. 363 ГПК). Практиката на ВКС е, че правото да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен може да се реализира успешно по съдебен ред за идеална част от обещаното , ако продавачът се окаже собственик на идеална част , а не на целия имот.
И още две решения на ВКС касаещи преддоговорните отношения:
Реш. 29/ 2010 г. – Ако купувачът би могъл да развали окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обременен с права на трети лица (чл.190, ал.1 ЗЗД) и да иска връщане на дадената цена при съдебно отстраняване, дори да е знаел за правата на третите лица, следва да му се признае правото да поиска това и преди да е сключен окончателен договор, на етапа на предварителния договор, при който не е заплатена цялата продажна цена, а е платена само част от нея.
Реш. 126/ 2012 г. – Следва да се отбележи, че разпоредбата на чл.334 ТЗ изрично допуска при продажби с предварително плащане на цената платената цена да се смята за задатък, ако продавачът не предаде стоката. Действително, в случая цитираната разпоредба не би могла да се приложи, тъй като същата се отнася до сключени договори за покупко-продажба, а не за предварителни такива, но след като законът допуска платена продажна цена по сключен договор за покупко-продажба да придобива смисъла и качеството на задатък при неизпълнение на определени задължения от страна на продавача,то би била допустима и уговорка заплатената сума в изпълнение на поето с предварителен договор задължение за авансово плащане на продажната цена по бъдещия окончателен договор, да придобие качеството на задатък по предварителния договор при неизпълнение на определени договорни задължения от страна на прехвърлителя.
Използвани източници:
- Закон за задълженията и договорите;
- Граждански – процесуален кодекс;
- Решения на ВКС – http://www.vks.bg/vks_p10.htm