Хипотезата „Хоризонтална етажна собственост“

soot-house-slide-PEW0-articleLarge

Понятието „хоризонтална етажна собственост“ намира обосновка единствено в съдебната практика и то по повод неподеляемостта на земя, върху която са изградени няколко сгради, притежавани в индивидуална собственост. А хипотезата може да се приравни на отношенията в етажната собственост – собствениците на отделни самостоятелни обекти в сградата са съсобственици на общите части на сградата, но съсобствеността върху тях не може да бъде делена съгласно чл. 38, ал. 3 от Закона за собствеността.

Делбата на съсобствено УПИ е недопустима, само ако същият е застроен с обекти, индивидуална собственост на собствениците на терена (реш. № 87/ 2011 г., ВКС, постановено в производство по чл. 290 ГПК).

Текстът на чл. 38, ал. 1 ЗС (при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът и т.н.) има предвид вертикална етажна собственост – т.е. сграда с няколко самостоятелни обекта, които имат различни собственици. В съдебната практика правилата на чл. 38, ал. 1 и ал. 3 ЗС се прилагат и за т.нар. „хоризонтална етажна собственост”, при която в съсобствено дворно място има две или повече сгради и собствеността на които не принадлежи на всички съсобственици на парцела. Приема се, че в тези случаи дворното място също представлява обща част и не подлежи на делба поради предназначението му и поради разпоредбата на чл. 38, ал. 3 от ЗС. В този смисъл са ППВС № 4/ 1964 г.; ППВС № 2/ 1982 г.; решения на ВКС под № 393/ 2009 г., № 192/ 2014 г., № 192/ 2013 г. и др.

Напр. и реш. № 621/ 2011 г., ВКС, където по делото е установено, че в процесния имот има построени три самостоятелни сгради:

  • фабрична сграда, предмет на иска за делба;
  • триетажна жилищна сграда, която е в режим на етажна собственост;
  • друга сграда, построена след одържавяването на имота.

Съдът заключава, че е налице хипотеза, аналогична на разгледаната в б. „д“ и „е“ от т. 1 на Постановление № 2/ 1982 г. на ВС, Пленум, при която дворното място следва да се изключи от делбата.

 

Изключенията съобразно горните разрешения

Изключение от този принцип е случаят, при който самото дворно място е делимо според строителните правила и норми, като за всяка от сградите може да се обособи самостоятелен урегулиран поземлен имот – решение № 504/ 1996 г. ВС.

Не може да се приеме недопустимост на делбата по см. на ППВС № 2/ 1982 г. и когато някой от съсобствениците в поземления имот не притежава самостоятелна сграда или част от такава, а неговият праводател е бил собственик на сграда, която е погинала, не е била възстановена и правото на строеж не е било прехвърлено на настоящия съсобственик на терена (реш. № 40/ 2018 г., ВКС). В този случай, мотивира се съдът, след като един съсобственик на поземления имот не притежава сграда, нито право на строеж, реализируемо при условията на чл. 183, ал. 4 ЗУТ, теренът не е загубил самостоятелния си характер и не е придобил обслужващо значение спрямо сградите.

Допустимо е и да се извърши съдебна делба на поземления имот, заедно със съсобствената сграда (според изложеното в реш. № 59/ 2012 г. на ВКС), когато в съсобствения поземлен имот има една сграда, която е съсобствена между съсобствениците на земята и втора сграда, която е индивидуална суперфициарна собственост на съделител.

 

В практиката на ВКС последователно се приема, че при наличие на хоризонтална етажна собственост, когато съсобствениците на дворното място притежават в изключителна собственост отделни сгради в него, чл. 66, ал. 1обственикът на постройката може да я продаде на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение) и чл. 33, ал. 2 (ако декларацията е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата) от ЗС не намират приложение.

В този смисъл са решения № 45/ 1960 г. на ОСГК на ВС; решения на ВКС № 101/2009 г., № 1060/ 2010г., № 858/ 2009 г., № 978/ 2010 г. и др. Те изхождат от идеята, че при хоризонталната етажна собственост земята представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС, която не подлежи на изкупуване, а също не подлежи на изкупуване и сградата – суперфициарна собственост. По същите съображения чл. 66, ал. 1 от ЗС не се прилага и при сгради, в които отделните обекти са в режим на етажна собственост, когато собственикът на отделен обект желае да го продаде заедно с припадащите се идеални части от дворното място. Това са единствените случаи, при който чл. 66, ал. 1, вр. чл. 33, ал. 2 от ЗС не се прилага, въпреки наличието на съсобственост върху дворното място и въпреки наличието върху него на отделна собственост върху сграда или част от сграда.

Реш. № 978/ 2010 г., ВКС, също прокламира, че чл. 33 ЗС не се прилага при „хоризонтална етажна собственост“., тъй като, мотивира се съдът, в такива случаи съществува съсобственост само върху мястото, а върху сградите – отделна собственост. Отделната собственост на сградите дава право на собствениците да ги продават не само на останалите съсобственици на мястото, но и на други лица. В този случай частта от прехвърленото съсобствено място няма самостоятелен характер, а е принадлежност към прехвърлената сграда, поради което останалите съсобственици нямат право на изкупуване.

 

Със събаряне на сградите в дворно место, което е обща част в режим на хоризонтална етажна собственост не се възстановява съсобствеността от преди възникване на етажната собственост (реш. № 39/ 2019 г., ВКС).

Законът не предвижда подобна възможност, а напротив урежда в чл. 66 ЗС възможността суперфициара да изгради сградата в същия обем. Ако се изгради нова сграда с различен обем в режим на етажна собственост, това е основание да се определят нови квоти върху дворното место, съставляващо обща част по правилото на чл. 40 ЗС.

 

Пречиствателно съоръжение в имота

Принципът, заложен в чл. 24, т. 7 от Закона за водите е, че собственикът на съответния имот е собственик на пречиствателното съоръжение, което го обслужва. Когато в имота има хоризонтална или вертикална етажна собственост, обслужвана от едно пречиствателно съоръжение, то става обща част по отношение на всички обекти (реш. № 118/ 2014 г., ВКС). Същият принцип следва да се приложи и тогава, когато едно пречиствателно съоръжение по проект и по изпълнение обслужва няколко сгради в различни имоти. По отношение на всяка една от сградите съоръжението има обслужващи функции и отговаря на критериите за обща част, заложени в чл.38, ал.1 ЗС.

Използвани източници:

 

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *