„Общите части“ в режим на етажна собственост

apartment-complex_iStock_680x402

 

Тази рубрика се реализира със съдействието на https://carepropertybg.eu/ – Частен домоуправител на територията на гр. Варна.

 

Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността, „При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Общите части не може да се делят“.

В решение № 359/ 1986г., на Върховен съд, е прието,че

общи части на сграда по естеството си са онези,без които е невъзможно съществуването на самата сграда (основите, външните носещи стени, покривът и подпокривното пространство, стълбището) и само общи части по предназначение могат да загубят характера си на обща част, ако предназначението им бъде променено по съгласие на всички съсобственици.

При определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика (съсобствениците) на сградата. Меродавният момент към който се преценява статутът е момента на възникване на етажната собственост (реш. № 40/ 2016 г. на ВКС).

В сгради под режим на етажна собственост, правото на собственост върху конкретен обособен обект е неразривно свързано със съпритежанието на общите части на сградата, осигуряващи самостоятелното съществуване на отделните обекти в единната постройка.

Общите части се ползват само по предназначение, което се определя от естеството им или според решение на общото събрание и по начин, който да осигурява ползването на отделните обекти и поддържането и запазването на сградата.

Предназначението на обща част може да бъде променено само със съгласието на всички етажни собственици. Следователно, ако етажен собственик преустрои обща част или я ползва не според нейното предназначение, без съгласието на останалите етажни собственици, той накърнява правото им да ползват тази обща част по предназначението й и същите могат да искат преустановяване на действията или възстановяване на фактическото положение чрез иск по чл.109 ЗС.

 

Негаторният иск

В практиката на Върховния касационен съд по решение № 75/ 2010 г.,се приема, че целта на негаторния иск е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение, а такова въздействие съставлява и използването на обща по естеството си част не по нейното предназначение. Предназначението на общите части по естеството си не може да се променя дори с решение на общото събрание. Затова с Р № 283/ 12 г. е прието че „по реда на чл.109 ЗС е допустимо да се предяви иск за преустановяване на противоправно въздействие върху общи части на сграда, която е в режим на етажна собственост.”. В същия смисъл е и решение № 75/ 2010г., според което използването на обща част по естеството си не по предназначението й смущава правото на собственост на етажните собственици и е неоснователно действие против което защитата е чрез негаторен иск.

А за да бъде уважен иска по чл. 109 от Закона за собствеността /actio negatoria/, собственикът следва да установи кое е действието, което препятства упражняване правото на собственост, кой е автора на това действие и в какво се състои нарушението (реш. № 57/ 2013 г., ВКС). Както се приема още с ТР 31/ 84 год. ОСГК на ВС, неоснователното действие следва да е такова, че да създава пречки за ползване на собствената вещ.  В допълнение в Р № 340 по гр. д. № 918/93 год. на ІV г. о. ВС е прието, че всяко смущаване на правото на собственост може да бъде предмет на негаторна защита, като пасивно легитимирано по него е всяко лице, а не само извършителят на нарушението, ако към момента на предявяването му поддържа противоправното състояние в имота.

Основание за защита се поражда и при състояние, от което възниква опасност от бъдещо вредно въздействие върху вещта. Предявяването на иска е действие по обикновено управление и не е нужно съгласие на останалите собственици за предявяване на иска.

По правилата на чл. 98 ГПК /отм./ при предявяването на негаторен иск в подобна хипотеза е необходимо да се посочи и онова неправомерно действие, посредством което се създават пречки за предявилото иска лице да ползува общата вещ според нейното предназначение и ако такива действия не са били посочени в исковата молба, следва да бъдат дадени указания в тази насока. Посочването на действието следва да се отрази както в обстоятелствената част, така и в петитума на исковата молба, тъй като именно действието, което се иска да бъде преустановено (т.е. което е посочено в петитума на исковата молба) е довело до невъзможността вещта да бъде ползувана по предназначение и обуславя интереса от търсената защита (т.е. се съдържа в обстоятелствената част на исковата молба като фактическо обстоятелство, на което се основава предявения иск).

Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 12 от Закона за управление на етажната собственост, собствениците са длъжни да осигуряват достъп в своя самостоятелен обект или в част от него за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни, строителни и монтажни работи, свързани с поддържане, основен, текущ или неотложен ремонт, реконструкция, преустройство или обновяване на общи части или други помещения. При неизпълнение на тези им задължения са предвидени административни санкции, а другите съсобственици разполагат и с този така наречен негаторен иск.

Но когато неоснователно действие и смущаване правото на собственост, е резултат от дадено от самия ищец съгласие, въз основа на което са издадени строителни книжа, не е налице причинна връзка между поведението на ответника и създадената пречка за упражняване правото на собственост, поради което иска по чл. 109 ЗС би бил неоснователен (Р № 243/23.10.2012г. на ВКС).

 

Някои детайли из общите части

Съгласно нормата на чл. 38 от ЗС, комините действително са обща част. Предназначението им да проведат дима до покрива през всички вертикално разположени обекти го прави обща част по естеството си и поради това макар да обслужва конкретно помещение, той винаги е обща част. Именно с оглед това му предназначение, възможността той да се ползва е в пряка зависимост с ползването на самостоятелния обект от етажната собственост. Невъзможността пълноценно да се ползва комина по предназначение препятства пълноценното ползване на самостоятелния обект от етажната собственост (реш. 351/ 2011 г., ВКС).

Правния въпрос за статута на портиерското жилище е разрешен в ТР № 39/ 86 г. на ОСГК, Върховен съд. В него е прието, че жилището на портиера по характера си е жилище, но по предназначение е обща част и се притежава от всички етажни собственици в съсобственост именно като обща част. За да се промени характера му на обща част по предназначение и съсобствеността върху него от принудителна и неделима да се превърне в обикновена съсобственост, е необходимо съгласието на всички собственици. Отдаването под наем на портиерското жилище не променя статута му на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Съдебната практика трайно се придържа към това разрешение.

Относно подпокривното пространство с ТР № 34/ 83 г. на ОСГК на ВС е разяснено, че ако представлява само пространство /обем/ между последната етажна плоча и покрива, то е обща част по естеството си, но когато има нужната височина и в него могат да се изградят отделни помещения, трябва да се приеме, че е обща част по предназначение. Промяната в предназначението може да се извърши по общо съгласие на собствениците, за което не се изисква особена форма, като може да бъде дадено и мълчаливо или да следва недвусмислено от поведението им – ТР № 39/ 87 г. на ОСГК на ВС. Общите части по предназначение могат да преминат в самостоятелна собственост на някои от собствениците или на трети лица, а също и да се придобиват по давност. Ако няма решение на съсобствениците, подпокривното пространство остава обща по предназначение част и всеки етажен собственик може да го ползува, но така че да не пречи на другите етажни собственици.

 

Разноските относно общите части

Дали даден разход съставлява необходими разноски, или подобрения е въпрос на обстоятелства, които съдът квалифицира. Въпросът как следва да се остойностяват подобрения, освен въпрос на ангажирани от страните доказателства, е и такъв от служебна компетентност при възлагане на съответната задача на вещи лица и възприемане на заключенията им.

Отношенията на собствениците в етажната собственост относно поддържането, възстановяването и подобряването, както и по повод ползването на общите части на сградата се уреждат от правилото на чл. 41 ЗС . Всеки собственик, съразмерно на дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването на общите части, и в полезните разноски, за извършването на които е взето решение на общото събрание.

Разбирането на правната доктрина и практика относно необходими и полезни разноски е еднопосочно в смисъл, че необходимите разноски са свързаните с неотложни (аварийни) ремонтни дейности за поддържането и/ или възстановяването на общите части, предизвикани от непредвидено, неочаквано събитие (наводнение, пожар и др.) или се свързват с необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели привеждане на общите части в състояние годно за тяхното предназначение (реш. № 85/ 2014 г., ВКС). Полезните разноски са тези, които увеличават стойността на сградата и имат характера на подобрения. За да бъдат извършени т.н. полезни разноски, законодателят приема, че решението за тях се взема от общото събрание на собствениците. Отговорът дали извършени от единия от собствениците в етажната собственост ремонтни дейности като поставяне на ел. инсталация, В и К и др. инсталационни системи, метална врата съставляват необходими или полезни разходи, свързани с общите части на сградата, зависи от фактическия проблем на конкретното състояние на подменените инсталации и елементи на общите части преди подмяната им, както и от причината, наложила тази подмяна.

Както необходимите, така и полезните разноски са за сметка на собствениците на сградата. Принципът е участието на всеки собственик на обект в етажната собственост относно разноски да е съобразно с дела му в общите части. Ролята на решението на общото събрание за необходимостта да се извършат полезни разноски, не засяга задължението на всеки собственик на обект в етажната собственост да поеме съответната на дела му част от задължението, но това решение на общото събрание има значение на правно основание на базата на което следва да бъде определен размера на възникналото парично задължение.

Претенция за разпределение на разходите между отделните собственици на обекти в етажната собственост, касае хипотезата на управител на чуждата работа (гестор), действал не само в полза на чужд интерес, но и в полза на свой интерес. Ако е налице одобрение от лицето, в чиито интерес е предприетата работа (предварително по решение на общото събрание или последващо), отношенията следва да се уредят съгласно чл. 62 ЗЗД. Ако подобренията са извършени без да е взето решение от общото събрание, а работата е предприета и в собствен интерес, съгласно разпоредбата на чл. 61 ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, гесторът може да претендира от останалите собственици на обекти в етажната собственост само съответната част от направените разноски, до размера на обогатяването и то само ако работата (извършените СМР) е предприета уместно. Ако общите части са подобрени против волята на останалите съсобственици, отговорността на последните може да бъде търсена само по правилата на чл. 59 ЗЗД, които съвпадат с тези по чл. 61 ал.2 ЗЗД.

 

 

Използвани източници:

  • Закон за собствеността;
  • Закон за задълженията и договорите;
  • Практика на ВКС – http://www.vks.bg/vks_p10.htm.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *